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2022年9月19日 · 子非魚. - 2022-09-19. 以往全球低息環境下，上車客買樓申請按揭一定揀 H按 ，並會根據現金回贈率高低決定幫襯哪一間銀行。 惟香港漸漸步入加息周期，銀行按揭計劃開始五花八門，P按及定按各有特點，容易陷入選擇困難症。 本文將會為上車客分享揀選按揭攻略。 【中小型銀行仍有H按筍Plan】 上車客如果最近才買樓的話，市場上仍然有個別中小型銀行提供H+1.3%、封頂利率2.5%的按揭計劃，相較現時大部分銀行封頂利率2.75%為低，可謂是加息潮下的滄海遺珠。 以100萬元貸款額為例，按揭利率2.5%及2.75%之間每月供款相差約131元；壓力測試最低入息要求每月則相差約260元。 小數怕長計，未申請按揭人士，應盡快把握封頂利率2.5%尾班車，否則過多一會兒便會消失於市場。
2018年3月14日 · 星之谷編輯部. - 2018-03-14. 很多車位在公契內都有個條款，說明業主只可把車位賣給屋苑業主，不能賣給「街外人」。 下圖是例子： 雖然寫是這樣寫，但近年車位投資熾熱，很多屋苑業主都會「偷雞」把車位賣給街外人。 筆者問過幾間律師樓，意見不一。 但綜合各種意見，筆者個人認為在買家業權上是無問題，因只是賣家違犯了公契，買家在律師樓見證下已保證了業權。 如法團或大業主要追討，只能追討賣家。 但又真從未未發生過這種訴訟，因法團或大業主本身沒有任何實際損失。 筆者近年也買過這種車位，都無發生過問題，不知不覺兩年已升值了兩倍。 但是，這種偷雞買賣能不能做到按揭？ 這視乎律師樓取態。 因銀行不會check樓契，是靠律師樓通知銀行該樓契是不是「good title」。
星之谷編輯部. - 2018-08-24. 如想趕搭尾班車取H按 2.15 cap, 以下是注意事項和流程： 先聯絡我們查詢那些銀行仍然可以做H按 2.15% cap, 然後自己去銀行申請。 因太多人趕搭尾班車，有機會您選擇的分行因爆單而停接，可聯絡我們轉介按揭總部專員處理。 如未能「執齊」文件，可先去分行填申請表，讓banker入機開檔，之後再後補文件，但留意月底前必須交齊所需文件。 有些銀行需要在某限期前提款 (drawdown) 才能確保息口，要和律師樓夾好drawdown日期。 如距離罰息期或樓花關鍵日超過3個月，理論上銀行不接受提早申請，但可以照試，看看銀行能不能酌情處理。 但要留意check TU後如超過3個月未能drawdown，需要補交最新的入息證明。
- 問：假設想轉按自住物業，但有另一自住物業放租中，能不能計租金收入？
- 問：如果租約沒有打厘印，能不能計租金收入？
- 問：原按揭是報自住，想報出租，但有其他按揭，是不是只能4成？
- 問：自住物業放租，是否要向銀行申請出租同意書？
- 問：如只租出了一個月，收了一個月租金，能不能照計租金收入？
- 問：如多過一個按揭，轉按能不能借到6成？
- 問：多按人士行non-Consent，最多可借幾成？
- 問：剛買樓，打算出租，應報自住或出租？
- 問：劏房租金收入能不能計入息？
