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10 小時前 · 單位開則方正實用,長約6米的長方型客飯廳及其連接的38平方呎「三合一」露台。 睡房與浴室門口相連,組成套房。 另一伙三房單位按26樓Q室搭建,實用面積為430平方呎,單位間隔寬敞,客飯廳連接38平方呎的「三合一」露台。
- 項目背景及特色
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- 價單分析
- 付款辦法分析
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農地轉用途補地價近71億元
「NOVO LAND」原為「屯門第54區」、被規劃作「農業」用地,透過城規程序申請改劃為「住宅甲類」用途後,新地在2017年成功跟地政總署商討補價,並支付65.3億元。項目佔地46.13萬呎,以最高可發展樓面230.65萬呎計,相當於每呎補地價2,831元。其後新地繼續收購區內部份零散地皮,終成功多增2萬呎土地後,再多支付5.50440億元補價金額,令可建樓面增加至241萬呎。兩次補價累計涉及近71億,每呎地價為2,938元。
2018年獲批則
項目在2018年2月已獲屋宇署批建14幢20-30層高的住宅,當時獲批建住宅277.146萬呎,另設5.1974萬呎商場。發展商在2019年8月申請動工,按當時的批則紀錄顯示會興建4,200個住宅,當中有3,155個單位的實用面積少於300呎(不計算廚廁面積)。
「NOVO LAND」位於「屯門第54區」,其實際位置夾於「寶田邨」及「兆康苑」之間,位於「青山醫院」西北位置。區內附近的私樓,已經要數到「震寰路」一帶,包括同系發展的「珀御」,以及南豐發展的「豐連」。
純三房
三房單位分開「純三房」、「三房一套(開廚)」、「三房一套(梗廚)」,合共提供128個單位,但「純三房」只得一柱,面積561呎,位於「1座A2室」,洗手間屬於黑廁設計,但如果本身有聘請工人,則建議可升級至三房一套(開廚),因為三房一套(開廚)最細面積589呎起,僅較「純三房」單位大約30呎。
較二手市場低10%
發展商在7月19日開出首張價單,首批165個單位,即供平均呎價13,188元,當二手市場均價14,000-15,000元時,「NOVO LAND」等於開低了二手約10%。開放式入場價330萬元。區內半新盤開放式單位叫價470萬元,等於可買到「NOVO LAND」一房單位,因為一房入場價417萬。升上兩房,入場價則為587萬,但二手市場都要700幾萬,估計都會「入爆飛」。
訂價反映市況及環境
可能你會問,為何新地要賣大包? 一來位置真的輸蝕,需透過開價抵銷相關缺點;而項目地價成本也不算特別貴,所以有條件以低價來迎合市場。三來項目規模大,如果溢價開盤在現市況未能去貨,之後期數就很艱難,只是新地區內仍有「御海灣」、元朗站有「YOHO Hub」也以高價開售,日後怎去貨會是一個問題,同時也衝擊早前開售的錦上路站「柏瓏」,以及周邊二手業主。
提供「即供」及「建築期付款」
發展商聲稱有「突破性」付款辦法,所指就是「漸進式供款」,究竟又值不值得選擇呢? 簡單區分今次付款辦法,主要有現金付款辦法的「即供」及「建期」(靈活付款辦法、升級靈活付款辦法)。如果選擇「即供」,買家在簽署臨約時先支付5%,餘額可於簽臨約後的60天內找清,可獲取最高折扣額15%。至於「建期」則在簽臨約時先支付5%,在簽臨約後的180天再支付5%,餘下90%在收樓時才找清。無論是「靈活付款辦法」或「升級靈活付款辦法」,除了是新按保必選的付款辦法外,你還可以搭配發展商的備用按揭,包括「Super二按」的備用二按計劃;「備用一按」、「漸進式供款」、透過抵押物業獲取120%樓價的「King’s Key 120」或透過本身股票資產而獲取的「3+2貸款」計劃。如果沒有選用「備用二按」、「漸進式供款」及「3+2貸款」都可獲取樓價3%回贈,視乎有沒有選用發展商備用按揭,可獲得現金回贈
問題1: 有沒需否借取按揭保險? 選購樓價是否低於600萬元
付款付款多樣化,究竟應該怎樣選擇適合自己的付款辦法,第一步,你要問自己選購什麼單位、自己是否需要做按揭保險? 如果你購買樓價600萬以下單位,因為「NOVO LAND」樓花期一年,就算你選用最乾淨版本的「即供付款辦法」,你都可以借到高成數按揭。
問題2: 選擇建期: 「高折扣、低回贈」 VS 「低折扣、高回贈」?
選用「建期」,發展商推出了三款不同版本。一款就是可獲取較高基本折扣12%,但卻沒有「印花稅直送」的優惠;另一款可獲8.5%折扣,同時可獲取樓價3.75%的「印花稅直送」計劃;還有另一款就是較低折扣3%,卻可獲取樓價9%的「印花稅直送」優惠。簡單區分,你眼前要再選擇「高折扣、低回贈」、抑或「低折扣、高回贈」。當中有兩點又要特別留意。
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冷氣機散熱器喉管有倒斜. 低層單位需多檢查玻璃幕牆. 客廁設抽濕機. 房間被牆身及幕牆蠶食實用性. 主人套房外接冷氣機散熱器. 洗手間坐廁背凹坑易積水. 胡.說評析. 1. NOVO LAND會所佔地40萬呎. 2. 租盤入場價11,300元起步.
Bookmark. 香港很多家庭都鍾情三房大單位,購入心儀單位後當然要花心思設計,務求令每位家庭成員都住得舒適! 不論是私家樓、居屋還是公屋,也可以用合理成本將三房單位打造成理想家居樣貌。 以下家庫 Designpedia為大家分享三個三房單位案例,看看能否從中找到裝修靈感。
2020年11月9日 · (市建局圖片) 首置上車盤、紅磡煥然懿居43伙餘貨,即日起至11月23日接受申請,市值7折定價,售355萬元至798萬元;其中574呎三房戶,入場費由695萬元起,呎價1.21萬元起。 按法例要求,市建局將開放4款現樓示範單位,市民可預約參觀。 預計項目12月攪珠,明年1月揀樓。 按圖即睇煥然懿居三房示範單位: 點擊圖片放大. +5. 即睇更多煥然懿居詳細發展規模及配套: 【下一頁】 今次推售單位以三房戶最多,有29伙;其餘有開放式、一房及兩房戶。 市建局10月評估市價,決定以市值7折推售,售價355.2萬至798.3萬元,呎價介乎12,111至13,908元,跟上次推售相若,但日後補價幅度較小。
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