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2017年8月21日 · 房地產市場風險是指在房地產交易變現所需的期間內，由房地產市場價格、供求關係等因素的變化以及房屋價格與借款人收入之間的情況變化而形成的交易市值發生負面變化的風險。
- 不動產產業是什麼？
- 不動產產業包括哪些類型？
- 投資人該如何評估reits的價值？
- 不動產產業長期走勢表現如何？
- 不動產產業的etf該怎麼買？
- 快速重點整理：不動產產業如何投資？
不動產產業(英文：Real Estate Sectors) 或稱為不動產行業，指的是涵蓋房產、土地相關的行業的集合，像是住宅、商務、工商業用不動產，只要符合這類屬性的企業或REITs就會被歸類到這產業分類底下。 而目前不動產產業中，絕大多數成分股都是REITs為主。 所以在說明不動產產業前，市場先生會先介紹什麼是不動產以及REITs。
不動產產業是GICS、ICB全球行業分類標準中劃分的一種主要產業板塊，其中劃分成2大行業組：房地產投資信託基金與房地產管理與開發。旗下又分成9大行業及17個子行業。 其中市值規模最大的行業是「特種房地產投資信託基金(Specialized REITs)」，占比約22.6%；其次則是「工業房地產投資信託基金(Industrial REITs)」，占比約18.3%。第三大則是「住宅房地產投資信託基金(Residential REITs)」，占比約14.2%。 從中可以觀察到，前三大行業全都REITs類型，市值合併占比，就超過整體不動產產業市值5成。所以三大行業別的興衰，除了足以主導整個REITs市場的發展，也影響整體不動產產業的前景。
投資不動產產業，對於其中的REITs標的分析，最重要的指標就是如何正確衡量REITs的租金收入報酬。 REITs和傳統的股票不一樣，並不能用每股盈餘(EPS)或本益比(P/E)來評價它。 為什麼呢？主要是折舊的關係。 舉例來說： 假設一棟房子價值100萬美元，會計上會要求分20年來折舊，也就是每年要認列5萬美元的折舊費用。 然而實際上，房子通常會隨著時間增值，並不會過了10年就減損一半的價值，所以折舊會讓財報數字受到扭曲。 折舊是一種非現金費用，並沒有實際產生，這樣會使得淨收入受到扭曲，所以REITs並不能用每股盈餘或本益比來評價。 評估REITs價值主要有兩種方式： 1. 採用相對估值方式，計算營運現金流(Fund From Operation, FFO)、調整後營運現金流(Adjuste...
為了說明不動產行業的整個產業特性，我們以追蹤REITs指數的ETF來說明整個市場的價格變化。 底下以IYR這檔ETF來做分析，它是美國歷史最悠久的REITs ETF，追蹤道瓊美國房地產指數(Dow Jones U.S. Real Estate Index)。 拿IYR跟大盤SPY做比較，可以發現兩者個走勢有點類似，但又不完全相同。 從圖上可以觀察到，在2000~2002年網路泡沫時期，REITs其實不受影響(但當時的REITs也很少、規模不大)， 到了在2008年次貸危機及2020年新冠肺炎危機發生時，兩者均有比較大的跌幅，這之後兩者走勢都很接近。 其中IYR最大跌幅是69.68%，甚至比股市大盤最大跌幅50.8%更深，這是REITs投資需要注意的風險。
投資不動產產業，最簡單的方式是用ETF即可分散投資， 目前規模較大的不動產產業ETF如下表： 目前購買美股股票與美股ETF有2個管道，分別是國內券商與海外券商，之前都有分享過券商的教學文章如下： 1. 國內券商複委託：如何用複委託買進美股ETF？ 2. 海外券商比較：美股ETF怎麼買？知名美股券商與複委託比較
不動產指的是土地以及和永久附著在土地上的東西，不只包括房子，連工廠、倉庫、商場、加油站、電塔、充電站、資料中心等都是屬於不動產投資的項目。在股票投資中，不動產產業的投資主要指的是投資REITs。REITs中文叫做「不動產投資信託」，是一個不動產證券化的商品，例如將辦公大樓、商場這些不動產的投資切割成股份，讓一般資金不多的人，也能透過持有股份的方式投資不動產。REITs依投資標的不同主要可分為8大類型，包含專業REITs、住宅REITs、工業REITs、零售REITs、醫療保健REITs、辦公室REITs、多樣化REITs、酒店業REITs等，需留意每種REITs的風險屬各不相同，像是住宅REITs、零售REITs及辦公室REITs、酒店業REITs這幾種類型受到新冠肺炎的影響會比較大，其他類型受到的影響就較小。不動產產業優勢在於REITs能創造穩定的現金流、小金額即可投資，流動性佳、有抗通膨能力、稅賦優惠、使投資組合多樣化等。產生經營性風險主要有3種情況：一是由於投資者得不到準確充分的市場信息而可能導致經營決策的失誤；二是由於投資者對房地產的交易所涉及的法律條文、城市規劃條例及稅負規定等不甚了解造成的投資或交易失敗；三是因企業管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市場時機將手中的物業脫手，以至使其 空置率 過高，經營費用增加，利潤低於期望值等。 (6) 財務風險 。 是指由於房地產投資主體財務狀況惡化而使房地產投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。 產生財務風險的主要原因有：一是 購房 者因種種原因未能在約定的期限內支付購房款；二是投資者運用 財務槓桿 ，大量使用貸款，實施 負債經營 ，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。 (7) 社會風險 。
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