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2020年5月18日 · 有按揭或擔保在身的申請人，只計新按物業時入息要求要10.1萬元，同時還需要計入之前所擔保物業的按揭供款，最低入息要求將遠超比數。 既然成為擔保人有那麼多弊處，有沒有其他方法可以解決呢？
- 定息按揭利率
- 浮息按揭息率
- 壓力測試
- 「免壓測」的另一選擇
- 按揭保險費
- 總結
- 參與計劃的銀行名單
暫時推出的計劃，定息息率根據定息按揭年期而有所不同，分別為10年期2.55%、15年期2.65%及20年期2.75%。定息計劃的好處當然是息率穩定，在定息期內的供款亦因此不變，但筆者的解讀為「穩定地高」，讀者可參考下一段有關浮息按揭的息率以為比較。 在已公布的資料顯示，定息計劃在定息期後可以選擇繼續用定息還是轉為浮息。不少人誤解了可在申請時選擇20年供款、20年定息，並在定息期完結前一刻以浮息續期。但實際操作上並不可能，因為如選用了20年供款、20年定息，在第20年終結時其實已供滿按揭了。申請人實際上需在申請按揭時便需選擇總年期，同時選擇首10至20年採用定息，在定息期將完結時再選擇以定息或浮息繼續供款。 現階段推出的計劃，定息期後的浮息息率為最優惠利率P-2.35，在HKMC網站上的標註，...
以貸款額300萬元以上計，近期的H按(銀行同業拆息)，批核的按息大約是H+1.3，昨日的一個月銀行同業拆息大約是0.85%即實際年利率低於2.15%。封頂利率是大P-2.75或細P-2.5，即是實際年利率2.5%。 換句話說，將來銀行同業拆息如升至1.26% (10年定息) 至1.45% (20年定息)，同時最優惠利率增加0.05% (相對10年定息) 至0.25% (相對20年定息)，才會導致浮息按比定息按的息率較高。
銀行在批核貸款時，需要符合特定的供款與入息比率。以沒有其他按揭的申請人，申請自住物業按揭為例，需符合「現息下供款與入息比率不超過50%」及「按息加3%壓力測試下，供款與入息比率不超過60%」，即所謂50/60。由於定息按揭不會出現加息的情況而導致供款增加，所以沒有壓力測試的部份。 譬如客戶揀選了30年供款，首10年定息計劃 (息率2.55%)，假設其後以浮息計，而最優惠利率假設是以5.25%，P-2.35即是2.9%。如當初申請100萬元貸款，首10年每月供款3977.3元；其後20年浮息期以沒有加息計，月供4106.2元，如以+3%計算，供款額則是5309.6元。以沒有其他按揭的申請人為例，在定息期內「不會加息」，所以入息要求是每月最少7954.6元；轉為浮息期後，沒加3%息的話，入息要求...
假如採用要壓測的50/60供款與入息比率，以100萬元貸款額、30年按揭及2.5%按息計，申請人的入息要求是9469.7元，比上述30年按揭、20年定息計劃的入息要求多15%。 申請一般成數按揭，除了選用上述定息計劃，因本身沒有必要計壓測而可以借多一點外，並無其他選擇。申請高成數按揭的個案則在去年10月按揭放寛後多了一個「免壓測」的選項。該按揭新制原本只定了「業主必須首置」一項要求，不過各大銀行亦各自定立了額外的批核基準，稍為收緊批核情況。其中最起碼的條件是抵押人、借款人及擔保人不能有其他按揭才會接受申請，亦有銀行採用50/65的「放寛版壓測」。 假如採用按揭保險的「免壓測」的條款，以100萬貸款額，30年供款及2.5%按息計，申請人的入息要求是7,905.1元，比上述30年按揭、20年定息...
