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  1. 物業二按 相關

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  2. 物業估價、印花稅上訴、補地價、更改土地用途、活化工廈及規劃申請等專業服務。

  1. 物業管理或稱房地產管理,是房地产行业的一種增值服務,除了提供建築物內的勞務與服務,延續建築物的寿命與使用之基本需求外,亦可藉由經營與維護而增加收入,並提升不動產與土地的價值。 物業管理是經由專業人力資源於任職社區之中,對建築物施行管理與維護、與付費使用者定期溝通 ...

  2. 物業稅、房地產稅、不動產稅是政府向地產物業徵收的一種財產稅,通常向物業的業主或租戶等使用者徵收。負責徵收物業稅的政府機構可能會對物業進行估值,並以物業價值的一個百分比作為應繳的物業稅額。 世界各國徵收物業稅的方式及稅率各有不同,比如德國目前會根據一個歷史上的平局 ...

    • 香港差餉稅收歷史
    • 繳納差餉的責任
    • 徵收及追討差餉
    • 評估差餉的基礎
    • 全面重估應課差餉租值
    • 修訂差餉估價冊
    • 建議、反對和上訴
    • 豁免差餉
    • 參考資料

    根據《差餉條例》(香港法例第116章),除獲特別豁免之外,香港所有物業均須評估差餉,應繳差餉數額是根據物業的應課差餉租值乘以指定徵收百分率來計算。簡單而言,應課差餉租值是指物業在某指定估價依據日期的估計市值租金。

    「物業單位」的定義

    差餉屬於就使用物業而徵收的稅項。香港評估差餉的單位稱為「物業單位」,根據《差餉條例》的定義為: 「作為各別或獨立的租賃或持有單位而持有或佔用,或根據任何特許而持有或佔用的土地(包括有水淹蓋的土地)、建築物、構築物或建築物或構築物的部分。」 關於「物業單位」的定義,土地審裁處(下稱「審裁處」)審理一宗差餉上訴案,即友聯機械維修工程有限公司 訴 差餉物業估價署署長[1982] HKDCLR 32時,曾經仔細考慮,結果認為考慮物業單位的定義時,應包括兩個要素: 1. 第一要素是關乎須評估差餉的對象,即「土地、建築物及構築物」;以及 2. 第二要素是界定上述三類物業時,必須符合「作為各別或獨立的租賃或持有或佔用,或根據任何特許而持有或佔用」的情況,方可徵收差餉。 「佔用」一詞,實指有人或東西實際使用或佔用土地。「持有」含有「擁有」的意思。「各別或獨立」則用以界定何種情況足以構成物業單位。「租賃」的定義包括契約和短期租約。除租賃之外,根據任何特許而持有或佔用的土地均可徵收差餉。

    工業裝置及機械應課差餉

    《差餉條例》第8條有關「內有機械的物業單位」的定義,在1973年加入條例中,訂定何種機械視為物業單位的一部分。[1991年],該條例加入第8A條,把若干機械項目定為可評估差餉項目,規定凡任何土地、建築物或構築物由任何人藉任何工業裝置而佔用,則就差餉而言,不論該土地、建築物或構築物在其他情況下是否屬物業單位,在佔用範圍內仍須當作為一個獨立物業單位。第8A條指明,「工業裝置」包括電纜、渠道、管道、鐵路軌道、電車軌道、油箱、工業裝置或機械的固定座架及支撐物。

    廣告招牌應課差餉

    1973年,《差餉條例》新增第9條條文,規定可就廣告招牌徵收差餉。該條重點是將土地作展示廣告用途的使用權,視為獨立物業單位而須評估差餉,並於評估土地的應課差餉租值時,一併評估廣告位的價值。因此,所有廣告牌,不論作為獨立物業單位或附設於主物業單位內,均須評估差餉。

    差餉徵收官

    估價署署長自1995年7月1日起,從庫務署署長手中接管差餉徵收官的職責,目的是為差餉繳納人提供更佳的一站式服務。差餉徵收官的職能包括發出徵收差餉通知書、管理差餉帳戶和繳納人的記錄,以及追討差餉欠款。 然而,庫務署初期仍繼續透過設於全港各分區的辦事處,負責實際收取差餉的工作。其後,櫃檯收款和接受郵政匯款繳交差餉的服務,分別於2001年10月和2003年4月外判給香港郵政。估價署則直接負責各種電子繳納差餉途徑的行政工作。

    徵收通知書及繳費

    每季的差餉須在每季首月,即每年的1月、4月、7月和10月預繳。《差餉條例》規定,估價署署長可決定繳交差餉次數的多寡。除了向所有繳納人發出季度徵收通知書外,估價署署長亦須每季在憲報公布繳交差餉的最後限期和方式。 差餉繳納人可循多種途徑繳交差餉,包括銀行自動轉帳、繳費靈、自動櫃員機、電子繳費服務站、互聯網、以郵遞方式或親身到126家郵政局(流動郵政局除外)的任何一家繳款。2010/11年度約有56%繳納人選用電子途徑(包括自動轉帳)繳付差餉,40%親身繳交,4%以郵遞方式繳納。

    分攤與抵銷

    在許多情況下,差餉繳納人會要求分攤和抵銷差餉繳款。估價署署長獲授權作出這種安排,以提高徵收差餉的效率和方便繳納人。有關安排簡介如下: 1. 物業買賣雙方分攤差餉; 2. 即使有物業單位須根據《差餉條例》第10條的規定,與其他物業單位一併估價,亦可分攤應課差餉租值;或 3. 倘物業結構經過改動,或現有物業單位需要分拆或合併,估價人員必須刪除現有估價,然後訂立新估價(即刪除及臨時估價)。如有關變更具追溯效力,估價署須退還已繳納的差餉,繳納人可選擇抵銷安排。

