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MoneyHero貸款專家. 最後更新於 08 一月, 2024. 有時在新聞上會看到銀主盤低市價出售，令人感到購買銀主盤就是「執平貨」。 看著樓價一直升，有興趣置業的人士，或者會想轉戰到價格較低的銀主盤市場尋寶。 要買到便宜的銀主盤，除了在拍賣會上價高者得外，事前亦要花多點時間準備，以免做不到按揭。 MoneyHero將會為大家講解銀主盤買賣策略，避免買錯貨。 什麼是銀主盤. 單看銀主盤三個字中，有個「銀」字，其實可以聯想到與銀行有關。 業主買樓，除非業主持有大量現金，否則都會透過按揭向銀行借款買樓，並定期向銀行還款，一般都是每個月還款一次。
網上樓宇估價攻略. MoneyHero貸款專家. 最後更新於 08 一月, 2024. 怕買樓後，向銀行申請按揭會批唔足貸款？ 其實在買樓前，可以先到銀行或是在網上做過簡單的物業估價，大約知道個底。 市面上不少銀行都會提供物業估價網，只要輸入樓宇的資料，不需露面，銀行便會顯示一個基本的估價。 MoneyHero 今次同每位想置業的人士分享物業估價方法，以及估不足價下，有什麼方法做到應對。 何謂物業估價. 現時不少銀行都會提供網上估價的服務，包括匯豐、渣打、中銀、恆生等主要大型銀行，但差餉物業估價署是不會提供物業估價。 買家只需要在銀行的物業估價網輸入物業的資料包括名稱、座樓、樓層及室號，就可以得出銀行對該物業的估價。
MoneyHero. 最後更新於 08 一月, 2024. 香港地一屋難求，擁有一層未補地價的公屋、居屋或者綠置居 ，都稱得上是「人生勝利組」。 有瓦遮頭固然好，但未補地價的公屋同居屋等資助出售房屋，在加按套現周轉方面始終有限制。 如果擅自將未補地價單位加按更屬犯法！ 究竟未補價單位的業主需要現金周轉時可以如何合法套現呢？ 今次就等 MoneyHero 為大家拆解！ 未補地價可合法加按？ 唔少業主需要現金時都會考慮將物業加按，但一般情況下，未補價的公營房屋，不論係居屋、公屋定綠置居單位，都唔可以加按套現。 就特別或緊急情況，業主可向房委會申請將有關物業加按，但房委會只會就非常極端的情況作考慮。 根據房屋條例，即使你嘅公屋、居屋喺5年轉讓限制期內，或5年過後未補地價，都可以再做按揭。
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中銀有物業估價嗎?
MoneyHero. 最後更新於 13 十二月, 2021. 房委會已公布4個居屋2020項目的攬珠結果，而且已經在5月31日起開始揀樓！ 4個屋苑包括火炭彩禾苑、粉嶺皇后山山麗苑、馬鞍山錦駿苑、鑽石山啟翔苑，最貴單位位於鑽石山啟翔苑，調整折扣後只需HK$489萬；山麗苑售價最平，最低價單位只需HK$117萬，只需HK$58,500首期即可上車。 想知居屋2020幾錢、買邊個屋苑單位最好、揀樓次序如何？ 就要睇 MoneyHero 為你準備的最強居屋2020懶人包！ 目錄： 揀樓次序及安排 ｜ 2020居屋比較 ｜ 抽籤結果 ｜ 申請詳情 ｜ 按揭安排. 更多居屋資訊： 居屋2022 ｜ 居屋申請 ｜ 居屋抽籤結果 ｜ 居屋按揭. 居屋2020 揀樓次序及須知.
