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何謂物業估價 現時不少銀行都會提供網上估價的服務,包括匯豐、渣打、中銀、恆生等主要大型銀行,但差餉物業估價署是不會提供物業估價。買家只需要在銀行的物業估價網輸入物業的資料包括名稱、座樓、樓層及室號,就可以得出銀行對該物業的估價。
一般的地產代理,美聯、中原、世紀21等網站都有列出近期銀主盤,同時拍賣物業網如環亞物業拍賣,及忠誠拍賣都亦會定期顯示會有那些銀主盤會於近期拍賣,並會有拍賣地點的地址。 若想透過地產代理買銀主盤,由於賣方是銀行,大家可能疑惑到底要如何商討成交額,是否要與銀行代表溝通。 其實並不需要,買家只需要向地產代理說出「心水價」,地產代理便會幫忙寫下標書交向銀行。 至於叫價方面,買家其實只需要說出自己認合理的價格便可,不一定要符合銀行的開價。 假如銀行叫價HK$620萬,買家給出HK$580萬,而銀行又收不到其他更高的標書,銀行與業主都接受HK$580萬的報價。 買家便以低於叫價買入單位。 當然銀行是不會公開其他標書的報價,這種入標方式稱作「暗標」。
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壓力測試計算方法. 假設申請人買入一個HK$500萬的單位,打算承造八成按揭,首期HK$100萬,分30年供。 以滙豐最優惠利率 (Prime Rate)5.625%計算,P按利率 (P-2.5%)為3.125%計,月供HK$17,146;在壓力測試下,如實際利率達到6.125%,同一單位供款升至HK$24,317,申請人的供款佔收入比例不可超過60%。 換句話說,申請人每個月收入最少要HK$40,528才合格。 延伸閱讀: H按P按 | 分別是甚麼? 最優惠利率及P按H按利率比較及計算. 延伸閱讀: 【買樓首期計算】按揭成數上限及壓力測試. 信貸報告如何避免未能壓力測試的風險? 計算壓力測試的收入時,需減去申請人其他負債,包括其個人貸款、信用卡卡數等。
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