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2023年7月13日 · 2023-07-13 Carlos Hie. 領展（0823.HK）6月23日失守招股價44.2元，及後最低曾見41.85元。 領展從2月宣佈5股供1股以來，股價4個多月內跌約3成，今年預測股息率逾6厘的領展現水平是否買入時機？ 可先從股價積弱，以及未來發展兩方面入手分析。 領展股價持續走弱有內外原因。 作為穩定收租的房產信託基金（REITs），領展成功捱過疫情，營業額在疫情爆發的3個財年均錄增長，然而年初依然需要供股集資，乃是暴露出負債比率偏高及手頭現金不足的弊病。 領展截至2022年3月底，總負債502億元，但手頭現金只有27.8億元，負債比率22%。 加息周期峰值上移或衍生更多融資需要. 這負債比率本身不算高，但對比2018年3月底的10.7%及245億元負債，領展負債情況已倍增。
- 業務發展
- 業務3大類別
- 行業分析
- 背景因素
- 競爭優勢
- 財務數據理想
- 發展前景
- 投資策略
雅生活成立1990年代，管理雅居樂集團開發的絕大部分物業，並引入香港式的物業管理模式，2015年除管理管理雅居樂集團的物業外，亦管理獨立第三方的物業。 到2017，雅生活收購了綠地物業，並引入綠地控股作為戰略股東，依靠雅居樂集團及綠地控股這兩間在中國有一定規模的物業發展商，提供了一定的生意，並以「雅居樂物業」和「綠地物業」兩大品牌經營。 到近年，進一步收購數家區域性龍頭物業管理企業，令業務進一步擴大。
雅生活的主要業務，可分為3大類：「物業管理服務」、「外延增值服務」、「社區增值服務」，當中以物業管理服務為最大貢獻部分。 物業管理服務。雅生活為物業開發商、業主、住戶，以及其他物業管理公司，提供一系列物業管理服務，其中包括為中高端住宅物業，以及非住宅物業（包括商用物業、寫字樓、多用途綜合體等），提供保安、清潔、綠化及園藝、維修及保養等服務。亦為地方性物業管理公司，提供顧問諮詢服務。 雅生活主要按照包乾制，收取物業管理服務的管理費，即是收取一個費用，經營盈虧均由物業管理公司負責，與業主無關。 外延增值服務。提供房地產全面的服務，包括銷售場物業管理服務、其他延伸的增值服務，如物業營銷代理、房屋檢驗等。 社區增值服務。向業主及住戶提供增值服務，包括家政、房屋及商舖經紀、智能家居服務、社區旅遊代理，...
在中國，物業管理費收費模式包括兩類：包乾制與酬金制，前者較為普遍，特別是對於住宅物業而言。在非住宅物業類別，逐漸開始採用酬金制，使業主更深入地參與其物業管理，且物業管理服務供應商亦受到更加密切的監督。 近年，隨著中國不斷城市化，以及人均可支配收入增加，物管行業所管理的物業面積，正快速增長。根據調查機構中指院的資料，物管行業的百強企業，管理物業的總面積，每年都以1、2成的速度增長。 當中的住宅物業，仍佔最大比例，但物業管理公司追求管理物業類型的多元化，這是行業的情況。 過往，中國對物業管理的概念並不多，但隨著城市化，同時更多屋苑、大廈類的物業，加上人民對生活質素追求的提高，都令物業管理行業發展快速。 行業的優點是持續性，當物業管理公司取得某大廈的合約時，這生意就會一直持續，除非該公司做得不好，...
雅生活由雅居樂集團分柝，現時雅居樂集團仍是雅生活的大股東，持股50%以上，過往雅居樂集團不斷提供旗下的物業予雅生活管理，到近年，雅生活則主動開拓其他市場。 這裡簡介一下雅居樂集團，這是中一家以中高端房地產開發為主的發展商，除主打住宅物業發展外，亦從事環保、建設及酒店等產業。雅居樂集團本身擁有一定的規模，每年的營業額超過500億人民幣，同時有一定的品牌，由於有這背景因素，令雅生活擁有管理的物業不斷增長，而且憑這背景而增長。 另外，由於雅居樂集團本身行中高端路線，因此雅生活所提供的物業管理質素，都行中高端路線，以中國平均的物業管理收費計，雅生活比平均數高1、2成。隨著近年發展的物業趨向較高端化，市民對物業管理的質素要求都有所提高，相信以較高端定位會較有利。 2017年，雅生活與綠地控股建立了戰略...
正正由於背靠雅居樂集團，以及綠地控股兩大主要股東，這企業無論在規模上、品牌上、持續的生意上，都有一定的優勢。 由於這兩間企業都有房地產業務，當不斷建成物業時，就需要物業管理，很大機會就會為雅生活提供生意。 雖然這兩間企業，並不是必然提供物管生意給雅生活，但憑著上述所講的背景因素，加上雅生活已建立了品牌，相信這兩間企業都會保持旗下物業在物管上，服務及品牌的統一性，因此，雅生活不斷獲得這兩間企業的生意，都是合理的事。 另外，中國的物業管理行業，企業化發展的時期不算很長，雅生活算是較早期走進行業的企業，因此有一定的經驗及品牌，同時行中高端路線，這都是較有優勢的因素。加上企業有一定的規模、資源，在管理上更能標準化及專業化。 隨著中國人的生活質素提高，要求亦有所提高，雅生活推出更多延伸的服務，例如「管...
