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  3. www.wuchatprop.com.hk › 尚瓏-thequeens【尚瓏：揀樓攻略】開則、景觀有咩優缺點? 開價有無水位? | 胡‧說樓市

    • 項目背景及特色
    • 胡．說評分
    • 不同戶型揀盤建議
    • 付款辦法分析

    永光地產收購舊樓

    「尚瓏」屬於舊樓併購項目，原本由「永光地產」於2016年3月收購的一部份用地：「皇后大道西150-158號」。其後轉售予「百利保」及「富豪酒店」。其後「富豪酒店」再收購毗鄰「皇后大道西160-162號」。

    富豪酒店購入毗鄰地盤

    由於當時162號只收購至86%業權，故發展商申請強制拍賣，終成功統一業權，在合併後地盤面積提升至7,190呎。根據規劃大網，地皮劃為住宅甲類(7)地盤，可作較高密度的發展，地盤可建樓面達8.6萬呎。其後發展商申請起樓，並獲批建一座商住物業，合共提供130個住宅單位。

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    在衡量及歸納各項因素後，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，我們認為交通可以有5分，但配套及景觀卻稍為欠奉，只能給予2分，至於間隔，看得出在有限空間內也盡量將開則多樣化，而且內櫳也尚算方正，故給予3分，以20分為滿分的話，我們《胡．說樓市》編輯團隊共給予樓盤12分。

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    建議1: 同層單位揀選字母愈大的單位

    如果放眼景觀的買家，必須揀得愈遠離東北面(即較遠離市建局重建範圍)，其保障會大一點。一房細單位面積清一色265呎，內櫳分別不大，固然可按照上述定律來揀樓；而開放式則只得一柱也沒有可選擇的餘地；唯獨兩房，A、F室之間更應該先選「F室」。

    建議2: 高低層景觀差異不大

    「尚瓏」高低層景觀差異不大，所以高低層之間只需按銀碼作排序。不過值得留意，發展商開出首批50個單位，全數都是中低層而已，平均即供均價已經高達30,814元呎，比起附近的嘉里發展的「西浦」、宏安的「薈臻」、盈大的「盈峰一號」等，二手價20,070至23,000元呎為高。顯然發展商開價頗心紅。因為高層開價高於低層的定律下，今次開價只是樓盤的下限價，日後價格可能再上調。

    建議3: 可跟區內二手樓作比較

    所以，除非你能購得最平價單位，否則去到中層以上，價格都已經超出市價。好像「尚瓏」一個242呎開放式單位，折合688萬-765萬元入場；相同銀碼在二手市場卻買到一房單位；至於「尚瓏」一房單位756-836萬元，但同一銀碼在區內都買到一房，但面積大近百呎。現貨市場可即買即租、或即買即自住，又何必等期貨呢?

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    更重要一點，就是今次發展商的付款辦法並沒有特別，既沒有提供高成數一按、或二按付款，只得即供以及建築期付款辦法。如果對高成數按揭有需求的買家，則必須選擇折扣額較少的建築期付辦法，待樓盤落成時再申請按揭保險。但於部份單位的建築期價格已超過1000萬元，實情按揭保險也未必受理。若撇除銀碼逾1000萬元以上的單位，購買「尚瓏」的買家大致有三種付款模式。

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  8. www.wuchatprop.com.hk › 深水埗westpark-空置稅【深水埗WEST PARK】原屬服務式住宅！可突破空置稅漏洞？

    新盤攻略, 最新消息. 1. 以為農曆年前發展商會休戰，怎料仍有項目登場，只是不知應該叫以下項目為「二手樓」、還是「一手樓」好？ 發展商興勝創建在深水埗通州街「WEST PARK」準備開售。 這個高層可避過「西九龍走廊」遠眺「昂船洲」海景，一層三伙主打一至兩房，共提供63個單位的項目，前身原是一間名為「OVOLO」的酒店，用作服務式住宅出租，發展商興勝創建在2016年11月以3.41億元收購後，經翻新才部署拆售。 West Park 背景. 若以全盤實用面積24,465呎計，每個單位平均成本呎價為13,938元。 毗鄰長實早前開售的「愛海頌」，「WEST PARK」折實平均實呎18,646元，意味發展商拆售仍有約34%的利潤空間。

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