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- 【晴報專訊】新世界及港鐵合作發展的大圍站上蓋柏傲莊III，因發現第1及8座的牆身底座混凝土強度測試不達標，新世界決定拆卸重建，並徹查是否涉人為疏忽，需延遲9個月入伙，846戶業主受影響，取消或繼續交易均可獲額外津貼，以1,500萬元單位為例，最高獲得115萬，視乎付款方式而定。 屋宇署將調查有否違反《建築物條例》，專家形容情況罕見，倘水泥強度不足以承托樓宇，可致倒塌。 柏傲莊III為項目第3期，將會拆卸的第1座及第8座，已建十多層。
www.etnet.com.hk/www/tc/lifestyle/archive/news/72991柏傲莊III兩座水泥強度不足拆卸重建 查有否人為疏忽 買家最高獲賠115萬 - 時事要聞 - 過往專欄 - ET Net
1. 由昨早有觀眾率先向我們《胡．說樓市》報料，表示「柏傲莊三期」要拆卸重建，去到中午獲發展商確認消息。 說實在，昨天整個下午，消息禾雀亂飛，但慶幸我們《胡．說樓市》團隊也能從不同渠道，包括向受影響事主求證、向專業人士了解，最終在短時間制作一條短片為各谷友深入報道資訊，在此，要多謝協助我們完成製作的各位。 唯一不足，是截至昨天截稿一刻，我們還欠缺屋宇署回應、以及發展商新世界一些未及披露的訊息，故部份疑團還未能完全解開。 隨著今午屋宇署及新世界再作回應，又是否代表我們更接近真相? 疑問1: 為何屋宇署接獲停工通知後，新世界仍繼續賣樓?
今早《胡‧說樓市》收到消息指，「柏傲莊III」有可能拆掉重建。 最新我們收到新世界確認，基於發現第1座及第8座牆身底座混凝土於強度測試中未達獲批設計的要求，並於7月6 日主動向港鐵及屋宇署通報，新世界決定主動拆卸重建，並向公眾交代事件。 🤓突發!柏傲莊III拆樓重建😨真係同沉降有關? 真相究竟係點?｜大圍站上蓋｜Pavilia Farm｜新世界｜胡‧說樓市. Watch on. 第1及8座混凝土檢測未達要求. 新世界回覆指，公司同時責成承建商徹查事件成因，是否涉及相關工程的人為疏忽或監督責任等，並即時撤換相關工程的監督團隊。 新世界表示，於6月中收到承建商的通知，柏傲莊III第8座部分牆身結構的混凝土檢測數據未達要求，經註冊結構工程師評估後確認樓宇結構安全，並隨即主動展開全面檢測。
- 第1及8座基於安全問題須重建
- 價單分析
- 付款辦法分析
- 供款實例
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新世界於2021年7月8日公布，基於發現第1座及第8座牆身底座混凝土於強度測試中未達獲批設計的要求，並於7月6日主動向港鐵及屋宇署通報，新世界決定主動拆卸重建，並向公眾交代事件。 新世界表示，於6月中收到承建商的通知，柏傲莊III第8座部分牆身結構的混凝土檢測數據未達要求，經註冊結構工程師評估後確認樓宇結構安全，並隨即主動展開全面檢測。其後在7月3日的檢測中，發現第1座及第8座的牆身底座部分混凝土強度未達標，新世界於7月6日主動通知港鐵及屋宇署，確認有關全面測試結果。 新世界預計入伙日期延遲約九個月，並就延期交樓，謹向受影響人士致歉，且向受影響的846戶買家提供以下補償: 1. 買家自由選擇：買家可選擇繼續完成買賣合約，或即時取消成交，無論選擇那一個方案，均可以獲得額外津貼及利息補償 2. ...
首張價單開價較一期高半成
「柏傲莊III」首批開出182個單位，跟對上兩期情況相同，均提供了最高20%的折扣額，扣除後即供均價19,999元，價格為三期中最高，但實際上較第一期僅高約半成。但要留意今次首張價單推出較多內園，以及放入較多各戶型中次選單位，所以才成功壓縮首批開價。
應棄選部份次級貨色
有留意上述「揀樓攻略」分析，有幾類單位被視為「次選」。包括第一張價單的一房，發展商先推出「8A座E室」。我們均認為是三柱一房中最差類別。「兩房連開放式廚房」中的「8B座E室」，其開則不單未能做到廳房同向，客房還捱樓景、而非望內園，我們建議棄選；以至「三房一套連儲物室」中，「8B座C室」開則三尖八角，特一屋兩個儲物室，內櫳不方正，也不建議選擇。
策略上先低後高
但當然倒轉角度看，用少量「次級貨源」壓低造價，反而有助樓盤凝造聲勢。折實價格675萬入場，而兩房單位低於一千萬，純粹從銀碼計是有號召力的。開價策略先用少量低價單位作招徠，方便把潛在購買力一次過吸引出來，之後透過售樓氣氛營造「難抽中」錯覺。即使去到第二、三張價單，發展商逐步加價至拋離二手市價，對於未能抽中在第一張價單中籤的準買家來說，患得患失下，也可能會選擇衝入市。
少量單位可運用「按揭保險」上會
今次「柏傲莊III」的付款辦法並沒有太多取巧的地方，發展商提供了三種付款辦法，包括「即供」、「420天付款辧法」及「建築期付款辦法」。付款辦法上只想提出兩點。第一，今次及展商並沒有提供高成數按揭安排，變相買家需要墊支較高比例的首期，又或者只能選購一房(8A座E室)、兩房開廚(8B座D室、8B座E室)、及唯一一個兩房梗廚單位(1A座8樓C室)，先運用「建築期付款」，待日後落成時再申請「按揭保險」上會。因為這幾個單位在運用建築期折扣計算下，銀碼仍能低於1,000萬元。
