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- 大廈公契 是一份具法律效力的文件，當中列明了業主、租客、住客與 物業管理公司 之間，就大廈維修保養方面的責任。 一般情況下，物業的共用部分，即是外牆、消防設備、結構等，都是交由整座大廈負責，物業管理公司或 業主立案法團 需負起相關責任，安排維修事宜。 雖然負起維修工程的責任在於大廈整體，但是業主自己本身需要負的責任，便是繳付維修費用，費用的多少可能根據業主單位呎寸而定，也可能每戶平均分擔，視乎情況。
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大廈外牆維修的責任問題是什麼?
大廈外牆是否屬於公用部分?
大廈外牆出現裂痕會導致什麼問題?
大廈外牆附有業權份數的情況下,發展商可以做什麼?
外牆維修是不少業主的煩惱，當中所牽涉的銀碼數目可不少，不想糊塗白白繳付一大筆維修費用？就讓千居告訴你大廈外牆維修的基本成因、責任源頭，再提供屋苑VS單棟樓費用供你參考.....
2019年10月9日 · 要釐清大廈外牆的維修責任及業權，小業主可翻查大廈公契。 大廈外牆業權狀況一般可分為數類。 在大廈外牆附有業權份數的情況下，可以由發展商首先代小業主 (法團或管理公司)持有相關業權直至全部單位賣出，才將業權退還法團或管理公司；亦可由發展商擁有外牆的業權份數並獨享外牆的使用、佔用及享用權。 另外，在大廈外牆不附有業權份數的情況下，公契可訂明外牆為大廈的公用部分；或訂明發展商保留外牆獨有的使用、佔用及享用權，甚至可在符合法例的情況下於外牆安裝如廣告或煙囪等設施，但同時須承擔因此而造成外牆損壞的維修責任。 在不同情況下，雖然發展商可能保留了外牆獨有的使用、佔用及享用權，但在公契上仍有機會指明業主們須負上維修及保養外牆的責任，使業主們覺得不公平。
要確定大廈外牆維修的責任，重要的是首先要決定大 廈外牆的業權或使用權誰屬；即大廈外牆是一位業主 的私人物業或是大廈的「公用部份」。
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- 公寓大廈的外牆歸誰所有？由誰管理？（見圖1）
- 法院認為誰應負起賠償責任？
- 結論
（一）由全體區分所有權人共有
依照公寓大廈管理條例，變更外牆面構造的行為，必須受到公寓大廈規約或區分所有權人會議決議的限制，而不能由區分所有權人（下稱「區權人」）任意加以使用或變更。由此可知，外牆並不是公寓大廈區權人的專有部分，而是屬於共用部分。既然外牆屬於共用部分，則外牆的所有權由全體區權人共同享有。 也有法院見解從不同角度觀察，認為外牆涵蓋整個公寓大廈，是整棟建築物都不可或缺的，在構造上和使用上都不具獨立性，所以屬於共用部分，由全體區權人共有。
（二）由管理委員會負責管理
因為外牆屬於共用部分，而共用部分的修繕與維護屬於管理委員會（下稱「管委會」）的職務，因此管委會是外牆的管理者，須負擔修繕的責任與費用。但如果公寓大廈沒有成立管委會的話，則外牆的修繕、維護與管理將回歸由全體區權人一起負責。
（一）原則：全體區權人要負責
依據民法的規定，若建築物造成他人權利的損害，除非有特殊的情形存在（例如：建築物的所有權人能夠證明建築物在設置或保管上並沒有瑕疵，或是損害的發生與設置或保管的瑕疵無關，又或者建築物所有權人對於防止損害的發生，已經盡了相當的注意），否則原則上建築物的所有權人要負起最終的賠償責任。 而外牆既然屬於全體區權人共有，全體區權人就應該對被害人負起損害賠償的連帶責任，這時被害人可以選擇向全體區權人中的一人或數人請求賠償自己的損失。尤其是在「公寓沒有成立管委會」的情況下，更是如此。
