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物業的大小 (實用面積)、房型 (幾房幾廳)、樓層、朝向
- 物業的大小 (實用面積)、房型 (幾房幾廳)、樓層、朝向等數據都會直接影響物業估價。 一般來說,面積越大、樓層越高、採光通風越好的物業會被評估為更有價值。 另一方面,物業的周邊環境也是關鍵因素。 良好的交通網絡、成熟的配套設施、優美的景觀等都會大幅提升物業的吸引力,令物業估值提高。 此外,當前的整體市場狀況也會對物業估價造成影響。
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估價受什麼因素影響?
估價過高怎麼處理?
什麼是物業估價不足?
估價單與錢有關係嗎?
2021年8月17日 · 估價會受甚麼因素影響？ 單位的估價會受市況、成交紀錄、單位狀況、樓齡、周邊環境等因素而影響： 市況：如果樓市向上，銀行估價通常較為貼市，但有機會業主叫價進取，估價行有機會比成交價相較保守，出現估價不足情況。
- 按揭
市場上的按揭產品眾多，可以根據不同按揭貸款產品的利率、 ...
- 按揭
- 何謂物業估價？不少人會問：如何查詢物業估價？有甚麼因素影響估價？為何有估價不足？如何應對？為何有估價過高？本文會逐一解答這些問題。
- 如何查詢物業估價最方便？買樓或申請按揭前，不妨先自行做物業估價，起碼自己有預算。目前查詢物業估價有三個途徑：銀行/按揭轉介公司網上估價：現時不少銀行和按揭轉介公司都會提供網上估價服務，市民只需要在相關的物業估價網輸入物業資料，包括物業名稱、座數、樓層和單位門號，就可以得出銀行對物業的估價。
- 有甚麼因素影響估價？物業估價是受到多個因素影響，共有4個因素：物業質素：物業樓層、樓齡、坐向、景觀和位置都會影響到物業的估價，如海景單位和樓景單位的價值會有差距。
- 哪些物業估價難？中原測量師行 執行董事張競達表示，物業質素對估價影響較大，但成交量和成交額則要視乎物業所屬的屋苑或大廈性質而定，如果是大型屋苑如太古城，因相關數據多，容易分析。
影響物業估價的因素. 物業估價融合客觀數據和主觀判斷的過程。 不同的銀行或測量師可能會得出不同的估值結果,這並不代表其中一個就是「對」或「錯」的。 以下是一些影響物業估價的因素。 首先,物業的客觀數據是估價的基礎。 物業類型 (住宅樓宇、商鋪、工業大廈等) 、 物業的大小 (實用面積)、房型 (幾房幾廳)、樓層、朝向等數據都會直接影響物業估價。 一般來說,面積越大、樓層越高、採光通風越好的物業會被評估為更有價值。 另一方面,物業的周邊環境也是關鍵因素。 良好的交通網絡、成熟的配套設施、優美的景觀等都會大幅提升物業的吸引力,令物業估值提高。 此外,當前的整體市場狀況也會對物業估價造成影響。 在樓市整體向上的時期,投資者對物業的需求和購買意願通常較強,這會推高物業的估值。
- 什麼是物業估價？
- 如何獲取物業估價？
- 什麼是網上物業估價？網上物業估價準確嗎？
- 如果網上找不到物業估價應該怎麼辦？
- 應該什麼時候做物業估價？
- 物業估價是如何計算出來？
- 什麼因素可以影響物業估價？
- 什麼是物業估價不足？
- 物業估價不足解決辦法？
- 買賣價與物業估價不一樣有問題嗎？
物業估價是測量師為一個指定物業估算它的價值，因此估價。物業估價是做按揭的重要指標，現時金管局規定的按揭成數上限主要根據物業的價值而決定。站立於銀行的角度，物業估值是一個風險管理措施，銀行是不會借出多於物業估價的按揭貸款金額。 在一般的程序上，當業主簽完臨時買賣合約並遞交按揭申請後，銀行會為物業進行估價確保估價價值接近成交價。測量師在這個情況會比較同區的類似單位最近成交尺價決定單位的價值，藍籌屋苑一般比較容易估價。不過要留意，由於測量師會用「土地註冊處」成交價計算，因此參考的尺價一般只會反映一個月前的價格，最終的估價未必反映今日市場的狀況。另外，如果單位屬於村屋、唐樓、寫字樓、地舖或者位於比較偏遠地區銀行有機會需要到實地考察方可作出估價。