三房以上單位加訂時間較靈活
第二，至於選購大單位的買家又可以怎辦? 既沒有發展商的高成數按揭計劃加持、也不能使用「新按揭保險」，唯一只能偷時間去籌集資金。發展商容許購買三房以上單位的買家，在選用「420天付款辦法」及「建築期付款辦法」時，第二期加訂的時間可拉長至210天，較一般買家在簽臨約後30天需要加訂5%，提供多一點彈性予買家籌集資金。
180天付款辦法
可以視為即供付款方式，買家可獲取最高20%的折扣額，準買家在售樓處當日簽臨約後，需要即時繳付5%樓價，之後30天再加訂5%，餘額90%則在180天(6個月)找清。基於銀行只會向買家承造最高60%按揭，買家在上會前需要預備40%資金(訂金10%外，另籌集30%)。以全場最平的單位作例子，自己在上會前需要預備270萬元的資金，餘額405萬元上會，若以息率2.5厘、攤分三十年還款期計算，月供16,002元，月入有38,326元可以過到壓力測試，但連同厘印及律師費等雜費支出，第一筆資金需要預備296萬元才可以。
420天付款辦法
相比起「180天付款辦法」，其支付條款分別並不算很大，唯一分別是可以在簽臨約14個月才找清樓價。其支付方式就是準買家在售樓處當日簽臨約後，需要即時繳付5%樓價，之後30天再加訂5%，餘額90%則在420天(14個月)找清。買家需在上會前預備40%首期(訂金10%外，另籌集30%)，餘額60%則向銀行借貸。純粹可有較長時間來籌集資金，也方便一些樓換樓的買家可釋時沽出舊居，但當然因樓價較高的關係，其月供及壓測入息要求也較高，且以入場單位計，第一筆資金需預備300萬元以上才可以。
建築期付款
若選擇「建築期付款」，其安排最靈活，因為買家在售樓處當日簽臨約後，即時繳付5%樓價後，30天加訂5%，餘額90%則在入伙時才找清。樓盤關鍵日期在2023年6月30日，也就是在25個月才定奪上會問題。對買家來說，資金調動會較靈活，尤其是選購細單位的買家，屆時還可考慮是否運用「新按保」來上會。如果以全場最平單位為例，選擇「建期」後搭配「新按保」上會，第一筆資金可以壓縮至98萬元已可進駐這個上蓋。
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2021年7月9日 · 【晴報專訊】新世界及港鐵合作發展的大圍站上蓋柏傲莊III，因發現第1及8座的牆身底座混凝土強度測試不達標，新世界決定拆卸重建，並徹查是否涉人為疏忽，需延遲9個月入伙，846戶業主受影響，取消或繼續交易均可獲額外津貼，以1,500萬元單位為例，最高獲得115萬，視乎付款方式而定。 屋宇署將調查有否違反《建築物條例》，專家形容情況罕見，倘水泥強度不足以承托樓宇，可致倒塌。 柏傲莊III為項目第3期，將會拆卸的第1座及第8座，已建十多層。
2021年7月8日 · 新盤收票王「柏傲莊III」今日突然爆出混凝土質量問題，要將兩座樓拆卸重建，不過買家會獲新世界作出四大承諾，並提供額外津貼及利息補償，發展商照常付100%佣金。. 過去，本港居屋曾因短樁問題而被迫拆卸，最終事過境遷。. 下載Yahoo財經APP. 美股、外匯 ...
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2021年7月8日 · 大圍站上蓋物業柏傲莊 III，因牆身底座混凝土檢測未達要求，發展商新世界（0017）今（8日）公布，將項目拆卸重建，料需延期交樓約九個月，受影響的住戶涉846戶。 有兩名柏傲莊 III 的買家，接受本報訪問指，同意發展商做法妥當，惟對結構以外之交樓質素也存有憂慮。 投資客憂被標籤成「問題樓」 八十後買家曾先生，早前斥817萬元買入柏傲莊 III 一伙一房單位，打算作投資收租用。 他表示，現在仍考慮繼續等候收樓或是取消交易。 「都唔知係好事定唔好事，有壞重新整過，好似係安心啲，但之後會唔會因為趕工、急住起（樓）而結構合格、內櫳求其呢？ 他又指，怕今後項目會被人標籤做「問題樓」，「個價（二手價）仲低過第一、二期，咁就心都赤埋。
2021年12月29日 · 柏傲莊Ⅲ第1及第8座今年7月被驗出底座混凝土於強度測試中未達獲批設計的要求，新世界即交代事件兼主動拆卸重建，須延遲交樓，並向受影響買家提出補償，取消交易的買家將獲退回訂金、利息等，務求讓買家無損失兼有錢落袋。 面臨延遲收樓，買家表現亦相當冷靜，普遍接受補償方案。 而自8月13日首錄3宗取消交易後，該盤至今共錄124宗同類個案，佔累售單位總數約845伙的逾14%，相關單位涉及銷售總值約21億元。 另外，取消交易個案中，有57宗（約45%）成交的買家是採用180日現金即供付款，料與12月上旬「上會期」臨近，有關買家寧願選擇離場有關。 據悉，屋宇署已批出柏傲莊Ⅲ的施工方案，預計本月開始拆樓。
