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2024年5月14日 · 一手住宅物業銷售資訊網： https://www.srpe.gov.hk/opip/disclaimer_index_for_all_residential.htm?lang=zh_TW. ONE SOHO ONE SOHO是信和置業旗下的住宅項目，位於山東街32B號。. 即睇ONE SOHO ONE SOHO售樓說明書、價單、平面圖、視頻短片、VR、銷售安排、成交紀錄冊、入票及最新銷售情況等 ...
- ONE SOHO｜旺角｜屋苑專頁｜中原地產
ONE SOHO位於旺角山東街32B號（中原樓市片區：旺角）。入伙 ...
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ONE SOHO - 全新都會核心住宅. 山東街32B號. 開始探索. 版權所有. 售樓說明書. 價單. 銷售安排. 招標文件. 成交紀錄冊. 公契. 鳥瞰照片. 策略性地段. 匠心設計. 會所設施. 媒體庫. 銷售資料. 播放影片. 免責條款 +- 相片於2023年7月7日在發展項目會所現場實景拍攝，並經電腦修飾處理，僅供參考。 相片並非用作展示發展項目之外觀或其任何單位外望之景觀。 本相片並不構成亦不得詮釋為賣方就發展項目或其任何部份，及其周邊環境、建築物、設施或環境作出任何不論明示或隱含之要約、承諾、陳述或保證。 賣方亦建議準買家到有關發展地盤作實地考察，以對該發展地盤、其周邊地區環境及附近的公共設施有較佳了解。
- 項目背景及特色
- 區內未來供應
- 區內二手市場
- 間隔以小型單位為主
- 胡．說評分
- 平面圖揀盤策略
- 價單及付款辦法
- 付款辦法分析
- 胡‧說樓市 X Roots按揭獨家優惠!
1959年-2017年:市建局收購旺角唐樓
「One Soho」前身是市建局的舊樓收購項目。整個地盤佔地17,653呎，內有20個街號的樓宇。這些樓宇分別建於1959年及1963年，由於樓宇普遍殘舊失修。樓高6至8層並沒有升降機，天台也有僭建物。項目涉及172個業權，當中住有300戶家庭。市建局在2012年刊憲宣布啟動重建計劃，並在2013年向業主提出了收購方案，除了落實以每呎實用面積11,832元，相等於類似地區七年樓的重置單位價值計算，還提出「樓換樓」方案。業主可選擇現金補償外，也可以以現金補償購置重建項目內住宅、或啟德發展區單位。
2017年11月-12月: 市建局推出招標
市建局在2017年11月推出了項目招意向，當時共收到41份意向書，終在2017年12月推出招標時，也收到16份標書，其中信和及莊士合組的財團，力壓餘下發展商投得發展權。根據當時的招標條款，項目總發展樓面為13.46萬，當中11.22萬呎為住宅樓面，而餘下2.24萬呎則為商業樓面。為了增加中小型住宅單位，條款有規定全盤最細面積為260呎，但需要有一半單位少於480呎；同時為避免超高昂管理費，大廈也不能興建泳池。發展商在賣樓收益達到24億元，需要向市建局分紅，首6,000萬元的收益先分紅20%；餘額再五五分帳對分。
2019年-2020年: 信和及莊士入則及申請售樓
發展商在2019年2月獲批則，並在2020年9月申請了動工紙，及在2020年10月申請預售樓花同意書。根據屋宇署的資料顯示，項目會建在兩層地庫、及三層平台之上建有23層高住宅，當中299個單位均為175呎，而餘下23個單位則為234呎。不過由於屋宇署對實用面積的定義，並不包括廚廁，故並非最終樓書顯示的面積。
問題是，近期市區樓都缺乏市場問津下，大家開始質疑這類納米樓的承接能力，特別是若以市建局的招標條款，因售樓收益達至24億元便要跟市建局分紅，以全盤總住宅樓面是112,200呎，只要發展商訂價開出21,390元一呎，售樓收益就會達24億元。由於市建局也無理由做蝕本生意，故跟信和在開售前議訂的價格，也幾乎肯定售價會高於21,390元呎，以確保自己會有利可圖，但若按這呎價推算，以現時市傳最細單位260呎計，銀碼起碼556萬元。手持這個銀碼，若放眼於區內的未來供應，可能會較為相宜一點。為就在「One Soho」的不遠處，就已經有兩個由政府推出招標的項目。
而且除了「One Soho」外，在區內遊走一轉也不難發現一些半新盤，現時平均呎價大約介乎18,900元至19,000元之間。只要「One Soho」開價偏離了同區的半新盤，準買家也值得比較一下。現時區內較知名的兩個二手樓「Skypark」及「麥花臣匯」，其位置比沒有「One Soho」般的雜亂，同屬市建局重建項目。
一房單位為主
「One Soho」戶型由開放式至2房，主打1房戶，佔約85%，發展商曾表示面積由約260呎至400呎左右，根據市建局的招標條款，條款有規定全盤最細面積為260呎，但需要有一半單位少於480呎。根據樓書資料，樓盤開放式單位面積由262-265呎、及兩房374呎，均佔樓盤少數，反而一房單位285-320呎，共有277個單位，我們會在下方揀樓攻略上詳談揀樓注意事項。
