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- 甚麼是「銀主盤」?
- 銀主盤定價
- 銀主盤購買程序
- 銀主盤按揭
業主如未能按時償還按揭貸款,放貸人或會發出 Call Loan要求,意即銀行決定收回貸款,不再為借款人放貸,業主須於指定期限內清退尾數。 如業主未能贖回貸款,銀行作為放貸人,會入稟法院提告,法院沒收抵押物業,再由銀行委託代理或拍賣行向公眾放售或拍賣,以填補債務。 放貸人又稱「銀主」,向銀行借按揭,銀行便是單位的「銀主」,向發展商旗下財務公司借按揭(又名「發展商按揭」),「銀主」則為財務公司;而這類被沒收再賣出去的物業,就稱為「銀主盤」。 【買樓必讀】搜尋所有放盤 →
有部分人將銀主盤理解為無契樓、釘契樓等另類樓盤,基於原業主的種種問題,導致買家要承受額外的風險,故此業主會減價,以低過市價的價錢放售。 但銀主盤不存在業權或物業問題,當銀行收回物業,銀行便是單位的業主。既然如此,銀主盤不存在拖累樓價的隱憂。 不過,現實中確有不少低於市價發售的銀主盤,但「筍」不在於契約有問題,而是因為:
1)搜尋銀主盤
你可於拍賣行網頁、報章、宣傳單張、地產舖甚至 Facebook Group 等地方見到樓盤廣告,當中會包括拍賣日期、時間和地點。一般來說,銀主盤須經代理洽購。
2)預約睇樓
拍賣之前你可預約睇樓。部分銀主盤並非交吉放售,意思是原業主遷出前沒有將單位還原,銀主亦不會代為清空單位,睇樓時要有心理準備。 另外,部分銀主盤會連租約出售,能否視察單位,或要視乎租戶會否通融。
3)參與拍賣/入標
選定心水銀主盤,可以入標參與拍賣。銀主盤拍賣有分公開放售和公開拍賣。 公開放售 銀行會委託地產代理放售物業,開價一般參考市價。如買家有興趣,可經代理「入標」,將出價寫入標書,再遞交至銀行。 這種「暗標」出售的方式一般有招標期,銀行會在截標後售予出價最高的買家。如所有標書的出價均低過銀行底價,銀行可重新招標。 入標時,代理通常會要求買家同時付臨訂(約出價的3%-5%),以防買家中標後反悔。未能成功投得物業的買家會獲退回臨訂。 公開拍賣 如果物業條件欠佳,多輪招標均無人問津,銀行或委託拍賣行拍賣物業。拍賣行會於拍賣當日委託幾間測量師行進行物業估價,再以估值中位數作為當日拍賣的底價。 有興趣的買家可帶同臨訂,於拍賣當日即場「明標」出價。銀主盤拍賣一樣是價高者得,成功投得物業的買家須即時簽署拍賣合約。如買家出價依然低過銀行底價,銀行仍可選擇重新拍賣。 只要買家出價高過銀行底價,銀主盤即屬「價高者得」,不似業主放盤般需要一輪議價拉鋸,甚至要與業主夾人緣。 【買樓必讀】搜尋所有放盤 →
如果單位純粹因原業主欠債而淪為銀主盤,新買家買入後申請按揭一般不會有困難。 但如果銀主盤同時存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題,對承造按揭就有影響。簽過臨時買賣合約,等同買家已接受物業的所有現況,簽約後即使發現業權問題,買家亦不能向銀行提出爭議。 如有僭建,買家清拆僭建物後,大部分銀行都會批按揭。 如欠缺樓契等重要文件,買家亦可嘗試辦理遺失樓契宣誓補領,補領後仍有機會承造按揭。如真的無法尋回,銀行未必願意提供按揭。 同樣地,業權不清的物業,銀行亦不會批出按揭。 銀主盤不一定低於市價,亦有機會因業權不清而影響按揭申請。事實上,二手市場亦常有低市價成交個案,關鍵在於做多些資料搜集,即上千居搜尋各區筍盤。 【買樓必讀】立即搜尋全港優質放盤 →
新鴻基樓盤質素. 不少網上評論認為新鴻基樓質素較高,該集團秉持的「以心建家」精神,或許能說明原因。 新鴻基去年奪得《信報》上市公司卓越大獎,致謝詞裡提到:「每個單位檢查最少3次,檢測項目高達120多項,才能令每個物業質素均保持高水平。 需要檢測的項目包括牆身、地板、門鎖、水喉、窗戶、家電等,而每個項目均有完整的檢測流程,確保符合國際和本地的專業標準,一旦出了問題,便交由專人執修。
舉例,假使陳先生與其兄長均正在尋找放租單位,兩人互不知情,陳先生由代理 A 帶睇樓,兄長則由代理 B 帶睇樓,最終陳先生成功租入單位,由於二人為親屬,兄長就要向代理 B 賠佣。
18 歲以上未婚並讀全日制學校,經濟上依賴父母的子女. 希臘黃金簽證居住要求. 取得黃金簽證後,可隨意出入希臘,無須長住當地。 申請人並能在大部分歐盟國(即神根區 Schengen Area,成員國如德國、法國、意大利)自由通行及居住。 【最新樓盤】搜尋所有海外物業 →. 希臘黃金簽證手續. 先購買當地政府認可,能夠配合黃金簽證的物業.
1) 公屋租戶加名. 公屋只准給予獲批申請的戶主 (承租人) 和租約上的認可家庭成員居住,承租人要加名的話,會令原先獲批的家庭狀況有變,須通知 房委會 。. 公屋戶主可透過填寫「增加戶籍申請書」表格加名,另須連同已填妥的入息及資產申報表、租約及其他 ...
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