客人可以透過按揭經紀、銀行職員、網上、測量師行等渠道獲取物業估價。最方便一定是向按揭經紀查詢因為他們可以一次過為客戶獲取不同銀行的估價。客人直接向測量師行獲取估價報告的話有機會需要支付費用。 同時，匯豐銀行、恒生銀行、渣打銀行、中國銀行有提供網上免費物業估價。要留意網上估價通常適用於大型住宅屋苑。小型單棟住宅、唐樓、村屋、寫字樓、工廈等其他的物業種類就未必能夠可以於網上獲得估價。
大型的銀行例如匯豐、中銀、恆生、渣打及東亞銀行的網站的都有提供免費網上物業估價給大家參考。網上物業估價得出的估價的由來是源自於測量師行或估價行。流程上，大型銀行一般都會向測量師行或估價行購買物業成交數據然後因應數據作出估價。
不時 ROOTS上會會有查詢問為什麼明明自己的單位屬於大型屋苑但是找不到網上估價。首先，若查詢單位真的屬於大新屋苑要留意區域選項，因為每間銀行的估價可能會將屋苑界分落另一個區域名稱。另外要留意可能屋苑會放在屋苑分類中而非大廈分類。 同時，網上物業估價好多時候都只涵蓋大型屋苑住宅，其他物業種類包括村屋、唐樓、單棟住宅、寫字樓、工廈、商舖、車位等都不會能夠在網上物業估價。這個時候各位可以聯絡相熟的銀行經理或者 ROOTS上會按揭轉介幫你。透過 ROOTS上會可以一次過問幾間銀行的估價，無論是公居屋、村屋、唐樓、單棟住宅、寫字樓、工廈、商舖、車位等等都可作出估價。 另外，ROOTS上會不時會發現有單位在進行網上估價時得出的估價為「N/A」或是「不適用」，但其他單位樓層則沒有問題。如果遇上這種情況就...
準備買樓的朋友應該簽臨時買賣合約前先透過按揭轉介估價，減低落訂後估不足價的風險因為銀行有機會用自己銀行內部估價而非物業買賣價作計算。萬一出現估價不足價的這個情況隨時導致準業主撻訂。轉按朋友就可以申請按揭前先做物業估價，了解自己可以最盡借多少按揭。 假設，買家以 HK$1000 萬購入一個單位，但銀行只給予物業 HK$950 萬的估價。若買家收入足夠過壓力測試可以借足 6 成按揭，如果銀行用買賣價批核按揭的話就只需要準備 HK$240 萬做首期。反之，如果銀行用自己內部估價（HK$500 萬）批核按揭的話業主就需要準備 HK$300 萬做首期，相差 HK$60 萬。
一般來講測量師會用以下方式計算出 物業估價 1. 比較法 – 利用近期成交的類似物業作基準計算出市值 2. 投資估價法 – 根據物業可獲取的租金收入回報推算出估價 【注意：因為物業估價用買賣合約作為準則所以今日得到的估價應該是反映一個月前的成交狀況。】 有讀者可能會好奇，那麼測量師在哪種情況下用哪種方式做物業估價呢？一般來說，如果物業附近多有單位成交個案的話就會會用比較法。而如果是酒店項目、地舖等的單位類型就會傾向用投資估價法。當然，這只是個簡單整理的結論，並不是100%必然，各位最好還是和測量師了解一下使用各種物業估價方法的標準。
成交額
如果你單位所屬的屋苑有其他單位錄得成交而成交額比過往上升你的單位估價亦應上升，反之亦然。當然有不少比較少成交量的物業單位沒有最新成交額用作參考，導致估價行會用附近單位作參考。然而附近單位成交額上升之際，本身單位有機會隨著上升。
成交量
如果你單位所屬的住宅大廈最近兩年沒有錄得成交，估價應會落後大市因為沒有最近成交反映市值。雖然正如上述，估價行會根據附近單位的價錢作出估價，不過這個只是估價而非能夠反映實際情況。
物業質素
單位的坐向、樓層、景觀、裝修等都會直接影響估價。另外，如果單位發現有僭建及維修令於土地查冊看見有機會同時會影響物業的價格。買家應該透過查冊了解單位的情況，及原則確保單位沒有大型改動。
估價不足意思係銀行為物業作出的估價低於物業成交價。這個現象意味著銀行批出的按揭貸款額會較買家預期低，導致買家需要提供更多資金用作首期完成該筆買賣。 不論升市或跌市都有機會遇上這個狀況。雖然銀行一向都會用成交價取代估價，但係ROOTS上會建議最好買樓前先向銀行或按揭經紀查詢避免成交時候遇上阻滯。對於一手樓買家而言，估價不足同樣地都會發生，而主要原因包括： 1. 估價單位所屬屋苑成交量低，估價行沒有足夠參考資料為單位估價 2. 樓市處於升市或跌市時，土地註冊處未能實時反映成交情況導致估價參考數據有滯後 3. 一手樓盤開價過高，銀行估價未能用成交價 【注意：本地發展商所推出的建築期付款買賣計劃正是眾多買家遇上的風險。由於買家可以等到物業入伙時先做按揭，如果遇上跌市而銀行估價作出相應調整，到時候買家...