答：假設現時想轉按的物業是申請銀行A，如果出租物業的按揭也是在銀行A， 一定不能計租金收入，因當年申請按揭時報了自住。但如出租物業按揭是在另一銀行B， 銀行A也會要求看客人出租物業的按揭facility letter（因要計壓力測試)， 從而得知該出租物業當年是報自住。去到這裡，銀行A計唔計租金收入，便因銀行而異。有些銀行會考慮到這幾年樓價升幅大，出租物業的按揭餘款都已趺到樓價5成或以下，因此乎合了金管要求，所以能讓客計租金收入。有些銀行便比較嚴謹，會先要求客人去銀行B把物業翻按由自住改回出租，轉按果層的壓測才可計租金收入。要留意如果出租物業當年是高成數按揭，有用按揭保險，所有銀行都一定不會計租金收入，客人應先翻按甩HKMC先。
答：可以的，但有些銀行會再折上折。有些銀行有沒有打厘印都是一樣以7折計算，有些便6折。不過建議客人不要唔打厘印，因如交了物業稅而無交厘印稅，稅局的電腦一定聯繫到。有些客人出租物業但不交物業稅，以為「稅局問時才補交囉」，那真是好危險，因差餉物業估價處會定期寄信來問物業是不是在出租中，如填「不是」，那便是對政府作出虛假聲明，是刑事罪；如填「是」，電腦也馬上對到該物業沒有申報物業稅。
答：如果由自住轉為出租，按揭成數便由6成降至5成。但讀者會問：如果有其他按揭在身，會不會成數再減多一成？答案是不會的，因在原銀行自轉為出租，銀行不會重check TU，因此不會扣按揭成數。但如轉按，由於需要重check TU，便需要扣減成數。
答：如是自住物業，本身和銀行的契約是不能出租。如果自住物業是高成數按揭，HKMC會定期抽樣檢查物業是不是自住，因此如有HKMC在身而「偷雞出租」要慎重考慮。如是借6成的自住物業，雖然drawdown後銀行不會定期去查貸款人有沒有放租，但如貸款人主動要求銀行發出租同意書，銀行也會要求他先把自住物業翻按為出租，成數5成或以下才可發出租同意書。在銀行角度，如發了出租同意書，假設借款人斷供，銀行也要等租約完後才能收樓拍賣。但如借款人的物業是自住但「偷雞放租」，如之後斷供，銀行可直接收樓，就算有租客。 有客人問：如銀行發現「偷雞放租」會不會call loan？銀行幾時都有權call loan的，不需要原因。如是高成數按揭，HKMC發現出租一定會call loan。 在這個課題上，如客戶對個別個案有進一...
答：可以的。其實銀行考慮是租約的真偽而已。打正厘印，有銀行入數紀錄，就算一個月也無問題。很多時，簽正式租約及交樓時，兩按一上都是現金交收，只要租約上寫明是以現金交收，就算無銀行過數紀錄，有些銀行也會作出考慮的。有些銀行只看租約，不一定查證入數紀錄。
答：在金管局新例下要扣一成，即是只能借5成。但是，如果轉按的物業能找到一個「處身」的借款人做borrower，自己做mortgagor，有銀行也可借6成。請參考： 如何第二套房或擔保人有樓，按揭成數做6成?
答：申請轉按時，行non-consent意思是不授權銀行check資料信貸庫中樓按的部份，因此銀行不知道借款人除申請中的物業外，有沒有其他按揭係身。金管指引是如行 non-consent，按揭成數要減一成，或利率要加一厘。有些銀行讓客選擇是減一成還是加一厘。當然大部份客人都會選減一成。自住物業最盡是借6成，減一成便變5成。出租物業5成，減一成便變4成。如行資產審查最多借4成，減一成便變3成。留意 non-consent不應用於按揭保險內。即如客要申請按揭保險借8成，必須簽TU consent（即要簽按揭申請表表格一，俗稱Form1）。不過要留意，不是間間銀行可行 non-consent，而且大部份可行non-consent的銀行最多只借4成（自住物業）。而且就算行non-consent，銀行...
