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2023年9月1日 · 中金：1）使用新發放貸款置換存量貸款，或存量按揭貸款直接下調利率；2）未開放跨行「轉按揭」，由原機構自行下調，避免無序競爭；3）下調範圍限制為首套住房貸款；4 ）增加了「調整後利率加點幅度不低於原貸款發放時所在城市首套利率政策下限」的限定條件；5）由借款人主動向銀行提出申請，也鼓勵銀行以發佈公告、批量辦理等更加便利的方式處理。 Q4：不同城市如何調整？ 中金：各地按照因城施策原則，在不低於全國統一利率下限（當前首套為LPR-20基點，2022年5月前為LPR水平）基礎上確定當地利率下限，銀行在各地下限基礎上確定具體利率水平。
2023年9月7日 · 多間大型內銀公布關於存量首套個人住房貸款利率調整有關操作事項公告。 工行（1398）指出自本月25日起，將與存量個人住房貸款客戶就貸款執行利率進行協商調整。 工行與農行（1288）均表示，2019年10月8日至2022年5月14日發放的、執行LPR定價的浮動利率貸款，最低可調整至全國首套房貸利率政策下限，即相應期限LPR不加點，原貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限高於LPR，按發放時所在城市首套房貸利率政策下限執行。 農行稱，為方便客戶，該行主要採取變更貸款利率方式，將於本月25日起主動進行批量下調。 後續該行將在掌上銀行、貸款經辦行、營業網點、95599、「中國農業銀行微銀行」等渠道提供查詢等服務，可於本月15日起查詢存量房貸利率是否滿足下調條件及下調幅度等有關事宜。
由於利率僅影響新發放貸款，不影響存量貸款定價，因此對銀行收入直接影響較小。 假設新發放按揭貸款利率下調80個基點，我們測算每年降低銀行按揭貸款利息/淨利潤/淨息差約1.8%/1.2%/1.4bps。 綜合考慮其他因素，我們認為房地產放鬆政策對銀行影響正面，主要由於1）利率下調刺激銷售，銀行可“以量補價”，按揭貸款增速提升2ppt即可抵消利率下調影響； 2）房地產市場放鬆政策能夠降低按揭和開發貸敞口資產質量風險。 風險. 按揭貸款增速下滑超預期，違約風險超預期上升。 圖表1：2021年10月以來房貸利率和放款週期已降至2019年以來最低水平附近. 資料來源：萬得資訊，中金公司研究部. 圖表2：2022年4月首套房按揭利率約5.2%，仍高於基準利率約60個基點.
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2023年7月19日 · 市場高度關注的背後，是存量房貸利率與新發放住房貸款利率之間不斷擴大的價差。 央行最新披露的數據顯示，6月新發放個人住房貸款加權平均利率為4.18%，比上年同期低了107個基點。 去年下半年居民提前還貸的現象不斷湧現。 鄒瀾在上述場合表示，今年上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。 但統計數據顯示的個人住房貸款餘額總體還略微減少一點，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關係已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。
2023年9月6日 · 央行、國家金融監管總局明確，新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率 (LPR)上的加點幅度，不得低於原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。 建設銀行進一步解釋稱，目前房貸利率是在LPR基礎上加減點確定的。 本次調整不涉及LPR，主要是調整加減點。 此外，光大銀行提出，固定利率客戶可以向光大銀行申請降低首套房貸款利率。 調整後，利率類型仍為固定利率。 郵儲銀行等表示，目前，各城市首套房貸利率政策下限，以人民銀行各省級分行官方網站公布的為準，具體利率調整幅度及規則以我行後續公告為準。 問題4：首套房貸利率下限如何查詢? 各大銀行均表示，首套房貸利率政策下限人民銀行已公布，請查詢所在城市人民銀行省級分行官方網站相關公示。
2023年7月17日 · 7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年上半年金融統計情況新聞發佈會上表示，由於理財收益率、房貸利率等價格關係已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。 鄒瀾提出：“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。 央行表態有三點值得注意。 一是央行承認了居民提前還款對銀行經營帶來的壓力。 二是強調要按照市場化、法治化原則，多位分析人士認為，這排除了全面調降存量利率的可能。 三是提出了存量房貸利率調整可以直接降（變更合同條款）或間接降（貸款以新換舊）。 2008年全球經濟危機的背景下，央行也曾經下調存量房貸利率。 那麼，央行此次表態“鬆口”，與2008年的情況有何不同？
2023年8月2日 · 仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟 對中新社國是直通車表示，調整存量房貸利率， 可降低居民購房成本和利息負擔， 更好滿足剛性和改善性住房需求，助力房地產市場平穩健康發展，也 可減少存量房貸與新增房貸利差驅動下的提前還貸現象和違規轉貸行為， 避免利率風險、信用風險、違法違規風險等。 此外，調整存量房貸利率還能提升居民的消費能力和意願，支持恢復和擴大消費，有效保障和改善民生，積極擴大國內需求，發揮消費拉動經濟增長的基礎性作用，促進經濟運行整體好轉。 光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華也認為， 調整存量房貸利率有助於降低存量房按揭月供，對促進消費有一定幫助；有助於降低利息負擔，釋放改善型需求，活躍二手房市場交易，加快樓市複蘇。
