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中原地產提供康城日出康城 8期 SEA TO SKY的市場資訊，包括近期實用／建築呎價、叫價、成交宗數等。客戶亦可了解到日出康城 8期 SEA TO SKY附近的公共交通、學校資訊、人口普查資料等，在準備置業前詳細了解日出康城 8期 SEA TO SKY的環境。
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日出康城 屋苑資料. 日出康城位於康城康城路1號（中原樓市 ...
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日出康城 Sea To Sky 位於九龍 康城 (美聯分區) 康城路1號，發展商為長江實業 / 港鐵，於2021年4月開始落成，由3座樓宇組成，共有1,422個單位。 屋苑內設有會所、泳池、運動設施、娛樂設施、餐飲設施、休閒區；交通便利，步行至港鐵時間約7分鐘，小學校網在95區 ...
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日出康城 8期 SEA TO SKY. Lohas Park Phase 8 Sea To Sky. 康城路1号. 日出康城. 1期 首都. 2期A 领都. 2期B 领峰. 2期C 领凯. 3期A 致蓝天. 4期A 晋海. 4期B 晋海II. 5期A MALIBU. 6期 LP6. 7期A MONTARA. 7期B GRAND MONTARA. 8期 SEA TO SKY. 9期A MARINI. 9期B GRAND MARINI. 9期C OCEAN MARINI. 10期 LP10. 11期B 凯柏峰 I. 11期C 凯柏峰 II. 11期D 凯柏峰 III. 12期A SEASONS PLACE. 12期B PARK SEASONS. 无数据. 加入关注 分享至. 网上揾楼. 最新成交
- Sea to Sky資料
- 間隔多樣化
- 胡．說團隊評分
- 直擊示範單位
- 揀盤(平面圖)策略
- 揀樓部署
- 付款辦法
項目背景及特色
前身稱為「夢幻之城」的將軍澳86區，位於港鐵「康城站」，後改稱為「日出康城」，全區共分為13期發展，共提供約50座住宅項目，提供超過25,500個住宅單位。規劃上標榜人車分隔，且以大量綠化作主打。根據港鐵在2015年的藍圖，整個項目會提供不少於2.3公頃公眾休憩用地，及不少於8.147公頃的私人休憩用地。 項目首十一期已經推出招標，當中八期已經開售。其中屬於康城站第八期的「SEA TO SKY」是在2015年10月由長實投得發展權，項目補地價金額29.55億元，以可建樓面104.409萬呎計，每呎補地價金額2,830元。據當時招標條款，發展商需自訂入場價，並提供予港鐵最少15%分紅，港鐵也因應當時市況，容許中標發展商在取得入伙紙時才繳付入場費。
區內未來供應
一直被視為本港的新供應重心，但隨著「康城站」多個項目已經推出，現時區內尚餘「10期」、「11期」及「12期」待發售，三個項目分別由「南豐」、「信和、嘉華及招商局」及「會德豐」投得，預計合共可提供約4,700個住宅單位。 另外在「康城站」以西，亦即「石角路」一帶，就有九龍建業持有的「石角路1-3號」。這個前身為「捷和製銅廠」的項目，預計會興建1,518個單位，都屬於康城站內的中短期供應。但除此之外，相信區內的長遠供應，就要視乎康城站最後一期的推出，即康城站「13期」；以及上屆特首梁振英提出在「將軍澳137區」，即將軍澳堆填區以南的用地，擬建35,000個住宅單位。
「SEA TO SKY」由兩房至四房都有提供，當中三房佔最多，一共有741伙 (702-817呎)、而兩房及四房則分別設有577伙 (434-482呎)及104伙(1,054-1,077呎)。究竟各種間隔應該怎樣選擇呢? 在我們詳細闡述之前，大家也可以先重溫一下昔日期數的面積，以方便日後揀樓時作部署。
在衡量及歸納各項因素後，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，開則上也有不同的選擇，我們會細予4分。樓盤位於鐵路站上蓋，但其他對外交通未見完善，故交通只可予3分。樓盤景觀有臨海優勢可能得較高分數，我們會給予4分。至於項目配套上仍待改善，故只能給予1分。若總分為20分的話，「SEA TO SKY」可獲12分。
發展商長實今次開放予傳媒參觀2座50樓H室的經改動示範單位，我們一同踩場直擊，發現煤氣熱水爐的擺放位置與同系的海之戀相同，全屋唯一一個熱水爐放在廚房中，變相熱水要經長長管道才能到達浴室，戶主洗澡時或要等很久才有熱水供應。 另外，準買家亦要小心購買單位附送的家電品牌，因為有些單位廚房會附送Gaggenau爐具，但有些會附送Küppersbusch，實際情況要根據樓書為準。
隨著「SEA TO SKY」公布了樓書，我們可以對樓盤的圖則及布局有更深入了解。全盤三座共向藍塘海峽方向排開，當中第一座最貼近南豐「康城第十期」項目，二座則設於中間、而三座則較捱近「臨時公共交通交匯處」。三座住宅中，二、三座外牆均設有向外突出的厚柱，究竟會否計入實用面積售予小業主？值得我們就不同單位來剖析。
「SEA TO SKY」首批開出285個單位，扣除最高20-22%的折扣額，即供均價15,820元，較OCEAN MARINI的首批開價高約8%，發展商就說反映在海景因素，但實情又是否如此? 值得我們細心一點去分析「SEA TO SKY」的價單。如果真旳會入票抽「SEA TO SKY」，在首批單位中又應該怎樣選擇呢?
