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2021年11月29日 · 通過擴展房間(和房屋)出租對酒店業的意義這一概念,Airbnb (NASDAQ:ABNB)已成為該領域的領先品牌,引起了全球酒店經營者的憤怒,他們競相推出自己的競爭平台。
2019年12月9日 · 新地以Signature Homes代理型式經營這租賃業務,旗下物業都是位於山頂、港島南區及中半山等的頂級豪宅,另外也有服務式酒店選項,如位於中環四季酒店的四季匯。
- 地產的價值
- 業務分析
- 中國業務平穩
- 疫情對物業價值影響
- 投資策略
雖然新地有多種業務,但最主要的仍是地產,當中包括發展地產,即建成物業後出售,這主要是住宅物業;另一是物業投資,即長線持有作收租,這主要是寫字樓及商場。 香港本質上地少人多,土地必然是有價值的資產,因此從事地產發展的企業,往往都有一定的賺錢能力。 若果是經營海鮮生意,產品會因時間而不斷貶值,故此要不斷減價;反之,若所售賣的貨品會持續升值,那就不用與時間競賽,同時更具有加價的能力,這成為企業本質的優勢,而地產就是這一類。 即是說,在香港經營地產生意,只要能在行業中佔到一席位,已經是穩賺的,而地產業的毛利比其他行業高,加上地產業亦有一定的門檻,令行業結構變化不大,地產商的獲利能力甚高。 不過,香港地產業,增長最高增的年代已過,雖然仍有一定的利潤,但已經不能稱為十分好賺。因此,新地已只能定義為平穩增...
新地在行業的優勢可說是不少,首先是品牌,有物業投資經驗的人都知道,新地物業的質素在行業裡不差,這會產生一定的品牌作用,對新地有利。 另外,新地的規模在行業裡數一數二,這亦是地產企業的優勢,因為不少大型地產項目,都不是中小型地產商有能力發展的,而大型地產商無論在融資及其他成本方面都有一定優勢;加上地產行業的結構,會造成強者愈強的情況,故新地的地位難以動搖。 新地在香港擁有龐大的投資物業組合,「已落成業務」絕大部分作出租或投資,持有超過3,000萬呎的物業,整體出租率保持在約95% 的高水平(在正常經營環境時期),每年收租超過百億。 新地持有不少優質物業(有些全權擁有,有些持有部分權益),如環球貿易廣場、國金、中環廣場、新城市廣場、新世紀廣場、APM 等,可見新地無論在規模、資產質素、管理經驗等...
新地亦保持發展內地地產業務,其中「發展中物業」的儲備有超過5,000萬平方呎,其中逾過半為高級住宅或服務式公寓,其餘是優質寫字樓、商場和酒店。 此外,新地在內地持有超過1,000 萬平方呎已落成投資物業,主要是位於一線城市如上海、北京和廣州黃金地段的優質寫字樓和商場。 中國近年的樓價向上,雖然中短期會有上落,但在長期而言,樓價仍會處向上的格局,這對於擁大量土地儲備的新地有利。 不過,新地發展中國業務的速度,比過往年有所減慢,雖然仍保持發展,但就不是高速模式,投資者不能視中國業務有很大的增長動力,只能視為平穩。
疫情令更多人在家工作,以及減少外出消費,的確令人們對物業需求減少,但問題是,這是一個中短期現象,或者是長期現象。 先講在家工作,疫情令寫字樓需求減少,同時令不少公司嘗試在家工作政策,這可以為部分公司節省成本,當疫情完結後,相信有部分公司,仍會保守部分在家工作的政策,不過,我自己都有聘請員工,要他們全部全面在家工作,營作上有點難,同時我未能100%安心,因此,我相信不少公司都會有類似情況,就是部分在家工作,但不會全面。 至於消費方面,網購對實體消費的確有影響,但實體的商店仍然有當中的價值。因此,最多只是影響,無可能全面取代。 因此,物業的長期價值仍在,無論是發展、還是收息,不過,增長力及賺錢能力就不及過往。
綜合來說,新地有一定的規模、質素、品牌,而當中有物業發展及收租部分,令盈利更為穩定,可見新地有一定質素,是不錯的優質企業,有長線的投資價值,但就不是高增長類,只能視為平穩增長、收息型企業。 新地的主要收入來源仍是香港地產,而香港地產經過過往多年的上升週期,難免會出現回落,但就算有波動,相信只是中短期的調整,長遠仍處向上的格局。 而從事發展物業,以及擁有龐大香港物業組合的新地,若因香港樓市有中短期法動,中短期的股價將受影響。 長遠而言,香港地少人多、長遠土地供應不足、人口持續增長,都是不變的事實,令香港物業長遠升值的本質不變,而這必然令大型地產商受惠,所以新地的長遠價值仍在。 現時處合理價,對於較保守,追求股息及基本增長的投資者,這是一個不差的選擇,由於入場費較高,可以考慮用月供的策略。這股可...
2023年8月21日 · 以每月20,000港元的租金計算,一年的租金實際支付為約240,000港元。 利息收入仍不足以支付租金,但如果將管理費、維修成本和差餉地租等納入考慮,兩者的成本已經相當接近。 更重要的是,利率的上升把原來投資者的壓力加大。 單是樓價可能已經回調約10%至20%,而且不少投資者都是由銀行借貸,現在利率上升亦把他的壓力加大。 我記得在1998年的一次電視訪問中,我曾經訪問過一位地產中介老闆。 當時他對當時的樓市下跌發表了一些評論,大意是他認為他之所以在買樓時賺錢,並不是因為他聰明,而是因為他當時膽大。 而他今天所面臨的困境,正是因為他當時過於膽大。 (大意,因為確實的記不清楚) 此外,目前的定期利率約在4%至5%之間。
2019年2月1日 · 根據 Demographia的調查 ,香港的樓價對收入倍數(樓價負擔能力倍數)升至20.9倍,遠遠拋離排名第二的溫哥華(12.6倍)。. 在上一篇文章中,我們了解過實質利率如何影響香港1992年至2003年間的樓市。. 現在讓我們看看香港較近期(2008年至2017年)的 ...
2022年4月11日 · 用租金收入來劃分,商廈與商場物業的比率大約為6:4比,由於地段優質,不止物業價值能升值,長期租金亦會保持上升。. 商廈物業方面,主要有太古廣場、太古坊辦公樓、港島東中心等, 樓面面積總計逾1,000 萬平方呎,租用率極高,情況理想,而這些商廈物業 ...
2021年10月22日 · 此外,雖然土地拍賣為地方政府的主要收入,但上月因為整個行業住宅銷售 額普遍跌三成,加上融資難,每家企業都想盡辦法減債,大部份都沒有閒錢投地,令到近半土地流拍,而成功投得的土地都由國企內房出手,並多數以底價奪得。