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一般來說，「按揭息率」的選項上，銀行會提供「P按」及「H按」給買家選擇。兩者也是浮息按揭，即供樓利息可隨時間變化，但究竟它們有什麼分別？準買家又應該如何抉擇呢？我們會以一文解釋按揭息率上的各種分別及特色，讓準買家作出適當選擇。
- 什麼是「按揭成數」?
- 影響「按揭成數」的六大常見因素
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傳統銀行
因為銀行受到金管局所規管，故銀行須依照金管局的規定批出按揭。根據金管局於2023年7月7日的修訂，凡於2023年7月7日簽訂臨約的人士，均適用於新的按揭安排 (若於2023年7月7日前簽訂臨約，即使是樓花物業，亦必須跟從舊有的按揭成數安排) ，準買家在銀行可承造最高70%按揭，視乎物業價值而定。1,500萬元以下的物業，最高可以承造70%按揭；1,500萬至3,000萬元的物業，則最高可承造60%按揭；至於3,000萬元以上的物業，則最高只可承造50%按揭。
按揭證券公司
不過，如果買家只能承造五至六成按揭，意味他們需要自己準備四至五成首期才可以，鑑於樓價飛升，買家未必有足夠首期。香港按揭證券公司就為銀行提供了「按揭保險」，變相銀行可在無須承擔額外風險下，為買家提供更高成數的按揭貸款。400萬元以下的物業，可以鈙造最高90%按揭、400萬至450萬元的物業則最高可承造80%至90%按揭，但貸款額上限鎖定為360萬元；450萬至600萬元下的物業，則最高可做80%按揭。
總結
看畢上述三個大表，可能大家仍有點混亂。如果我們簡單歸納以上三項因素，根據現行政策，1,000萬元或以下物業，可透過「新按揭保險」承造最高90%按揭；1,500萬元以下則可通過承造「新按揭保險」承造最高80%-90%按揭；1,500萬元以上至1,715萬元物業亦可透過新按保，借取70%至80%按揭，最多1,200萬元貸款。而600萬元以下物業，則可選擇80%按揭(舊按保)、或90%按揭(新按揭)；400萬元以下物業則可選擇90%按揭(新按保)、或90%按揭(舊按保)。
上文所述只是一般政策規定，但實際審批上「按揭成數」受到不同因素所影響。無論是申請人的入息、持有物業身份(如擔保人、首置客等)、以至物業是現樓或樓花、抑或居屋及村屋唐樓等、以及當中會否涉及轉按，甚至一些特殊情況，均會影響審批的「按揭成數」。下文會重點逐一剖析:
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由於傳統銀行只能承造最高六成按揭，故資金有限的準買家只能依賴「按揭保險」，但香港按揭證券公司會收取一筆「按揭保險費」，但當中卻有四個「按揭保費」的收費表，究竟哪一款才適合自己呢？ 注意，金管局最新公布，2023年9月22日或以後簽訂臨時買賣合約的樓花交易，新按保也適用於即供 ...
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