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不動產估價有哪四種?
如何評估不動產價值?
法人對於不動產的估價有何重要性?
不動產價格如何決定?
2022年9月8日 · 價格種類：同學們在讀不動產估價技術規則（以下簡稱估價規則）這一科時，首先你要知道估價師們到底在估什麼東西，再來是會用什麼方法或原因去估。 因此今天就先介紹估價規則中的四種價格吧。 條文依據：估價規則第2條第一到第四項. 價格種類的意義. 四種價格共通點：都要以貨幣金額表示. ．正常價格. 具有市場性. 買賣雙方都經過深思熟慮後達成共識. ．限定價格. 具有市場性但在下列限定條件中出現. 權利合併 （EX地上權+所有權） 合併使用. 違反合理性使用 （使不動產價值減少） ．特定價格. 具市場性. 尚未實現 & 具不確定性. 特殊土地 （EX 溫泉） ．特殊價格. 不具市場性. 實例説明. ．針對以下四種情境，你知道各自屬於哪種價格嗎？ Q1：討論總統府的買賣.
- 緒論
- 比較法
- 成本法
- 收益法
（一）估價法規、範圍及目的
1、法規：不動產估價技術規則。 第一章 總則 第二章 估價作業程序 第三章 估價方法 第四章 宗地估價 第五章 房地估價 第六章 土地改良物估價 第七章 權利估價 第八章 租金估價 第九章 附則 2、範圍 （1）資產估價 有形資產：動產、不動產 無形資產 （2）不動產估價 ：土地、建物、作物、權利（不動產物權、租賃權、市地重劃、容積移轉、權利變換） 3、目的 （1）公經濟：課稅、徵收、擬定土地使用計劃、重劃分配、標售公產、法院拍賣、其他（EX.訴訟中估價） （2）私經濟：買賣、融資、資產價值、投資參考、交換合併、保險理賠、其他
（二）估價師之條件及修養
1、條件：專業知識、實務經驗、充分能力、品德端正、社會責任。 2、修養：守法、誠信、正直、公平、保密。
（三）影響價格之因素
1、一般（全面影響）：自然、政治、社會、經濟、政策。 2、區域（影響近鄰地區）：交通運輸、生活機能、公共設施、分區管制、供需。 3、個別：標的本身條件。位置、面積、形狀、寬度、深度、坡度、其他
（一）意義
以比較標的價格為基礎，比較分析調整，推估勘估標的價格。又稱市場方法、市價比較法、買賣實例比較法。
（二）程序
1、蒐集查證比較標的資料。 2、選擇與勘估標的條件相似之比較標的：應採用3件以上比較標的，且查證下列事項 （1）交易價格及各項費用之負擔方式。 （2）交易條件、其特殊付款方式。 （3）比較標的狀況。 （4）交易日期。 3、調整內容：情況、價格日期、區域因素、個別因素。 5、計算試算價格。 6、決定比較價格。
（三）調整內容
1、項目 （1）情況：非正常情形。è無法有效掌握或量化調整時，應不予採用。 急迫 期待 債權債務 親友 畸零地或合併使用 地上物處理有糾紛 拍賣 公有地標售 迷信 包含公共設施用地 人為哄抬 與法定用途不符 其他 （2）價格日期：適當變動率或變動金額。 （3）區域因素：不在同一近鄰地區，進行價格水準調整。 （4）個別因素：標的本身好壞。 2、限制 （1）區域因素及個別因素調整率不得大於15％。 （2）區域及個別因素內之單一項目調整率不得大於15％。 （3）總調整率不得大於30％。 前三者有例外：性質或區位特殊，缺乏市場交易資料，並於報告中敘明。 （4）試算價格兩兩間不得大於20％。 3、調整方法 （1）百分率法（原則） EX.勘估標的之區域條件相較於比較標的好10％，但個別條件差5％ è勘估標的價格＝比較標的價格x 110/100 x 95/100 （2）差額法 （3）計量模型分析法：蒐集相當數量具代表性之比較標的，透過計量模型分析，推算各影響 價格因素之調整率及調整額。
（一）意義
求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以 推估勘估標的價格之方法。又稱原價法或重置成本法。
（二）公式
P（建物成本價格）＝C（重新建造成本）－Dn（折舊總額）
（三）應用時機
建築物或新開發地之估價，不需經過開發改良之土地，不適用。 ※先以成本法估建物價格，再以比較法或收益法估基地價格，兩者相加得房地總價è成本法。 先以比較法或收益法估房地價格，再以成本法估建物價格，兩者相減得基地價格è土地抽取法。
（一）意義