兩房單位
針對兩房及三四房單位，除了折扣額有不同之外，兩房單位也未能使用發展商提供的一按85%、或者一二按80%的付款計劃，變相只能選用最傳統的「即供」付款辦法，自己支付四成首期，而六成向銀行借貸上會；又或者選用折扣額較低的「建築期」付款辦法，餘額則在入伙時承造「新按保」。 以為「SEA TO SKY」可嘗試用「即供」再配以「舊按保」，但由於兩房單位樓價已超過六百萬元，故超出了「舊按保」範圍，故兩房的付款辦法只得兩款，視乎買家想用低首期入市、抑或想供樓較輕鬆。若以最盡的方式入市，連同釐印費、律師費等支出，也要有92.4萬才可以進駐這個樓盤。
三房、四房單位
至於三房及四房單位，由於折扣後的銀碼已經超過一千萬元，所以買家並不能選用「建期付款法」，待入伙時再用「新按保」上會。故眼前的付款辦法選項只得三個。第一，就是選用「即供」，第二就是選用發展商「一按85%」；或第三就是選用發展商「一二按80%」計劃。 但值得注意，後兩者的條款也頗辣。我們致電該財務公司查詢審批安排及手續，他們表示買家在成交期前三個月可開始申請，並需遷交至少兩年稅單、身份證明文件、不少於三個月的入息證明及銀行紀錄。一般來說大約幾天可通知需否後補文件。至於入息不穩的買家，如透過花紅支薪的買家，則要視乎工種才決定是否接納，但初步只會以月薪作審批基礎。至於大家關注供樓負擔水平測試，供款佔入息不得多於一半外，也需要進行加息三厘壓力測試。
例子：最平三房
以最平三房單位為例，面價就是1316.8萬元，折實則為1027萬元。如果選擇「即供」付款辦法，買家就起碼要有553萬元才可以進駐，因為起碼自己要支付一半首期，相當於513.5萬元，而50%餘額即513.5萬元向銀行承造按揭，以現時息率2.5厘，攤分30年還款期計算，月供大約為20,289元，只要入息有48,593元已可通過壓力測試。這個計劃的壞處是自己墊支的首期較多，連同律師費及釐印費要有553萬元才可進駐。 所以買家可能會考慮發展商的計劃，同樣以1027萬元作計算，根據付款辦法「一按85%」計劃，即買家自己先支付15%首期，餘額85%可向發展商財務公司借貨，首三年息率2.75厘，其後22年則為5厘，變相首三年的供款為40,270元。由於財務公司需造壓力測試，以後期較高息的基礎去計算，月入要有110,400元才可過關。選用這款付款辦法，唯一好處是壓縮首期比例，連同律師費及釐印費約有194萬元已可進駐，但入息要求則較高，且一定要爭取在三年後進行轉按。以這個單位為例，三年後尚餘金額797萬元，屆時才可考慮轉按至「新按保」供款。 至於另一個考慮方案就是「一二按80%」計劃，意即買家自己...
- 康城路1號H盤
- SEA TO SKY
- 1,422個
- 434-1,077呎
日出康城 8期 SEA TO SKY屋苑簡介. 將軍澳 SEA TO SKY 位於將軍澳康城路1號，發展商是 港鐵公司 及 長江實業集團 ，物業座落將軍澳東南部海岸，臨海而建，是港鐵旗下大型住宅區日出康城的第8期項目。
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