遠期樓花吸引力度成疑
「One Soho」的樓花期有超過26個月，長樓花期項目，原本對換樓客更有利，因為預繳的15%的劃一從價印花稅，可在新居落成時一年才沽走，便可申請退稅，拉長了退稅期限；且樓花期長有助抵銷額外印花稅禁售期，因為禁售期的計算期限是由臨約一刻開始計算起。只是近期市區樓如「安峯」相繼撻Q，令人更質疑遠期樓花的吸引力度是否仍存在。
因此，在衡量及歸納各項因素後，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，我們決定給予0分予樓盤的景觀，但位置配套及交通則給予4分。至於間隔只有上車開則，雖然內櫳頗方正，但清一色屬於黑廁設計，我們只會給予1分，以20分作為滿分計算，這個樓盤只值10分。
「ONE SOHO」的唯一賣點為交通，如果說間隔而言，這個只得一座物業，且屬於高密度設計的樓盤，我們認為建議買家可在同區多作選擇，而不一定要認購這個樓盤；然而若準買家自己比較過後，仍堅決要選擇「ONE SOHO」，在各種開則之中又應該怎樣抉擇呢? 我們會按其戶型逐一剖析。
價格大幅拋離二手市場
事實上，除非買家能自己支付40%首期，並借取60%按揭，又或者侷用發展商的付款辦法，否則用即供價錢來計算價格，對準買家購入一個遠期樓花來說，某程度並不能反映其真正價值。發展商第一張價單在4月23日發出，開出首批68個單位，以最高即供折扣額去計算，平均呎價21,538元，不單大幅拋離了二手樓「麥花臣匯」及「SKYPARK」現時二手價位約13%，若以建期價去計算，均價22,924元，拋離幅度更誇張。
部份二手樓也徘徊於賺蝕邊緣
重點是，現時不少「麥花臣匯」的放盤也徘徊於當日的一手入貨價，證明再以高於二手價來推出項目，買家需要承受摸頂風險。而且「ONE SOHO」本身屬於超長樓花期項目，準買家實在沒有必要用溢價作賭注，反而值得在區內二手市場貨比三家。我們早前「和你搵盤」也介紹過旺角區半新盤的情況，可按下面跳往參閱。
開價反映把地價成本轉嫁買家
很明顯，這口價也反映了發展商摸頂投地後，轉嫁成本予準買家的風險，因為當日招標條款規定，發展商售樓收益達24億便要分紅，以樓面呎價計，售價達21,300元，便要向市建局作分紅，今日開價21,538元就是確保市建局有利可圖。羊毛出自羊身上，是否有必要幫發展商承擔他們錯估市況的責任呢，則準買家需要自行決定。
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2024年4月11日 · 8108 8300. Email: onesoho@sino.com. District: Mong Kok. Name of Street and Street Number of the Development: 32B Shantung Street. District: Mong Kok. Name of Street and Street Number of the Development: 32B Shantung Street.
One Soho. 旺角, 山東街32B號. 上一個 | 下一個. 信和集團. 2023年入伙 (已入伙) 8張價單. 開售中 | 322伙 | 在售 3 | 已售 319. 折實呎價. 21,702 - 25,974. 已售呎價. 17,750 - 27,393. One Soho由信和發展，位於旺角山東街32B號，提供322伙，實用面積由262至374平方呎，間隔為開放式、1房及2房。 One Soho 主題大廈 One Soho 由信和發展，位於旺角山東街32B號，提供322伙，間隔為開放式至2房。 1 /15. 全部. 主題大廈. 屋苑設施環境. 周邊大廈. 附近街道. 鄰近商場或食肆. 交通配套. One Soho 價單. 已使用最高折扣 17.5% 調整折扣.
- 預計於2023年入伙
- 約11呎2吋至13呎10吋（約3.405米至4.225米）
- 實用面積由262至374平方呎，間隔為開放式、1房及2房
- 信和集團
ONE SOHO位於旺角山東街32B號（中原樓市片區：旺角）。入伙日期由1/2023開始。ONE SOHO提供322個單位。ONE SOHO的實用面積由262呎至374呎。小學校網為32。中學校網為油尖旺區。
One Soho. 山東街32B號. 信和集團 新盤 成交活躍 單幢. 21,869. 平均成交呎價. One Soho由信和發展，位於旺角山東街32B號，提供322伙，實用面積由262至374平方呎，間隔為開放式、1房及2房。 放售. 6. 放租. 20. 最新成交. One Soho 大廈: One Soho 由信和發展，位於旺角山東街32B號，提供322伙，間隔為開放式至2房。 1 /17. 全部. 大廈. 周邊環境. 商場. 交通. 價單. 售盤及租盤. One Soho. 售 $598 萬元. 285 呎 1 1 向東. 《全新未住過，四正一房，特高樓底，收租神器，有匙即睇》 One Soho. 售 $588 萬元. 285 呎 1 1.