依直接資本化法、折現現金流量分析法，求得收益價格。 1、直接資本化法：未來平均一年的客觀淨收益，應用價格日期當時之收益資本化率，推估價格。 P收益價格＝A平均年客觀淨收益÷R收益資本化率 （價格×收益資本化率＝客觀淨收益） 2、折現現金流量分析法：未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率，折現加總推估價格（用於以投資為目的）。 P＝CF1／（1＋Y）＋CF2／（1＋Y）2........＋Pn'／（1＋Y）n P：收益價格 CFk：各期淨收益 Y：折現率 n'：折現現金流量分析期間（通常做10年） k：各年期 Pn'：期末價值 ※R收益資本化率：未來年平均收益率。只考慮資本報酬，不考慮資本回收 Y折現率：未來利益轉換成現值之報酬率。考慮資本報酬及資本回收 è兩者本質都是報酬率。
（二）程序
1、蒐集總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料：應蒐集比較標的3年內相關資料。 2、推算總收入。 3、推算總費用 4、推算淨收益：最有效使用之客觀淨收益。有效總收入－總費用。 營運型不動產，應扣除不屬不動產所產生之其他淨收益（收益分配原則）。 5、決定收益資本化率或折現率。 6、計算收益價格。
（三）總收入及總費用
1、有效總收入＝年租金＋押租金利息＋其他收入－閒置損失－其他損失 2、總費用＝地價稅＋房屋稅＋保險費＋管理費＋維修費＋重置提撥費 ＋折舊提存費 3、建物折舊提存費
2024年3月25日 · 差異在於不動產指的是「土地及地上定著物」，因此評估價值的標的涵蓋「房屋」、「土地」、「農場」、「果樹」、「森林」等等。 由於不動產的價值通常都非常龐大、影響人民財產權的程度也較大，因此評估的方式需要依循《不動產估價技術規則》來估計價格，與動產或股權的估價方式是完全不同的！ 不動產估價時機：一般民眾. 對於一般民眾來說，最常見的估價時機有以下三種： 房屋交易. 一般會對不動產進行估價，不外乎是買賣房屋時，需要了解標的物的市場價值，才能準備資金或進行議價。 例如當你準備出賣房子的時候，就必須知道標的在市場上的行情價格，才知道能以多少錢售出。 貸款抵押. 另外，如果需要向銀行貸款並抵押房地產時，銀行也需要了解不動產的價值，才能知道要貸款給客戶多少錢。
2012年5月2日 · <不動產行情、不動產估價、不動產法規類> . 週報主題： 10分鐘搞懂 ～不動產價格種類. 前言：不動產估價師於製作估價報告書時除標示勘估標的之基本資料、價格日期及勘察日期、估價條件及估價目的外，於決定勘估標的價格前應敘明不動產價值的定義與種類。 一般而言，「不動產估價技術規則」、國際評價準則(最新之國際評價準則為2012年版）及進行「企業評價」時，對於價格種類、價格標準及價格前提等，均有相似或不同之規定，對於初學者而言，常會造成混淆，因此，本期電子報將依「不動產估價技術規則」之規定作介紹，使讀者能有初步的瞭解。 依「不動產估價技術規則」之規定，估計價格種類有正常價格、限定價格、特定價格及較少使用的特殊價格等四種，而估計租金種類有正常租金及限定租金兩種。
2011年9月13日 · 房地產行情、資產估價方法、土地法規專業分享，不動產估價與無形資產估價案例分析，各大都市更新估價價格、預售屋估價價格、新成屋估價價格，另外也有會計公報分享，專業的鑑價師(不動產估價師)團隊!
2020年9月23日 · 不動產估價師的主要業務範圍，包括：金融機構抵押放款擔保品估價、法拍屋底價訂定之估價、證券化不動產估價、都市更新權利變換價值評估、會計財務公報10號、35號以時價認定資產價值、銀行不良資產評價…等。 什麼是不動產估價. 不動產估價是指對：房產、土地、森林、構築物…等。 不動產進行價值評估. 不動產估價的內容. 其是以不動產為對象，由專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程式，選用適宜的估價方法，在綜合分析影響不動產價格因素的基礎上，對不動產在估價時的客觀合理價格或價值進行估算或判定的活動。 其意義在於：為不動產市場交易提供客觀標準；不動產資產的價值化更有利於優化資源配置；公平賦稅等。
2019年7月27日 · 以下喬王將和你完整介紹 7 種房價估價資源，前3種是透過 市場成交價格來估價 ， 後4種則是 透過銀行資源或大數據模型來估價 ，其中還包含非常好用的線上房屋估價平台！ 補充說明 ：很多人想要買到非常便宜的房子，但是愈便宜的房子，問題通常也愈多，譬如：漏水、凶宅、海砂屋等等。 如果你沒有相對應的處理能力，買到之後你反而可能無法處理。 所以喬王建議與其買便宜的價格，不如買合理的價格。 文章目錄. 一、以市場成交價格來估價. No.1 實價登錄查詢. No. 2 房仲網頁查詢. No. 3 房屋平台網頁查詢. 二、以銀行鑑價或模型來估價. No. 4 銀行委託鑑價. No. 5 銀行行員估價. No. 6 銀行線上房屋估價. No 7. 好時價（House+） 結論. 延伸閱讀. 買房課程快速學習