（二）但是為了程序便利，實務上多直接向管委會請求賠償
由於本案例的建築物是公寓大廈，如果公寓大廈有成立管委會，則雖然外牆屬於全體區權人共有，但是既然管委會是外牆的管理者，如果是因為疏於維護或管理不善，使外牆磁磚掉落而砸壞他人的財物並造成損害，再加上法律規定管委會可以做為訴訟上的當事人，這時候為了程序上方便起見，被害人也可以直接選擇向管委會請求賠償。請求賠償的範圍包括財物因為毀損而減少的價額，這個價額可以透過修復費用來加以估算。
在前面的案例中，除非B公寓大廈的管委會能夠證明他們針對外牆的設置或保管並沒有欠缺，或是損害的發生與這個欠缺沒有關係，又或者他們對於防止損害的發生已經盡了相當的注意，否則A可以向管委會請求賠償A因為修車所支出的合理費用。換句話說，A可以直接向B公寓大廈的管委會請求，也可以向區權人請求。 但若B公寓大廈沒有成立管委會，由於B公寓大廈的全體區權人本來就要對A負損害賠償的連帶責任，所以A可以選擇向全體區權人中的一人或數人請求賠償自己的損失。
2024年4月22日 · 不過，依《 公寓大廈管理條例 》的規定， 若大樓或社區有設置管理委員會（下稱管委會）或管理負責人，就應由管委會或管理負責人，負起修繕、管理、維護外牆的責任。 所以如果外牆磁磚掉落，讓人受傷或損害財產，管委會或管理負責人，得負民事的損害賠償責任。 但是，如果住戶居住的公寓大廈未設管委會，也未推舉管理負責人，法院就認為（臺灣新北地方法院111年度訴字第1019號判決）： 由公寓大廈外牆的實際所有人，負起清潔、維護、修繕等責任；若有違反，由其負起連帶賠償的民事責任。 廣告-請繼續往下閱讀. 同理可證，管理負責人、管委會主委，或實際所有人有責任維護外牆狀態，若沒有留心進而讓磁磚砸傷人或砸死人，自然有「過失傷害或過失致死」的刑事問題。 管委會消極不修繕外牆，該怎麼辦？
近日接連有樓宇外牆石屎剝落,外界關注到本港樓宇安全檢查情況, 香港特區行政長官李家超昨日更表示, 樓宇安全是業主的責任,而政府則負責監督及執法。 究竟大廈外牆石屎剝落意外擊. 政府強制購買第三保. 特區政府由2011 年起,強制要求業主立案. 中路人的責任誰屬?外牆石屎剝落的大廈若買了第三者. 法團為建築物的公用部分及法團財產,購買第三者風險保險, 其保額不得少於1,000 萬元。 責任保險, 何解會出現保險公司拒賠的風險?本報特此整理有關資訊,讓身為業主的大家了解清楚。 一般而言, 樓宇石屎剝落若擊中路經的私家車或途人,保險公司須承擔相關賠償。
大廈的業主立案法團要求土地審裁處就維修分攤費的正確計算方法作出聲明,及向三位地舖業主追討欠下的維修分攤費、過期付款利息、律師費及其他賠償。 土地審裁處認為法團在有關會議紀錄上有不準確或錯誤的紀錄,有關維修費攤分的方式未有遵照該大廈的公契來計算。 根據建築物管理條例第22 條(1)節,業主所須繳付的款額須由申請人按照公契而確定。 土地審裁處按照該大廈公契裁決申請人不能將劃分出來的單位來計算維修分攤費及要根據三人的業權比例來攤分。 因此法團就三位業主欠下的維修分攤費的申請敗訴,還須繳付三位答辯人本案的訟費;三位業主只須按公契繳付維修分攤費。 南生大廈業主立案法團訴葉小燕及另一人LDBM152/2001. 大廈的業主立案法團向頂層連天台單位業主追討欠交的維修攤分費用。
