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丁屋尺寸限制 丁屋的規格設有限制，每座樓高不可以超過三層，整座物業總高度限制為27呎，每層的面積不多於700呎，建築物的承重牆亦有厚度規定，鋼筋混凝土牆不可少於175毫米，最低層的磚牆厚度不可少於340毫米，而第二層及以上的磚牆厚度就不可少於225毫米，若設有露台，深度不多於1米。
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- 項目背景
- 區內二手市場
- 胡．說評析
- 胡．說評分
- 一房單位
- 兩房單位
- 三房單位
- 價單拆解
- 付款辦法拆解
- 60天付款辦法
前身為「政府、機構及社區」用地
「御海灣一期」的揀樓攻略中，我們已經說過「御海灣」實際位置在「恒富街及海榮路」交界。這幅前身屬「政府、機構或社區」用地，被政府視作住宅供應量，連同屯門東的用地改劃住宅。縱然當時周邊屋苑「南浪海灣」居民向城規會反對，但最終政府仍成功改劃，並在2015年5月推出土地招標，用地可建樓面354,566呎，終被新地以13.19億元投得，每呎地價3,720元。
新地在2020年7月推售第一期
新地把項目分兩期推出。2020年7月推出項目的一期，2020年7月推首批單位，開出全屯門區新高均價17,377元，若想詳細了解「御海灣」的背景及其他特色，則可以按這裡跳往了解。至於今次推售第二期能挑戰更高價是否合理，則要視乎市況變化、及樓盤各方面條件才能定奪。
南浪海灣
最能夠跟「御海灣」比較的樓盤，一定數到附近的三個樓盤，包括「海典軒」、「南浪海灣」及「嘉悅半島」。三個屋苑均主打兩至三房。其中位於「恒富街23號」的中國海外牽頭，連同僑光置業、大昌集團及菱電物業合作發展的「南浪海灣」，共設有5座1,264個單位，主打兩至三房單位，實用面積由523-842呎。截至2021年4月止，屋苑平呎價約為13,000元，較去年同期上升了約1,000元呎，一個兩房單位的入場價約為675萬元，較去年640萬元賣貴約半成；而三房單位則大約900萬元入場。
嘉悅半島
區內「嘉悅半島」則由嘉華所發展，兩座共430個單位，面積由438-610呎之間。這個樓盤在2002年時在市況極低迷時推售，發展商更要出動「定額供息」的手法來吸客，首兩年供息不供本，當年折實呎價約2,880元左右，來到今天當然不止這個水平。截至2021年4月止。屋苑平呎價約為12,700元，一個兩房單位的入場價約為600萬入場。
海典軒
位於「海珠路2號」的「海典軒」，由信和發展。這個標榜戶戶設有露台的項目，兩座物業共提供544個單位，面積由460-647呎。對比去年的二手平均造價也看得出樓價有輕微上升，截至2021年4月止，屋苑的平均呎價進一步上升至13,296元呎，一個兩房單位的入場價位，由去年的600萬元升至630萬元左右，升幅約為半成。
3. 高密度設計留意垃圾房位置
「御海灣二期」只得一座大廈，合共提供406個單位，開則屬較高密度設計，劃為一層十七個單位。由於每層只設有一個垃圾房，位置較捱近C、D、E室。有人可能不喜歡住得近垃圾房，因擔心有垃圾味道；但因「御海灣二期」採長走廊設計，住得較遠離垃圾房的買家，包括在另一端走廊盡頭的「J、K、L、M室」，日後也需要攜著家居垃圾前往垃圾房，生活也未必太過方便，自己在揀樓時需作出衡量及取捨。
因此，在衡量及歸納各項因素後，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，雖然「屯赤隧道」通車，但對外交通仍未算十分方便，我們維持2分；配套也沒有大改善下，我們只能給予1分。至於間隔則算多樣化，由開放式至三房也有提供，且一房還劃分一房及一房連儲物室開則，故給予3分；而景觀也較一期優勢，可以望到海景，我們建議給4分。以20分為滿分的話，我們《胡．說樓市》編輯團隊共給予樓盤10分。
四柱純一房景觀沒差異
