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早幾年樓市的熾熱程度，相信現今回看都覺得匪夷所思，今次驗樓的上嵐單位雖然位於屯門二線位，但正因為在樓市高位開售，呎價高達$20,000，時至今日，對面半新盤已蝕價最多30%，入屋驗樓的結果又能否令人心悅誠服? 本文目錄. 項目背景. 項目建於小型地盤之上. 表: 上嵐資料表. 炒作屯馬線通車效應. 表: 驗樓單位資料. 驗樓特色. 單位設玄關卻沒有鞋櫃. 洗手間裝置需遷就淺窄空間. 全屋未有熱水. 廚房備餐空間不足. 飯廳擺放餐枱位置有限. 客廳地磚鋪砌高低不平. 韆鞦窗難清潔及阻礙電視擺位. 單位欠缺私穩. 露台天花有空心磚. 房間牆身彎曲. 胡．說評析. 曾有水錶櫃漏水向業主索償前科. 驗樓得91分. 項目毗鄰濾水廠.
2房分布. 示範單位: 18樓A室 356呎. 樓盤評析. 平台大過單位六倍. 宏安過去發展蚊型樓為主. 距離黃大仙港鐵站約五至八分鐘步距. 附近設有簡單生活配套. 區內仍有其他地盤重建. 表: 未來供應. 地盤合併發展尚待批准. 舊契樓項目未必受惠樓花按保. 如果你有按揭申請問題，都可以向我們查詢. 胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠! 想知更貼身嘅資訊? 初次置業懶人包 【新盤2023】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【居屋2023】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！
玻璃窗出水原因多籮籮. 玻璃窗滲水有多個可能，第一是下雨漏水，但漏水通常出現在窗框夾口，水點不會平均分布於玻璃中央，若單位採用玻璃幕牆設計，滲水則有可能源於樓上，這情況便須由管理處處理。 第二是回南天，令地板玻璃都會潮濕。 第三個可能是天氣突變，戶主又緊閉窗戶，導致室內外的溫差太大，令倒汗水困於玻璃面，一般家庭可拉上窗簾布，便能減少溫度差距。 標籤: 室內設計 裝修 詹Sir 詹濟南 驗樓. 發展商起樓時為了賺盡豁免面積，不少新盤都會起「玻璃幕牆」。 這些面積免地價，但發展商卻可轉化成「實用面積」售予消費者。 但飽受颶風山竹蹂躪的香港，大家對「玻璃幕牆」會否增添幾分介心？ 所以入伙時見到玻璃崩花，去什麼程度需要要求更換呢？ 原來當中有幾點需要留意，由驗樓師詹濟南跟大家講解.
- 項目背景
- 胡．說評析
- 柏瓏景觀分析
- 揀樓攻略
- 一房單位
- 兩房單位
- 三房單位
- 價單與開價分析
- 付款辦法分析
- 胡‧說樓市 X Roots按揭獨家優惠!
2013年: 政府釋放區內110公頃用地
過去一直以低密度住宅為主的錦田，在2013年《施政報告》後開始有轉變，因為政府落實在錦田南西鐵「錦上路站」及「八鄉維修中心」規劃作住宅發展，並對周邊110公頃用地進行檢討，其後規劃署對區內785公頃用地作研究，並在2014年3月完成土地用地檢討，沿西鐵「錦上路站」1.5公里範圍內共物色了14幅具發展潛力的土地作公私營住宅發展。
2017年: 錦上路站招標
港鐵在2017年4月推出了「錦上路上蓋」第一期招標，位於鐵路站的西面用地，該地盤面積448,600呎，預計可以興建高達123.7萬呎樓面，據招標條款規定須興建不少於1,652個住宅單位，當中40%單位需少於538呎，其後由信和、嘉華、中國海外合組財團以83.3億元投得，每呎地價6,735元。地價較由新地中標的「元朗站」上蓋(The YOHO Hub) 的6,350元高出6%，若跟早年發展「荃灣西站」的項目相比，今次的地價更高出32-116%。發展商於2019年入則起樓，發展為今天的「柏瓏」。
正因為招標條款為地價帶來攤薄效應，直接看地價高低來定奪售價高低未必完全準則確，究竟「柏瓏」開價幾錢為之合理? 更重要是看看錦田的環境如何，因為區內長久以來都是以低密度發展為主，隨著區內不斷開發，其未來配套發展、環境變化、以及對住戶影響對價格更有決定性影響。
一線單位
