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    • 什麼是「二按」?
    • 二按與壓力測試:實際操作參考
    • 如何申請二按?
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    一般來說,買家買樓申請按揭,第一步均會先向銀行申請按揭,銀行會視乎銀碼最高可批出50%-60%按揭,我們會稱之為「一按」。根據現時金管局規定,1,000萬元或以上物業,銀行最多只可以借取50%按揭;而1000萬以下則最高可以借取60%,但貸款上限為500萬元。 舉例,買家購買了一層1,000萬元的物業,當自己支付50%首期(註: 500萬元)後,銀行最高可以借出50%樓價(註: 500萬元);若買家購買物業的銀碼為600萬元,自己支付40%首期(註: 240萬元),餘下60%(註: 360萬元)則可向銀行申請貸款。這一筆貸款,我們稱之為「一按」。但礙於首期有限,買家希望借得多以作幫補,此時眼前就有兩種方法。其中一種是「二按」、另一種就是「按揭保險」。

    究竟銀行怎樣把「二按」納入計算壓力測試呢?

    買家購買了一層800萬元的物業,買家打算自己支付20%首期後,會向銀行申請60%一按,並再向發展商二按計劃。發展商二按條款,發展商最高可借20%二按,而一二按合共最高為80%。至於二按息率方面,首2年息率為2.5厘,其後3-25年則為5厘。 答: 大抵來說,買家向銀行申請一按時,銀行會用最優惠利率的樓按息率2.5厘作基礎,並把這部份息率上調3厘至5.5厘,作為衡量一按的壓力測試。在這個情況下,樓價800萬元的物業,買家申請60%一按,相當於貸款額為480萬元,以2.5厘息率計算,最長還款期30年,每月供款為18,966元。若加息三厘後,即採用5.5厘算,每月供款會達27,524元,供款佔入息不多於60%,月入需要45,873元才可通過一按部份的壓力測試。 但因為買家同時有申請「二按」,買家可獲發展商批出20%貸款額(因一二按最高80%),相當於160萬元。160萬元,起首兩年利率為2.5厘,但由第三年起的息率為5厘。銀行在計算壓力測試時,會採用5厘利息作基準,並假設加息3厘,相當於8厘後,買家能否供得起。在進行壓力測試前,二按起每月供款為7,178元(首2年),但第三年後則為9,...

    申請時間

    根據一般發展商的二按計劃,買家都要在付清樓價餘額日前最少60天,透過書面向財務公司申請第二按揭貸款。屆時需要提供足夠文件證明還款能力,例如財務公司要求下的「信貸報告」、「收入證明」及「銀行紀錄」等。

    申請費用

    二按揭貸款法律文件,一般都會由發展商代表律師辦理,但卻需由買方支付相關律師費用及雜費。雖然買方可以選擇自聘律師,但需要自己支付二按律師費及雜費。另外,部份發展商需要買家支付一筆手續費,而相關手續費未必可以退還。

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    • 一按: 30年二按: 25年
    • 60%: 480萬元 (一按)20%: 160萬元 (二按)
    • 一按: 2.5厘二按: 首2年: 2.5厘、3-25年: 5厘
    • 20%: 160萬元
  1. Mortgage Link 是業主可獲得一個與揭利率相同的存款戶口,即如業主申請的實際揭利率2.4厘,他同讓可獲得2.4厘的存息,變相可抵消揭的利息支出,但當然Mortgage Link的存款是有上限,一般是揭貸款額的50%至60%,至於如何善用此計劃,則我跳 ...

  2. 如果屬於後者二按部份,銀行在計算壓力測試上,除了一供款上會用2.5厘+3厘作基準,還需計算二按部份息率。二按息率多數起首幾年較低,但餘下幾年較高,銀行會用後期較高息率加三厘計算。兩者一二供款相加,供款不得多於入息六成才可通過壓力 ...

  3. 匯豐銀行:拆息揭 H+1.5厘 (0.7厘+1.5厘 = 2.2厘) 封頂息率 P-2.5厘 (5厘 – 2.5厘 = 2.5厘) 合約期內可容許免費轉換一次 買家在選定揭息率時,必須「最優惠利率揭」及「拆息揭」之間選一,一旦選定了之後就要按照該選項來供樓。 ...

  4. 如果本身是屬於舊保、選用「表1」來交保,期內準買家打算承造90%揭,而揭年期為30年的話,一次過繳清揭保費的話,就是貸款額的4.35%;但如果逐年支付的話,首年就是貸款額的2.03%,第二年起是剩餘貸款額的0.77%。

  5. 但如果流動資金沒有即時用途,而能夠存放於「MORTGAGE LINK」戶口,兩年內可產生至少120,000元的利息,但透過傳統揭上會的買家卻沒有利息收入。一來一回之下,實際利息支出只是14,988元。

  6. 因此銀行貸款予買家,必須在「H」以上,加徵一個百分比來賺取客戶利潤,舉例以現時H+1.24厘計算,銀行就是賺取準業主1.24厘的利息。 H一般都會有封頂息率,在銀行激烈競爭下,現時大部分H計劃的封頂息率都與P息率相若,在目前全球低息環境下 ...

  7. 如果我們套用之前同一例子,假如業主每年利息支出50,000元,評稅基準就在480,000元基礎上,先扣減50,000元「利息免稅額」,連同「基本免稅額」132,000元,七除八扣「個人入息課稅」評稅基準為298,000元。. 而在這298,000元中,首20萬徵稅16,000元,餘額17%比率徵 ...

    • 星期一至五 (上午9時至下午7時)星期六 (上午9時至下午1時)星期日及公眾假期 (休息)
    • 187 8022
  8. 用100萬元貸款額做例子,以現時息口2.5厘,樓攤分30年來計算,每月供款就是3,951元,供款佔入息不多於一半去計算,月入有7,902元會通過第一關。. 但要通過「壓力測試」,則需要在現水平息口上調三厘,月供變為5,678元,供款佔入息不多於六成的話,月入需要有 ...

  9. 考慮揭成數最多五成、壓力測試減一成 除印花稅外,投資客在 揭 申請上亦較首置及自住客困難得多,因為根據 金管局指引 ,如果購買住宅物業作為投資用途, 揭成數 最多是50%,假如買家非首置客, 揭成數 更要多減10%,亦即只有40%。 ...

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