- 預計2021年6月
- 2020年9月10日至10月7日
- 預計2021年1月
- 2020年9月10日 8:00am 至 2020年10月7日 7:00pm
- 經按揭保險計劃承造按揭成數上限
- 首期點計？
- 甚麼是壓力測試？
- 壓力測試例子
在政府推出的「林鄭Plan」之下，放寬不同樓價的樓盤在按揭保險下可承造的按揭成數上限，樓價HK$800萬以下的新盤，最高可以承造90%按揭，因此新的按揭成數計算方法如下： 僅限申請時:(1) 所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業；(2) 所有申請人須為固定受薪人士；(3) 與現時按揭保險計劃的安排一樣，若申請人於申請按保計劃時已經擁有或提供按揭擔保予一個或以上未完全償還按揭的物業，其供款入息比率上限須下調。
假設購買HK$800萬住宅物業，銀行又估足價，首置人士若循按揭保險途徑「上車」，購入已落成住宅物業，最多可按90%，即借HK$720萬，首期需HK$80萬。上述例子只適用於首次置業人士。如並非首置人士，在新政策下購買HK$800萬住宅物業，經按揭保險買樓，最多可借80％，即首期為HK$160萬。不過，即使首置人士有首期，仍未等於可以成功「上車」，記得要睇清楚自已是否可以通過壓力測試。
根據金管局指引，一般而言置業人士在申請按揭貸款時，必須接受壓力測試。按揭申請人／家庭的「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）亦具有限制，基本DSR上限為50％；於壓力測試下，假設實際按揭利率上升3個百分點，DSR最高只能為60％。但對首置人士則比較寬鬆，更可說是免壓測，因為即使加3厘息後的壓測不合格，只要DSR仍是50％，仍可敘造最高8成或9成按揭，但其保費會因應風險因素作額外調整。不過金管局亦提醒銀行，如借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試，銀行仍須計算借款人在壓力測試的供款入息比率，作為評估借款人還款能力的參考。 因此，部份大銀行如滙豐銀行，則因應新政策發出內部指引，提出若壓測下之供款佔入息比率已超出65%，即使基本供款佔入息比率不超於50%，亦需因應個案...
首次置業人士
以上述情況為例，購買HK$600萬單位，承造80％按揭，首期HK$120萬，以P按實際利率約2.5%計，分30年供款，月供HK$18,966；在壓力測試之下，假設按揭利率升3個百分點至5.5%，每月供款升至HK$27,254，如果申請人不是首置，其本人／家庭月入要達到HK$45,423才能達到DSR不逾60%的要求。 對於首置申請者來說，原本通過壓測最低月入要求為HK$51,101，但現時即使不符壓測亦可按足9成，最低月入要求大減近萬元至HK$42,674，亦較承造8成按揭的月入要求低，惟每月供款相應之下必然上升。必須好好評估是否負擔得來，否則難以應付突如其來的經濟環境轉變。
1. 節省利息. 轉按其中一個重要理由是節省利息支出，例如市場上新造按揭的利率較物業的現有按揭利率為低，業主便有動機轉按，以節省利息。 例如目前H按最低按揭利率為H+1.25%，你的物業按揭利率為H+1.7%，轉按可享H+1.25%較低利率。 2. 套現，例如物業購入價是HK$500萬，原先承造6成按揭，即借款HK$300萬。 持續幾年供款，未償還金額可能跌至HK$270萬，另一方面樓價可能又 升至HK$550萬，如果業主轉按，申請6成按揭，可借入HK$330萬，在償還原有按揭餘額後，未計律師費等成本，尚餘約HK$60萬作投資等其他用途。 3. 賺取現金回贈.
對有按揭負擔人士來說，為自用住宅物業申請按揭（情況可能是銀行接受申請人持有多於一個自住物業，又或者申請人原先的按揭負擔是為家人物業按揭作擔保），樓價1,000萬元以下的物業按揭成數上限是50%，貸款額上限400萬元，樓價1,000萬元以上的按揭成數上限為4成。 而同類按揭申請人為非自用住宅物業申請按揭，成數上限劃一為4成。 非自用物業按揭壓測較嚴. 同樣地，自用物業的供款與入息上限及壓力測試標準都較非自用物業寬鬆：前者的基本供款與入息比率上限是50%，假設利率上升3厘，供款與入息比率上限是60%。 而非自用物業的的基本供款與入息比率要求則會收緊至40%，假設利率上升3厘，供款不可高於月入50%。 如果用家購買連租約單位，目的在租約期後收回單位自用，仍然可以透過一定步驟，讓銀行信納自住用途。