樓盤大部份單位扭向東面，望向內園方向，雖然長遠會被前方其他期數阻擋，包括「2座A2-A3室」、「3座A1-A6室」、「5座A1-A6室」、「6座A1-A6室」，低層可以望內園泳池景，之後則會望向另一期的樓景。不過這類單位已被歸納為樓盤一線之選，會望到內園會所景、亦有其他期數來阻擋列車噪音問題。(一線單位: 2座A2-A3室、3座A1-A6室、5座A1-A6室、6座A1-A6室)
二線單位
原本我們《胡．說樓市》會認為，第二座「A1室」才是一線景觀，因為望向北面，朝向「錦田」「下高埔村」附近方向，但後來經商討後，認為這方位受「港鐵錦田大樓」的影響也不輕，據資料反映該大樓也有八層樓高，故重新檢視後，認為應該把它列作二線景觀之選；另向西北方向則有一幅用地長遠有可能會規劃作住宅發展，興建12層高、提供1,106個單位。不過相比其他單位的景觀而言，這裡已不算最差的一類。事實上，「2座B1室」的客房也望到如此景觀，但因單位的主人房及客廳均扭向了西面，其價值卻大打折扣，這個方位的缺點會在下方詳述。(二線單位: 2座A1室)
三線單位
樓盤的另一半單位則扭向西面，望向「錦河路」方向。正如之前所述，「錦河路」會進行道路擴闊工程，加強了「東匯路」至「錦河路」再接駁至「錦田公路」的接駁，車來車往可能有噪音問題外，實情在「錦河路」前方已經是「青朗公路」，也就是由「大欖隧道」轉駁出來的公路，車輛飛馳電掣，勢必有噪音。這方向的單位包括「2座B1室」(註: 前述為一線單位)、「2座B2-B5室」、「3座B2-B9室」、「5座B2-B9室」、「6座B2-B9室」，需要進行噪音緩解措施，跟希望住在新界區寧靜的期望，可能有一點點落差。更重要一點，樓盤在「青朗公路」對出的山坡設有大量祖墳景，最受影響的單位為2座單位，揀樓時要特別留意。(三線單位 2座B1-B5室、3座B2-B9室、5座B2-B9室、6座B2-B9室)
因此，當你放眼「柏瓏」時，大家一面倒吹捧「屯馬線」及「北部都會區」時，對於自住的用家來說，要先留意上述因素。倘若你也已經消化相關資訊而決定揀樓，一期共提供715個單位，以一房(一房開廚、一房連儲物室)、兩房(兩房開廚、兩房梗廚、兩房連儲物室)、三房(三房一套連儲物室、三房一套連儲物室及工人廁)為主。
一房開廚(339-356呎)、首選「2座A2室」
一房單位全屬黑廁設計，全盤最細的一房開廚(339-356呎)，共有124個單位，分布於八柱單位之中，首選一定是「2座A2室」356呎的單位，因為是唯一望內園的「一房開廚」設計。次選單位就以望公路景方向為主，包括「2座B2室」(354呎)、「3座B7室」(353呎)、「5座B8室」(354呎)及「6座B8室」(355呎)，雖然要安裝隔音窗，但總比望樓景的單位吸引。由於面積介乎353-355呎，內櫳沒有大分別下，記住揀細不揀大。尾選單位為樓望樓單位，包括「3座B1室」、「5座B1室」及「6座B1室」都可以棄選。
一房連儲物室(380-386呎)、首選「3座B3室」
升級版的一房單位為「一房連儲物室」，面積380-386呎，其儲物室面積35呎，雖然空間不算很大，但卻可作為工人房或小睡房使用。共有90個「一房連儲物室」，分布於六柱之中，全望公路景、需要進行噪緩解措施，內櫳分別不算很大，盡量揀細不揀大，故首選為「3座B3室」、次選「6座B3室」、之後為「5座B3室」，其餘則置於尾選，包括「3座B5室」、「5座B5室」、「6座B5室」。
兩房梗廚、首選「3座B2室」
如果你本身希望選擇梗廚，兩房只有三柱可選擇，包括「3座B2室」(513呎)，屬全盤唯一兩房梗廚；以及設有儲物室的「5座B2室」(547-557呎)及「6座B2室」(547呎)可以提供。三款則之中，「3座B2室」屬少數光廁設計，若不介意單位沒有儲物室，建議把「3座B2室」列為首選。
兩房連儲物室
連同上述「5座B2室」及「6座B2室」計算，「兩房連儲物室」共有102個單位，面積由522-557呎，共由7柱單位提供。若不介意單位非梗廚，這款開則中首選為「3座A1室」、「5座A1室」及「6座A1室」，因為三柱單位均為光廁設計，其餘則可置於較尾選。
三房一套連儲物室