在申請按揭保險時，如要動用「免壓測」的條款，按揭保險費將上調10至15%。另一方面，假如算用定息按揭，保費比浮息按揭平大約5至10%。有些客戶可能會想，那我不如申請定息按揭吧，利息可能貴了一點，但保費又下調了一點。 筆者問過了現時有提供定息按揭申請的銀行，銀行在批出定息按揭時是不會批出任何回贈 (亦不會發出中介費)。屈指一算，假設申請800萬元物業的八成按揭，用定息按揭將少了樓價六成的1.3%回贈即大約6.2萬元，而因動用免壓測而增加的保費是樓價八成的 (2.47%-2.32%) x 六折，即大約4,320元而已。 因此，按揭保險申請人並無動機選用定息計劃以通過供款能力測試。
以暫時推出的計劃及利率走勢看來，定息按揭的利率比近期批出的高按高。而申請按揭保險的個案，定息按揭比浮息按揭的按揭保險費節省不了多少費用。最「蝕抵」的是定息按揭不會獲得任何回贈。純粹以「抵唔抵」角度看，定息按揭並無任何優勢。 筆者看來，只有普通成數按揭申請人，假如入息僅僅未能通過壓力測試，才有必要透過定息按揭的「無壓測」特性來申請按揭。否則，在財務角度也沒有誘因選用定息計劃。相信這個計劃並不會太受歡迎。
現時已公布參與計劃的銀行如下。 1. 中國銀行(香港)有限公司 2. 創興銀行有限公司 3. 大新銀行有限公司 4. 中國工商銀行(亞洲)有限公司 5. 上海商業銀行有限公司 6. 東亞銀行有限公司 子非魚 延伸閱讀: 1. 【明報】星之谷莊錦輝：沒必要申請定息按揭因利息較高 2. 【東方日報】預算案：星之谷指定息計劃「無着數」 難助市民上車 3. 【香港01】按證推「定息按揭」助上車？ 星之谷：供樓開支或增逾53萬 4. 【頭條日報】星之谷按揭：定息按揭令置業人士支出增加 如對本文章有任何問題或意見，歡迎按右上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。
2020年5月28日 · 例如購買1,000萬元住宅，借八成按揭(貨款額800萬元)、30年浮息按揭為例，沒有其他按揭的申請人，原本折扣後保費約118,560元，「免壓測」則升至約13萬元。
其他人也問了
沒有其他按揭的申請人入息要求是多少?
申請定息按揭,保費會上調嗎?
兼職收入可以申請按揭嗎?
浮息按揭如何選擇定息?
2019年1月5日 · *當申請人有其他按揭或擔保，供款與入息比率需下調一成 以下是在煥然懿居買家，豁免壓力測試與否，在最低入息要求的分別。600萬樓價，借取30年、八成480萬元按揭，按揭利率為2.375%的最低入息要求(申請人沒有其他債務、按揭或擔保)
申請按揭，首先要了解每月供款與入息比率（Debt-to-income ratio，簡稱DTI）能不能過到壓力測試，即俗稱「夠吾夠計」。 很多人以為壓力測試就只是用 50／60 去計算DTI，其實並不一定。 非固定的入息如佣金、花紅等又如何計到入息中？ 信用卡數、私人貸款等又如何計入供款中？ 另外，2019年10月16日剛公佈的施政報告，提出大幅放寛按揭成數，每月供款與入息比率亦有所改變，筆者整理了詳盡的指南: 如果本身有按揭或擔保人有按揭的話，用以下指引： 想知邊間銀行批得最易、最快，請聯絡我們免費查詢。 查詢類別（必填） * 新買. 轉按. 準備買. 英國按揭. 預期貸款額（必填）： * Whatsapp / Signal 號碼（必填）： * 非香港號碼，先選區號。
2019年10月25日 · 2019-10-25. 在配合特首施政報告放寛按揭成數的新政策下，香港按揭證券有限公司更新了 按揭保險 計劃的細節。 除了放寛按揭成數及範圍外，另一項廣受關注的條款是按揭保險申請人可以免壓測，不過仍然要通過現息下供款不超過入息50%的規定 (多於一個按揭申請人的情況比較複雜，筆者另撰文詳述)。 首置身份. 細閱金管局的新聞稿後，發現原來只有首置買家才有免壓測的條款，不過，其實近年的 印花稅 制下，一般人都甩名後再以首置身份購買住宅，現時已甚少港人會以非首置身份買樓。 莫論如何，這個首置規定亦算是「政治正確」排除了投資需求。 由於這個要求只針對業主本人有沒有住宅，但沒有限制有否其他按揭，所以未有說明多於一個按揭的申請人能否受惠免壓測新制。 不過筆者已向部份銀行查詢，暫時的取態是只接受符合1.
2018年9月20日 · 2018-09-20. 申請按揭，如果是6成或以下，兼職part-time收入，可以計入息，但每間銀行的批核標準不同，需要看兼職收入是不是持續性以及貸款人如何分配到時間。 如果是高成數按揭要經按保，part-time收入比較難計入息。 按揭成數6成或以下. 如果 按揭成數 是6成或以下，銀行批核較有彈性。 其實銀行最重要是看： 該兼職收入是不是持續性. 申請人如何分配到時間. 比如說：正職是教師，兼職是保險，因明顯保險工作可以在下課進行，晚上也可見客，因此貸款人是分配到時間，如保險工作的入息證明齊，保險收入可以計。 又比如，正職是工程師，兼職是幫公司寫博客，明顯地這兼職不會影響正職工作，因此銀行會覺得可信。