從上述的財務數據可見，雅生活的賺錢能力不錯，同時增長處於高水平，這是由於近年不斷進行收購，令業務不斷擴展，但正常情況下，這企業增長雖不差，但不會如過往般爆炸性增長。 由於上市前後的股構結構不同，因此ROE出現了較大的下跌，而過往的代表性亦不大。ROE慢慢會回到較能反映到企業真實情況的水平。 毛利率處增長水平，這是由於業務的規模效益，令人工佔比的成本有所減少，這亦是雅生活在規模上的優勢，反映賺錢能力比行業較好。 另外，這企業的負債不高，比一般內房股理想得多，因為中國不少房地產商的負債，都處於過高水平，但雅生活就穩健得多，負債水平健康，加上業務十分穩定，都反映這企業擁有投資價值。 現金流強勁是這企業另一優點，業務穩定、收現金能力強、業務持續性，從這企業的經營活動現金流量，就能見到這企業的現金流相...
中國的城鎮化，以及人均可支配收入增長，成為物業管理行業的主要增長原動力，而雅生活近年積極進行併購活動，帶動業務不斷增長，相信管理層仍有野心，這企業仍會保持一定的增長力。 雅生活表示，將進一步擴大業務規模及市場份額，通過尋求戰略投資、收購及聯盟機遇，拓展物業管理服務組合。 另外，中國政府已發佈指導性意見，以加強物業管理服務質量的標準化，相信長遠對較有規模，以及較高端的物管企業有利。種種因素，都反映雅生活發展仍然正面。
綜合來說，雅生活無論在業務本質、規模、品牌、財務數據、前景，都是理想的，反映這企業有一定的質素。加上這企業的背景因素，以及行業的發展，相信這企業的前景不差，有長線投資的價值。 整體來說，相信雅生活長遠能保持中速增長，長遠發展正面，只要股價不是在熱炒的時期，投資者都可考慮這股。 由於盈利變化較大，投資者要以較合理的盈利去計算（股票班有詳細講述）。現時這股大約處合理區的中間，由於行業及企業仍處發展階段，因此投資者宜長線持有，慢慢等更佳的收成。 （本人為證券業持牌人士，未持有上述股票） 美股表現近年持續強勁，不知如何入手？我們精選了10隻高增長美股，並撰寫了《不應錯過的10隻高增長美股》免費報告。立即按此下載！ 想提早退休? 想提高每月的被動收入? 我們撰寫的《必須收藏的收息股投資指南》電子書用實...
2021年8月16日 · 2021-08-16 Steven Cheung. 上週長和（SEHK:1）及長實集團（SEHK:1113）公布業績，中期股息重新增長，長線投資者應該感到滿意。 長實與長和均是長和系的旗艦，惟形勢不時改變，長和系要角不時易手。 更多內容： 投資長和要注意的3大要點. 由於現時環球各國對國家安全重要性提高關注，未來長和在電訊及基建資產收購機會有限，惟各國對外資投資房地產的疑慮不太大；長實未來進行收購的可能性較長和為高。 從這個角度看，長實才是李澤鉅的至愛。 投資者如果要配置傳統行業股票，長實潛在升幅較長和為高。 進一步剖析長實為何是李澤鉅至愛前，簡單分析一下長和及長實業績重點。 先講長實，疫情持續情況下，集團營業額按年倒退按年倒退17%，至242.6億元。
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2021年12月21日 · 它是全球領先的汽車零部件分銷商，以旗艦店品牌Napa Auto Parts為首。 公司連續65年每年增加派息。 然而，儘管有很長增長歷史，但它今天的派息比率仍然很低，僅為33%，這是因為公司業務正在穩步增長。 在過去10年中，Genuine Parts收入平均每年增長4%。 圍繞電動汽車有很多炒作，因此隨著時間推移最終從內燃機汽車轉向，可能會產生一些不確定性。 儘管如此，由於路上有這麼多汽車，投資者應該對公司未來幾年前景感到滿意，同時他們可以享受2.5%的股息收益率。 3.Lowe’s. 房地產市場現在可能很火爆，但人們一直在投資裝修和改造他們房屋。 Lowe’s（NYSE：LOW）是美國兩大主要家居裝修連鎖店之一（與HomeDepot一起）。
2022年6月7日 · 37歲，失業. 有3間物業. 600萬債券基金. 股票70萬，活期500萬. 重點目標： 提早退休. 應付家庭開支及供養父母. 物業轉按收息還是買100萬ETF. 分析： 你現時的組合，主要是持有物業及債券基金，前者是「資產」，後者只是「產品」，以你的年齡情況，應持有更多真財富的比例，即是資產類。 物業方面，你已經有一定的數目，往後不用在增加相關類別資產，你長遠應該建立一個更平衡的組合。 以你這年齡，財富仍有相當的增長力，我會建議你這刻集中在財富的增值，而不用太早追求現金流。 我地進行人生財富累積，應運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。
2021年12月21日 · 我地最重要是建立一個長期的「財富組合」，要優質，要平衡，要適合你的年齡與風險承受程度，建立後長期持有，不是買賣賺差價，而是成為你財富組合一部分。 如果你真心想累積財富，就由月供股票開始，以「儲股」的模式進行，不要再炒賣。 更多分析： 有潛力再升的高增長晶片股. 2022年美股投資格局主調. 一隻增長力強勁的財務軟件股. 美股看似風平 高增長股為何洶湧？ 恒指撈底的高勝算策略. 有倍升動力的「先買後付」股.