三房單位最細已經為「三房一套連儲物室」(727-746呎)，共有64個單位，分布於「3座A2室」、「3座A3室」、「6座A3室」、「6座A5室」，全數做到廳房同向望向內園，故不用做噪音緩解措施。全數屬於梗廚、全數屬於黑廁，其開則分別主要在儲物室的擺位，部份會較挨近大門口，部份則置於進入睡房走廊位置。
三房一套連儲物室及套廁
樓盤最大一款則為「三房一套連儲物室及套廁」，面積由762-769呎，共由三柱提供，合共48個單位，全部位於第5座，分別為「5座A3室」、「5座A5室」及「5座A6室」，全數扭向內園方向，全數儲物室套廁置於廚房內，可作工人房使用，開則沒有太大差異，可按面積及負擔能力來排序。
「柏瓏」開價不應跟「The YOHO Hub」比較
「柏瓏」首批開出168個單位，扣除最高即供16%折扣後，均價17,608元，當大家直接把開價跟「The YOHO Hub」首批開價19,899多元對比，然後就形容「柏瓏」開價有折讓，別忘記「The YOHO Hub」銷情之呆滯，只售出約400多伙，佔一期約40%；而且雖然「元朗站」較「錦田站」入一個站，但發展成熟度則以「元朗站」佔優。因此，單純說：「疫情緩和，發展商已考慮市況因素，首批單位售價已經有折讓」，這個說法未免有點牽強。
不適合收租客及用家
「柏瓏」最細一房開放式，折扣後608萬元入場；兩房開廚黑廁也759萬元起，三房單位更誇張，入場價1,273萬元。記住，這些價錢都屬「即供價」，背後是假設你不借取任何按保，而自己支付四成至五成首期入市的一類。但如果若你需要採用按揭保險，你便需要選擇「建築期付款」，折扣額稍減少下，售價還要更高才真。一房入場價會提升至637萬、兩房795萬元、三房也要1,334萬元。然而，怎說「柏瓏」是一個樓花期兩年半物業，與其用這口價來承接「期貨」，為何不看看現貨市場有沒有選擇呢? 因為同一筆資金，如果你選擇了「柏瓏」期貨，用即供供樓，你會損失期內租金收入。
開價可形容「溢價買期貨」
沿西鐵線搵盤，揸著「柏瓏」一房期貨價，在兩站之隔的朗屏站的「朗．城匯」，你可以買到類近質素的一房單位，現貨介乎620多萬至630萬元的選擇比比皆是。上到兩房單位，都是由信和及嘉華的「朗屏8號」，兩房單位800萬也有大量選擇。還有如果走到元朗站，參觀一下「Grand Yoho」其三房一套連工人房及工人廁，光廁設計單位，二手價也不用1,200萬元。選擇現貨可即買即住、又或者即買即收租。故一心打算自住用家需考慮是否值得用溢價來承接期貨。
歸納今次付款辦法，發展商也沒有不太花巧，一共只提供三款付款辦法。包括可獲最高折扣，類近即供的「180天付款辦法」，還有「360天付款辦法」，以及折扣額最少的「建築期付款」。正如之前所述，如果希望選擇「按揭保險」，則一定要選擇「建築期付款」辦法，在入伙時再申請按保才可以。
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1. 單位向西北有西斜問題. 單位客飯廳寬敞，但由於面向西北，可能有一點點西斜問題，正望會望到學校景觀，因為樓層剛好高過學校，所以外望景觀視野也頗開揚，還有打側會望到昂船洲大橋，但這道景觀未必有永久保障，因為前方為「潤發貨倉」，日後可能會重建。 2. 廚房水龍頭容易損耗去水喉. 梗廚枱面足夠，裝置齊備，但廚房洗手盆的水龍頭在使用上卻要很小心。 這種水龍頭屬於可以拉出來，內藏一條喉管，方便四周灑水清潔，而下方則有一顆鉛粒可以讓水喉可以回彈，但驗樓師拉下來時，卻聽到「卡卡聲」，原來該鉛粒是會跟水碗盆去水喉。 擺位上不太理想。 因為垂鉛是金屬，經常上下抽動，若碰撞駁口位，有機會導致水。 3. 冷氣機散熱器平台方便工人維修.
- 467個
- 40區校網
- 深水埗福榮街201號
- 251-1,446呎
香港已連續十年成為全球最難負擔的城市，要不吃不喝超過二十年才可以上車，中原城市領先指數在2019年6月攀上歷史頂點後也一直高位徘徊，但小市民的置業欲望並未減退。 未上車準買家對買樓苦無頭緒，由買賣流程、按揭計算可能也摸不著頭腦。
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