樓盤一房單位，今次共有190個，但內裡卻可再細分為「純一房」及「一房連儲物室」單位。「純一房」戶型共有四柱，共有96伙，分為N、P、Q室299呎；以及M室305呎。四柱單位均全數扭向內園，主要看看間隔有什麼分別。
選細不選大
大細「純一房」間隔有約6呎差距，但因量度內櫳面積，四柱單位卻沒有分別，反而M室因睡房的牆身貼著後樓梯，間隔牆需要自己一力承擔計入實用面積才擴大了空間。因此，「純一房」的揀樓攻略，應該要「選細不選大」，先選「N、P、Q室」，而次選「M室」。
一房連儲物室
「一房連儲物室」也有四柱單位，共有94個單位，適合預算有限，但卻希望住到兩房的買家，這類「一房連儲物室」可以作為小兩房看待，分別為「A室」(366呎)、「C室」(367呎)、「L室」(397呎)及「R室」(343呎)。
一房儲物室 VS 兩房單位
兩房單位佔二期較高比例，合共有160個單位，分布於七柱單位上，包括「B室」(420呎)、「E及F室」(448呎)、「G室」(437呎)、「H室」(440呎)、「J室」(433呎)、及「K室」(456呎)。但由於兩房單位全數均設有工作平台及露台，佔了實用面積39-43呎，比起一房連儲物室只得22呎露台，大了17-21呎。因此，別以為買兩房的內櫳會大得過一房連儲物室，實情這只是錯覺。我們建議，若非特別鍾情露台住戶，可先選擇「一房連儲物室」、次選「兩房」，因為比較一下內櫳面積(見下表)，你會知道分別沒有想像中大。
B室為唯一望內園兩房
當然一定有人堅持要選擇純兩房，揀樓上應怎抉擇呢? 在景觀上，「B室」屬二期中唯一一柱向北望內園單位，也是唯一不進行噪音緩解措施的單位，其面積也是最細的兩房開則；反觀餘下單位則全數向南望「青山灣」海景。如果鍾情內園，也不用考慮太多，直接選擇「B室」。
海景兩房的房間擺位
如果鍾情向海戶，餘下六柱開則實情可再細分三類，包括「E及F室」；「G、H、J室」及「K室」，當中最主要分別是睡房布局。「E及F室」的主人房呈橫向設計，景觀角度較遼闊；相比之下，「G、H、J室」的睡房未及「E、F室」開揚。餘下的「K室」位於單邊位，其中一間房間縮了入較後方位置，且其轉角窗闊度窄，又屬固定窗及減音窗，房間較暗。如果純粹在海景上作抉擇，會剔走K室不選擇。
按樓價排序
由於三房只得一柱「D室」有提供，面積501呎，分層只得22伙。鍾情三房買家可按樓價高低，再因應自己的能力排序。
留意客房轉角窗較窄
三房的方位上較扭向南，可以望到一線海景單位。雖然廳房也做到同向，但其中一間客房則處於較後位置，窗戶屬於轉角窗比例很細，少於一米的闊度，故房間定必會較暗，且轉角窗一邊為固定窗戶、另一邊則為減音窗。但跟一期的三房對照，客房一樣採光度不足，但客房呈鑽石形開則，不及二期三房般方正。
呎價再創屯門區新高
發展商第一張價單在2021年4月15日發出，首批88個單位，扣除最高22%的折扣後，平均呎價18,420元呎。雖然屯門碼頭二手樓，對照去年升值半成；看看今日「御海灣二期」開價，比起一期貴了6%，似乎也只是反映了大市走勢。但值得留意，一期在2020年6月開售，當時首張價單均價17,377元，年一期的價格已開出全屯門區最貴價的新盤，今日二期再創新高，這是否足以把加價合情化呢? 還有一點要留意，「御海灣二期」兩房400幾呎，折到實680萬入場；同一資金，你在「南浪海灣」、「海典軒」行一轉，兩房630萬-675萬元，但住大足足一百呎。「御海灣二期」最貴兩房827萬，差不多已可在區內二手買一個三房單位。
租值只有1.8厘
其次，正因為它已經為現樓發售，我們認為用現樓價租值來衡量最適合。現時區內二手樓「南浪海灣」、「海典軒」或「嘉悅半島」呎租25-30元左右，用這個租值來推算「御海灣二期」的回報，在未扣除管理費開支後，回報也只有1.8厘，遠低於大市2.6厘水平。縱然「屯赤隧道車」下，或許會吸引潛在東涌租客，但機組人員會由東涌搬過來屯門，也是貪租金較相宜一點吧。現在「南浪海灣」、「海典軒」或者「嘉悅半島」兩房，企理一點的單位月租12,000-13,800元，如果真的付出如此高昂的租金，又何不留守東涌，而要搬入屯門?