    評估的原則

    應課差餉租值是評估差餉的基礎。《差餉條例》第7(2)條對應課差餉租值的定義有以下說明: 「……須相等於在下述情況下物業單位按年租出可合理預期得到的租金 1. (a) 租客承擔支付一般由租客支付的所有差餉及稅項;以及 2. (b) 業主承擔支付地稅、修葺費用、保險費,以及維持該物業單位於能得到該租金的狀況所需的其他開支。」 應課差餉租值是物業單位在公開市場出租時估計可收取的年租。「假定租賃」是慣常做法,並有法律案例支持,應課差餉租值就是假定物業以其實際狀況空置出租,並獲業主和租客雙方同意訂定租賃,然後依據物業出租後可收取的年租而估算出來。評估租金時,必須假設業主願意承擔維修費用和其他必需開支的責任,將物業單位維持於合理的狀況。這意味在評定應課差餉租值時,毋須理會一般的失修情況。然而,無法修復的嚴重失修、或只有耗費不菲才能修復的情況,則應加以考慮。

    差餉估價冊內劃一估價水平

    1973年,香港的差餉法例引入「差餉估價冊內劃一估價水平」概念,立法理念是把臨時估價所得出的應課差餉租值,限制在不得高於差餉估價冊內同類物業的應課差餉租值水平。根據這理念,倘差餉估價冊生效日期後租金水平下降,則應把臨時估價的應課差餉租值定為低於「差餉估價冊內劃一估價水平」。

    估價依據日期

    有關「差餉估價冊內劃一估價水平」的條文於1981年修訂,規定在確定應課差餉租值時,必須參考一個指定日期,即「估價依據日期」當日的租金水平。在該日之後租金的一般變動,並不在考慮之列,因此隨後的租金升跌都不會影響應課差餉租值水平。近年,估價依據日期均定為10月1日,新差餉估價冊的生效日期則為翌年的4月1日,即2011/12年度差餉估價冊的估價依據日期為2010年10月1日。

    不同類別和位於不同地區的物業,其租金會不時受到經濟、社會和人口轉變等種種因素影響而有升跌,租金水平亦會隨之而調整。為確保差餉稅制建立於健全公平的稅基上,用以徵收差餉的應課差餉租值須定期更新,以反映市場租值的變化,這是重點所在。全面重估差餉旨在根據差餉繳納人所佔用物業的最新租金水平,重新公平分配繳納差餉的整體責任。 1999年之前,差餉物業估價署通常每三年或以上重估差餉一次。自1999年起,則每年重估差餉,更新差餉估價冊內所有物業單位的應課差餉租值,按最新的市場租金水平公平徵收差餉。

    更新差餉估價冊

    差餉估價冊內載列所有已評估差餉的物業單位名稱和應課差餉租值。估價署署長須負責差餉估價冊的備存並就刪除、臨時估價和更正事宜修訂差餉估價冊。

    生效日期

    舉凡有關刪除、臨時估價或更正事宜,均須指明執行有關工作的生效日期。

    任何人如對差餉估價冊上的估價有所不滿,可向估價署署長提出「建議」,以修改估價冊的記項,或就估價冊內的更正、刪除或增加項目提出「反對」。如反對者仍不滿意估價署署長就有關建議或反對所作的決定,可向土地審裁處提出上訴。土地審裁處對估價事宜有最終裁決權,但任何有關法律觀點的上訴,仍可向法院提出。

    豁免差餉的條文載於《差餉條例》第36條內。第36(1)條列出特定類別的物業單位獲豁免評估差餉;第36(2)、36(3)條則分別賦予行政長官會同行政會議和行政長官權力,前者可頒令任何類別的物業單位或地區獲豁免繳納差餉,後者則可頒令豁免個別物業單位差餉的繳納。獲豁免評估差餉的物業單位,不會載入差餉估價冊內。獲豁免繳納差餉的物業單位,則仍會載入差餉估價冊內,但不會被徵收差餉。

  3. 環球信貸集團有限公司,簡稱環球信貸集團和環球信貸(英語: Global International Credit Group Limited,港交所:1669),2009年由王瑤、金曉琴於香港註冊為「環球信貸有限公司」,2016年營運。 業務在香港經營物業貸款,包括一貸款,二按貸款,居屋業主貸款和物業 [1]。

  4. 物業投資者是金融 投資者之一,他們的投資工具是房地產。低買高賣,有長線、也有短線,有的是為了获取物業增值的,也有的只是冒商業風險者。 例子 地產發展商: 長江實業、雅居樂、香港地鐵有限公司、碧桂園、華懋集團等。 他們買地皮或拆舊樓重建,投資 地產發展創造財富。

  5. 其實管理費絕非是物業管理公司的收入,管理公司的收入稱為[經理人酬金], 是根據大廈公契規定按照實際支出的百份比計算,並從管理費中支付; 或管理合約的規定收取。新落成的屋苑都是由發展商的子公司管理(稱公契經理人), 此酬金則高達百份之十(例如, 長江

  6. 19/7/2022 · 危機,全名次級房屋借貸危機(英語: Subprime mortgage crisis ),是由美國國內抵押貸款 違約和法拍屋急劇增加所引發的金融危機,亦重大影響到全球各地銀行與金融市場。次危機以2007年4月美國第二大次級房貸公司新世紀金融公司破產事件為「標誌」,由房地產市場蔓延到信貸市場,許多金融 ...

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