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- 什麼是物業估價？
- 查詢網上物業估價步驟
- 什麼是物業估價不足?
- 估價不足怎麼辦?
- 物業樓齡也會影響按揭審批
- 按揭年期: 應該揀長? 揀短?
- 估價過高也有拒批按揭風險
- 胡‧說樓市 X Roots按揭獨家優惠!
物業估價是承造按揭的重要指標，每間銀行都會在批核按揭貸款額之前，為申請單位進行估值考量，並以此決定批出的貸款額，是銀行控制風險的程序。 買賣簽署合約確定「成交金額」後，銀行收齊所有文件，會再找估價行為單位進行「物業估值」，看看是否估到價。通常會以區內較接近估價日期的相類單位成交價作比較，所以成交較活躍的屋苑，可以較容易取得估價指標。對於成交較稀疏的屋苑，估價行可能需要加以當前樓價水平估算，部份銀行會要求上門作出估價，要業主配合。 更重要一點，由於測量師行會按參考當時「成交價」、以及市況，而定出物業價值，所以測量師行未必依據實時數字估算，而多以「土地註冊處」的資料來參考，但因「土地註冊處」反映的成交個案極可能是一個月至個半月前之前，故很多時準買家會見到估價跟實際市場成交價有很大出入。 舉例，單...
1. 輸入物業資料
到銀行估價網頁，輸入物業資料，包括物業分區、屋苑名稱、座/大廈、層數、室/單位。
2. 檢查物業估價資料是否正確
系統將顯示相關物業資料，包括單位地址、面積、樓齡、估價日期，以及最重要的估價金額。
3. 若估價顯示為不適用，最好先向銀行/代理查詢
若輸入物業資料後，系統顯示估價不適用，就千萬別隨便簽訂買賣合約購入物業，因為銀行對於凶宅或遭釘契等特殊單位，一般都不予估價。因此，若遇上不適用估價，或大幅低於市價的估價，最好致電銀行，或向代理查詢單位實際情況。
估價不足即是銀行對單位的估值，未夠匹配物業的成交價，導致按揭貸款額不夠應付成交所需，買家要額外準備首期上會，遇上樓市大旺市或樓價急挫時，也容易出現估價不足的問題。 在樓市大旺市的時候，業主態度進取，叫價往往高於銀行估價，導致估價不足；樓價急挫時，銀行急速調低物業估價，買賣雙方在簽訂臨時買賣合約後，估價有機會進一步下調，令買家要抬錢上會。 2008年金融海嘯就是其中一個經典的情況。很多物業都出現簽署臨時買賣合約時，估價估足有凸，但在申請按揭期間，卻遇上雷曼事件，銀行落雨收遮而急速收緊估值，結果不少單位由原先估足價變為估價不足。另外，估價不足也出現於長樓花期的一手物業上。很多發展商都以高價開售樓花單位，而買家採用建築期付款方法，但當單位正式落成入伙，而需要承造按揭時，因市況逆轉而出現估價不足。(...
當然，銀行採用估價行未必相同，按揭競爭激烈，令部份銀行會選用較進取的估價行，所以如果估價不足的話，可以再找其他銀行比較。一般向銀行出示已簽妥之買賣合約作實質支持，原本估價不足的單位亦有機會獲調高估值，幅度一般在3%至5%以內。 如果買家無把握心儀單位「估足價」，買入單位前都可以先找銀行作口頭估價，在買二手樓，也謹記先進行查冊(想知查冊程序，按我跳往)。因為透過查冊，可以對單位的背景更加了解。查冊會知道單位有無未解除按揭、以及有無關於單位的訴訟，例如銀行向業主追討過期未還的按揭貸款，都會直接影響到樓宇價值。
除了物業估值對借貸人的按揭成數及年期有影響，借款人的年齡及物業樓齡也是重要因素之一。一般而言，銀行會以「75年減去物業樓齡或借款人年齡」來計算按揭年期，但都要留意，就算減除後總數超過三十年，按揭年期仍是以三十年期為上限。 換句話講，如果以75年期計算，即使借款人達55歲，仍然可以批出最長20年還款期。如果去到60歲人，亦有機會可獲批15年還款期。但當然，背後很視乎借款人供款能力，入息水平及穩定程度、工作性質。 物業樓齡也是考慮因素。一般大型屋苑，由於成交量較為活躍，銀行較願意承造長年期按揭，例如美孚新邨雖然樓齡達50年，但銀行仍願意會批出30年期。 除樓齡外，也要看物業質素，例如有些大型屋苑，樓齡已經50年，但也批到30年年期。但如果屬舊的單幢樓，保養欠佳，但樓齡同樣五十年，但批出的按揭年期...
除了上述兩個物業的因素，影響到按揭成數及按揭年期之外，借貸人的收入、貸款紀錄、新盤中有沒有發展商提供的回贈等，也會影響到貸款額。只是如果準買家有得揀的話，究竟「按揭年期」應該揀長、抑或揀短呢? 長按揭年期好處是減低每月的供款額及易於通過壓力測試 (想知如何計算壓力測試，按我跳往)，但現在都是低息年代，起首幾年的息口，長短年期利息差額不大，不少上車人士會上車時，會先選較長的年期，之後再按自己的財務狀況，選擇一個較短的年期去節省利息。 舉例一層600萬物業，最高承造六成按揭、息率2.375厘計，20年還款期每月還款額18858元，選用30年則降至13,992元，供款負擔減輕26%。雖然後者息口較高，但始終現時仍然低息，首三年計，後者利息僅多6211元。 更重要，將還款期拉到盡，也有助通過壓力測試...
物業估價不足，銀行要求我們抬錢上會，否則會拒批按揭；但原來一旦物業估足價，銀行也有不承造按揭的風險。 《胡‧說樓市》收到一名谷友表示，打算跟太太購入愉景灣五座一層864呎的三房單位置業，業主見到黃氏為實客，而願意便宜一點放售，叫價760萬元，呎價8,796元。匯豐、恒生銀行估價高達860萬元，相當於比起業主開價高出13%；中銀的估價更加誇張，估價高達917萬元。兩夫婦打算扑鎚計劃做90%按揭，豈料兩夫婦向銀行查詢按揭時，得出的答案是不會批核。 查問過後，發現銀行通常會以估價下限5%為底線，即如果成交價較估價低5%或以上，則有可能拒批按揭。
自《胡‧說樓市》專頁開通以來，我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難，當中按揭是最常遇見的問題。有見及此，我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠！《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估，輸入所須資料後，可得悉自己的可負擔樓價，提升上會機率，而透過指定連結成功申請按揭，包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等，都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞，無論新按揭申請、轉按、加按都適用！ 申請與領獎詳情，請按以下連結跳往：
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買家只需要在銀行的物業估價網輸入物業的資料包括名稱、座樓、樓層及室號，就可以得出銀行對該物業的估價。 以位於小西灣的屋苑藍灣半島作例子，輸入藍灣半島7座46樓E室的資料，可得出不同銀行對該單位的估價：
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