當然，發展商高溢價是否有承接，還需視乎付款辦法能否配合。今次發展商共有三種付款辦法，包括「60天付款辦法」、「90天付款辦法」及「360天付款辦法」。表面上看似很簡單，但因發展商也有提供一按、二按、120%按揭等，以及配備一些印花稅過渡性貸款等補助，當中有不同運用的情景，故實情也相當花多眼亂。不過，在這裡有一點要先說明，就是由於今次已接近現樓推售，若果發展商付款辦法並不是特別吸引，由於首張價單全數低於1,000萬元，故理應先選取傳統銀行按揭上會，之後再申請按揭保險。我們會在下文詳細拆解各款付款辦法的優劣。
可配合新舊按保上會
「60天付款辦法」可視為「即供」方案看待，買家需在售樓處簽署臨約時先支付5%，餘額95%則在簽臨約後60天內繳清，意味買家有約兩個月時間找銀行造按揭，而買家也可享有22%的折扣額。不過在這裡有兩點要說明。第一，跟以往「即供」方式有別，由於「御海灣二期」已接近現樓，其關鍵日期在2020年6月30日，也就是在兩個月後便交樓，理應選擇「60天付款辦法」可趕及搭配「新按保」上會 (註: 新按保必須在物業落成才可申請)，這點是以往樓花盤所不能享用的。而且只要銀碼跌入「舊按保」門檻，即600萬以下的物價業，買家還可選用「舊按保」(註: 舊按保的物業的樓花期必須少於12個月)。
「60天付款辦法」VS「90天付款辧法」
第二，如果你細心看看上表，你會見到「90天付款辦法」配備更多上會方案，其成交期可拉得更長一點，但反而其折扣額介乎22.24%-22.57%，比起「60天付款辦法」折扣額22%還要高。明明遲成交反可獲更高折扣額；愈早成交則只有更少折扣額，這不是有點匪夷所思嗎? 兩種方式的分別在於支付訂金模式。選擇60天付款方式，在成交前只需預備5%訂金、但90天付款辧法則要預備10%訂金。
靈活付款安排削弱「60天付款辦法」吸引力
但實情分別也不大，因為今次發展商對支付訂金提供了靈活度，如果你選用了「90天付款辧法」，但能早一點找清尾數，雖然你此時可能支付了不足10%訂金，但發展商卻容許如此安排。由於可獲取的折扣額更高，背後有更多後備上會方案，加上純粹從借取按揭保險的角度看，你不會因選用了「90天付款辧法」，令你在成交前支付較高比例訂金，而影響最終90%按揭安排。因此，在「60天付款辦法」及「90天付款辧法」之間，我們《胡．說樓市》編輯部建議，申請者要首選「90天付款辦法」，而棄選「60天付款辦法」。
要在樓按4.125厘上模擬加兩厘息，即樓按息口上調至6.125厘下，每月供款則為6,077元，供款佔入息不多於60%水平，則大約要有10,127元便可通過壓力測試。. 如果真的取消壓力測試，而僅用供款佔入息一半作為審批基準，則以現時供款4,847元來計算，入息有9,694元便可 ...
當中有十大重點要留意，同你釐清所有疑問！ 本文目錄. 為何要繳交印花稅？ 住宅印花稅種類. 繳交印花稅流程 (打釐印) 如何計算買樓印花稅? 撤辣 (2024年2月28日起實施)FAQ. 1. 往後買樓是否不用繳付印花稅? 2. 我昨日剛購入住宅單位，今日賣出，是否不用再繳付額外印花稅 (SSD)? 3. 我已持有住宅物業業權，再買新樓，應繳哪種印花稅? 4. 以公司持有物業應繳哪種印花稅? 5. 非香港永久居民買家，應繳哪種印花稅? 新首置印花稅稅階 (2023年2月22日生效)FAQ. 印花稅表. 調整後住宅印花稅 (第二標準稅階，首置本港居民適用) 非住宅物業. 調整後非住宅物業印花稅階. 什麼是「從價印花稅」、「雙倍印花稅」、「新住宅從價印花稅」、「買家印花稅」?
Click下面關鍵字即刻睇晒佢！ 發展商將項目分開兩期申請預售，第一期263個單位，第二期406個單位，當中1期提供263伙，提供開放式至三房戶型，單位實用面積由254至692方呎，而兩房以下戶型將佔全部單位約87%。 項目最快在2021年3月31日落成，而關鍵日期則在2021年6月30日，屬樓花期較短的項目。 兩期均在2020年2月獲批預售。 項目在屯門區進入「屯門碼頭」前的位置，毗鄰最著名的二手屋苑有「南浪海灣」、「嘉悅半島」及「海典軒」。 由於「海皇路23號」樓層剛好高過前方工業用地，故最遠可望到「小欖」及「青山灣」一帶的景緻，天朗氣清時可望到「大嶼山」一帶，故海景是該樓盤的最大賣點。 如果想看同期新盤康城站Sea To Sky的詳細分析，可按我跳往！
標籤: 極簡主義 特麗樓. 極簡主義 (Minimalism)：只留下我們必須的，一切從簡。. 當我們的居住空間愈來愈小，取捨也變得更加重要；當房子只剩下黑與白，你又會如何妥協？. 這個單位的業主是意大利人，因要經商故常常外遊，在港時便獨居在這278呎的房子裡，不 ...