如果各位買家面臨估價不足的情況，可以考慮用以下方法解決： 1. 用臨時買賣合約成交價向銀行申請提高估價，不過一般只能夠提高5%左右 2. 買家準備額外資金 3. 向其他銀行為購入單位進行估價然後向估足價銀行為單位申請按揭 4. 加按現有物業套現之後用作首期彌補銀行借不足問題 5. 向發展商申請二按，不過要留意申請銀行一按及發展商二按需要買家有足夠收入通過壓力測試 6. 向財務公司申請按揭
十居其九的買賣價會與估價不一樣。無論成交價到最後高或低，只要屬於銀行估價的 15% 內一般都會估足價或借得足按揭。換言之，只要物業買賣價屬於銀行估價的 15% 範圍內，銀行都會願意用物業成交價批按揭。不過萬一，單位的成交價比起估價有一段距離，銀行有機會拒絕批核。這個時候讀者可能會心想，買賣屬於自由市場，買平野執到寶或者用多些錢買心頭好點解都會影響按揭？一般來講，銀行批核按揭不單會衡量單位價錢，而且會衡量其他風險，包括： 1. 單位是否送贈契 2. 單位是否內部轉讓 3. 單位是否凶宅 如果單位買賣價遠低於市場價格，銀行會有合理懷疑認為單位可以為送贈或內部轉讓買賣。這些情況一般都是因為業主及買家希望避稅而故意將買賣價寫低於市價。由於這種情況有機會牽涉稅局追查，銀行故此對這種買賣拒諸門外。另一原...
2022年8月19日 · 因素1：申請時間. 新盤推出市場時，發展商提供即供及建期付款計劃，買家如果選用建築期付款，可以申請 按揭保險 ，約在收樓半年前才開始申請 按揭 ，銀行屆時才會對物業進行估價，估價基於當時經濟環境、市況、附近大型成交等因素影響，買家要 ...
2024年6月14日 · 物業估價是代表物業的估算市值，其估值除了會考慮物業自身的狀況，亦會受最新成交等因素影響。 就一手物業而言，發展商一般提供不同的付款方法，並附帶不同的優惠和付款期限，讓買家按自身意願和需要作出選擇。
本文會詳細剖析影響貸款額的各項因素。 快速跳往：什麼是物業估價、查詢銀行估價途徑 、 銀行估價有用資料 、 什麼是估價不足 、 估價不足處理方法、物業樓齡的影響、按揭年期應揀長或短 、 估價過高也有拒批按揭風險. 本文目錄. 什麼是物業估價？ 查詢網上物業估價步驟. 1. 輸入物業資料. 2. 檢查物業估價資料是否正確. 3. 若估價顯示為不適用，最好先向銀行/代理查詢. 銀行估價網址與聯絡電話. 查詢銀行估價有什麼途徑？ 什麼是物業估價不足? 估價不足原因. 估價不足怎麼辦? 估價不足處理方法. 物業樓齡也會影響按揭審批. 影響貸款額審批因素. 按揭年期: 應該揀長? 揀短? 估價過高也有拒批按揭風險. 銀行拒批原因. 1. 物業有「送贈契」意味. 2. 成交價過低有機會為「凶宅」 3.
估價受什麼因素影響? 相關
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