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  1. www.wuchatprop.com.hk › 薈藍-themetazure【青衣薈藍：揀樓攻略】價單、平面圖、座向全分析! (內附VR模擬 ...

    繼佳明「明翹匯」後，青衣將推出的新盤由宏安地產發展，位於寮肚路9號的「薈藍」 (The Met Azure)，全盤只得一座合共320個單位。. 這個樓盤主打開放式與一房，最大賣點是藍巴勒海峽景觀，我們會一文剖析這個樓盤開則特色、間隔、開價、交通及景觀等因素 ...

    • 青衣寮肚路8號
    • 薈藍 (the met Azure)
    • 320個
    • 181呎-257呎
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  2. www.wuchatprop.com.hk › 利晴灣23【利‧晴灣23：揀樓攻略】平面圖睇景觀隱憂、價單詳盡分析! (附影片)

    • 項目背景及特色
    • 胡．說評分
    • 平面圖揀樓攻略
    • 價單拆解及付款辦法
    • 付款辦法簡單
    • 供款實例
    • 胡‧說樓市 X Roots按揭獨家優惠!

    原屬舊式唐樓，市建局提出收購重建

    位於大角嘴杉樹街及橡樹街交界的「利．晴灣23」，原為建於1963-1967年的舊式唐樓，合共住了131戶、330個人口。鑑於物業老化，市建局在2012年推出「需求主導」重建計劃，以固定定價予小業主選擇是否「樓換樓」，或「有條件收購建議」，其中「利．晴灣23」原址項目，當時市建局就提出了以實用呎價10,238元作出收購，待達到80%以上業主均同意才能成事，終於在2013年獲發展局局長通過重建。

    市建局推出招標

    市建局在2016年推出項目招收意向，最終共收到30份意向書，局方邀請了當中29間公司入標，終也有11個財團入標。項目地盤8,256呎，預計重建後共提供69,675呎樓面，當中住宅樓面佔61,936呎，涉及115個單位(扣除用作樓換樓的樓面)、另有7,739呎商業樓面。據了解，標書規定中標財團在售樓收益達8.6億元，也需要向市建局作出分紅，也意味有利集團開價高於12,340元便要作出分紅，其中售樓收益的首3000萬元，需要向市建局分紅20%；之後每多3000萬元則把分紅上調10%，若售樓收益達9000萬元，分紅比例劃一增加至50%。

    區內未來供應

    縱然開價高於12,340元才需要作出分紅，令發展商在訂出「利．晴灣23」價格時有條件貼近二手價開出，而首張價單最終折實為18,828元呎，最平一房單位502萬有選擇，上車買家為之心動，但自住背後值得留意幾點，包括其大角咀本身環境也頗為老化，未來發展商都會在這一區大興土木。

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    因此，在衡量及歸納各項因素後，我們認為在位置及交通方面，樓盤有市區優勢，但卻缺乏鐵路概念，故我們只能給予3分；配套未至於不完善，但大型商場則缺乏，故也只能給予3分。至於景觀則相對遜色，我們只能給予2分，連同間隔(下方會剖析揀樓攻略)，《胡．說樓市》編輯團隊共給予樓盤10分。

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    假如認為價錢可以抵銷上述環境、發展商背景、以及景觀等因素，而決定購入「利．晴灣23」的準買家，揀樓上有什麼值得留意呢? 我們會集中闡述9樓以上的單位，因為9樓以上的單位才屬於買家可予選擇之貨源。由於三房單位位於9樓以下，均預留予樓換樓的買家，故今次揀樓攻略中並不會談及相關開則。

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    首張價單以低價作招徠

    發展商第一張價單推出了50個單位，折算呎價18,858元成功震撼市場後，其後在開售前再加推第二號及三號價單，分別加推了30伙及37伙，呎價回升至20,431元及22,431元呎，看似未賣先加價，但實情跟發展商首張價單以低層單位作招徠有關，並不等於發展商有大幅加價。而經過兩次加推後，在開售前可以發售的單位117個單位已悉數取出。撇除上述討論的因素，對準買家來說，這個盤最吸引之處只得價錢一點。

    部份單位可以選擇即供加舊按保

    因為開放式單位最平465萬、一房502萬元。由於有不少單位的實價低於600萬以下，你可以選用「即供」搭配「舊按保」上會。因為「利．晴灣23」的樓花期少於一年，故600萬以下物業可以選用「即供」再借按保上會，最高做到80%按揭。當然，如果你1想選用90%按揭也沒有問題，只要選用「建築期付款」待物業落成時再申請便行。

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    正因為買家大致可以選用按揭保險，故發展商的付款辦法也傾向簡單，一共只推出兩款，一款為「120天付款辦法」、另一款為「建築期付款」。如果銀碼超過1,000萬元(即供價計: 1197.6萬元、建期價計: 1,176萬元)，則可採用發展商的一按85%按揭，供款年期最長30年，首兩年息率2.5厘，其後全期6厘，故若真的選購單位在此銀碼以上，謹記必須在兩年後轉按至傳統銀行，但實情只集中在樓盤的27樓單位、以及特色樓層身上。