答：假設剛購入物業，如果是連約買，一定是報出租。但如果是交吉買，可以選擇報自住或報出租。如果報自住，按揭成數最多6成（如不能申請按揭保險），壓力測試以50/60計算（如無其他按揭）。相反，如報出租，按揭成數最多是5成，壓測以40/50計算。不過，就算是交吉買，如打算出租報擬出租，個別銀行可以用預計租金收入計在入息內，幫助過壓力測試。 如果首期不足，就算是打算出租，都可以先報自住，借6成。到未來真的決定放租才通知銀行補差價。
答：「兩睇」。如果做按揭的物業是那間劏房單位，由於大部份銀行都不做劏房按揭，按揭是不會批。但如果申請的銀行肯為劏房做按揭（市場上有2-3間銀行），那麼劏房的租金是可以計入息。另一個情況，如果申請按揭的物業不是該劏房單位，而是另一單位，那麼，劏房單位的租金是可以計入息。 延伸閱讀： 1. 8按或9按出租，按揭保險經QBE不一定無事 2. 只得租金收入能不能通過壓力測試？ 3. 「偷雞出租」或可能會被稅局問，就算有打厘印 4. 壓力測試計算結果，肯吾肯簽表格一會有影響 5. 單位自住變出租程序 未有租客都可用擬租金收入 如對本文章有任何問題或意見，歡迎按右上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。
2021年6月25日 · 按揭入門. 新聞評論. 疫情觸發汽車數量暴升1倍 車位價值浴火重生【星之谷專欄 – 蘋果日報】 作者: 子非魚. - 2021-06-25. 疫情下新世代，香港與以往再不一樣，很多傳統智慧、投資邏輯改弦易轍，過去不起眼的車位，未來數年浴火重生，迎接新經濟下的投資機遇。 談起車位，筆者想先分享一個故事。 年幼時，有親人在醫院電話房工作，當時仍是Call機（傳呼機）年代，每位醫生都配有一部，由電話房同事留「Code」讓醫生通訊。 而醫生交收Call機的電話房，順理成章成為員工聚腳地，內裏設留言板，開放給員工放售二手物品。 記得上世紀87年股災後，筆者有次到上述電話房探班，看見留言板上貼滿賣二手車的告示，寫着「免費轉讓，尚餘5期車會」之類。
2022年4月25日 · 子非魚. - 2022-04-25. 疫情下物業和按揭市道趨淡，多間大型銀行重推按揭預批服務，助上車客買樓前預先掃除按揭地雷，亦順道吸客。 惟值得注意的是，今輪按揭預批設有死線，宜把握機會申請。 按揭預先批核（預批）服務為上車客向銀行正式遞交按揭申請前進行「演習」，避免「埋門一腳」出事而影響買樓大計。 事實上，很多上車客以為自己是大公司僱員、收入穩過 壓力測試 及擁有固定收入，按揭申請便不成問題；殊不知當申請 高成數按揭 時， 按揭保險公司 會在物業自住用途定義、首期來源等「關卡」進行嚴密審核。 再加上如上車客有不同的入息問題，譬如剛轉工、剛大幅加薪或減薪、收入包含大量津貼或 花紅 等，每一個「關卡」都有機會出事，還是買樓前申請預批會較為安心。 預批轉換成生意比率不高.
2018年2月25日 · 例子1：非住宅業主不能購買車位。 這一句最容易理解，可以杜絕外人購買屋苑內的車位。 例子2：非住宅業主不能擁有車位。 這種寫法杜絕了外人擁有屋苑內車位的情況。 假如有住宅業主當初是住宅連車位一齊購入，或先買住宅後買車位，後來只賣出了住宅而保留車位，仍然會受到這條條款所限，在公契的規限下不能繼續擁有車位了。 該名車位擁有人需賣出車位或重新買入另一位宅單位後才能符合有關要求。 不過在實際執行上，是有困難的，因拒絕外人購買 (例子1.)容易，但要求擁有人賣出或放棄業權並不是容易的事情。 例子3：車位必需連同住宅一起購入。 這個規限，指定了在買家在購入車位的一刻，必需與一間住宅一起購入。 相對於例子1或2，有一個好處，就是在出售住宅單位後，業主仍然可保留車位。
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