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    入場單位

    我們就以全盤最平開放式單位作為例子，看看利用發展商的付款辦法、以及按揭保險，可以產生不同的上會方式。如果以入場單位為例，9樓A室一個開放式單位，訂價為557.2萬元，選擇「120天付款辦法」上會，取盡折扣額後，樓價則為465萬元，若不借取按保下，月供低見11,024元便可以，月入有大約26,402元便可通過加息三厘壓力測試，但自己卻已預備大約200萬元資金才可進場。 因此，準買家也可以選擇「舊按保」做80%按揭，見下方圖表第二行；又或者索性選擇建築期付款，再選用「新按保」上人，也就是圖表第五行。用「建期價」計算入場單位，價格為473萬元，90%按揭，月供17,660元，月入42,300元已可過到壓力測試，最重要第一筆開支不算太過吃力，手持62萬已可以準備上車，兩口子每人各自儲30多萬元就可以。

    超出1,000萬元單位

    如果選擇銀碼高於1000萬元以上的單位，則可以採用發展商的備用一按，雖然不用通過壓力測試，但卻也要通過供款佔入息一半的測試。值得注意，由於發展商的計劃在兩年後會進入高息期，準買家需要進行轉按，但由於剩餘貸款額已超過800萬元，故難以透過加借按揭保險作轉按，故物業要醞釀大幅升值、或自行補差價才能進行轉按，我們會以27樓B室，一個實用439呎的兩房單位作例子，其訂價為1,201.6萬元。

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    • 大角咀杉樹街23號、橡樹街87號
    • 利．晴灣23 (L. Living 23)
    • 142個
    • 276-584呎

  3. www.wuchatprop.com.hk › 離島海景盤【離島海景盤】龍珠島、長洲、南丫島、坪洲揀樓指南 | 胡‧說樓市

    最受港人及外籍人士歡迎的離島盤，撇除「愉景灣」及「馬灣」外，在「長洲」、「南丫島」、「坪洲」及「梅窩」也不乏平價海景上車盤。 離島分布 離島

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  4. www.wuchatprop.com.hk › 英國building-surveyor手記-屋頂【英國Building Surveyor手記】屋頂瓦片：現代乾式（dry verge） ...

    在建築物的整體外觀和結構中，它扮演了連接屋頂和墻壁的關鍵角色。 在這片風景如畫的國度，有兩種主要方式來處理這個「verge」，即濕式（wet verge）和乾式（dry verge）。 本文目錄. 屋頂瓦片砌法. 濕式砌法 (Wet Verge) 乾式砌法 (Dry Verge)壽命更長，更易維護. 舊樓或受法例約束，不能轉用乾式砌法. 想知更貼身嘅資訊? 英國生活指南： 【BNO移民】移民英國FAQ！ 申請程序、資格、費用一文睇晒！ 【英國買樓按揭】香港銀行申請攻略！ 息率、壓測、陷阱全面睇 【英國買樓2021】一二手樓置業程序、陷阱、放租、雜費懶人包！ 【移民英國】50萬鎊以下物業免收印花稅！ 五大注意事項你要知！

  5. www.wuchatprop.com.hk › 家壹驗樓【家壹驗樓】納米樓呎價逾$2萬! 客廳窗對正垃圾房排氣 (附影片)

    「家壹」採用的冷氣機型號為三菱「MS-GM 19VA」，雪種「R410A」，屬於無毒不易燃的雪種，相對會較安全。 驗樓得分 : 74分 至於整體交樓質素，「家壹」窗及來去水都扣到只得零分，結果單位只得74分，跟22,600元的高樓價來說，似乎卻不成正比。

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  6. www.wuchatprop.com.hk › 牆紙【牆紙DIY教學】如何用幾百元貼紙翻新500呎舊牆？ | 胡‧說樓市

    4大保養及3大修補方法. 從選材著手： 事前功夫要做足： 鋪貼牆紙有技巧： 日常保養不可少： 牙刷+酒精. 使用防霉噴劑. 用漂白水. 胡‧說樓市 X 好師傅獨家優惠! 想知更貼身嘅資訊? 看更多室內設計案例： 【裝修教學】10萬蚊、14日大翻新！ 教你輕裝修三大要點！ 【洗冷氣教學】100蚊簡易清洗程序！

  7. www.wuchatprop.com.hk › 薈藍驗樓【青衣薈藍驗樓】納米廁所好難轉身，冷氣機焗放抽油煙機上面! ( ...

    1. 單位高密度設計. 2. 木飾面驗收方式跟廚櫃相同. 3. 關洗手間門時會發出巨響. 4. 洗手間空間淺窄. 5. 企缸去水兜有積水. 6. 廚房雪櫃極迷你. 7. 抽煙煙機發出巨響. 8.

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