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因為如果你本身有其他債務在身,例如信用咭欠款、私貸等,你需要把相關每月涉及的供款,連同住宅的按揭供款,去對照「供款佔入息比率」,並以不超過入息一半為準則,只是「私人貸款」一部份則不影響「壓力測試」計法。
- 按揭計算機
- 按揭供款實例
- 「按揭計算機」的好處
- 「按揭計算機」的不足
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很多時買樓,大家最想知道自己的負擔能力,以便籌備充足首期入市,但往往總覺得無從入手,不知怎樣去計算。實情只要你懂得善用坊間銀行或財務公司提供的「按揭計算機」,你就可輕易準確計算出「每月供款」,及按照「供款佔入息比率」計算的入息要求。當然,也有一些資料是「按揭計算機」無法計算的,屆時就需要人手操作去作出評估。我們希望透過一文來解釋「按揭計算機」的運作,在運用計算機前需預備的資料,以及有什麼地方需作人手操作,從而達至最精準的計算。 快速跳往: 按揭計算機所需輸入數字、按揭計算機計算公式、按揭供款實例、按揭計算機的好處、按揭計算機的不足
每月還款額:
待輸入相關資料後,螢幕下方會顯示一些數字,當中有一個數字必須特別留意,就是圖表中「每月還款額」。這個數字正好反映出你每月要償還的貸款金額。舉例,以600萬元的樓價,承造90%按揭,貸款金額為540萬元,以息率2.5厘計算,攤分30年作還款,如下圖般會顯示為每月供款額為「HK$ 21,336」。
月入(可填可不填):
為了更清楚知道自己供款是否吃力,建議你可在「月入」一欄中,輸入自己的入息,假設每月入息有60,000元,則如下圖般在「月入」中輸入「60,000」, 在版面的最下方便會顯示出「供款佔入息比率」為「36%」,意即你每月會用收入的 36%來供樓 。
「壓力測試」:
雖然上述「月入」的資料,你可以選擇不填寫,但銀行會批出相關貸款,很大程度還取決於你能否通過「壓力測試」。根據金管局規定,借貸人的財政實力必須抵禦加息兩厘的「壓力測試」,意即在加息兩厘後,供款佔入息不得多於六成。以剛才的例子為例,以2.5厘的基礎上加3厘,每月供款自然會上調,待輸入相關資料後,下圖便顯示月入有51,101元便可通過壓力測試。
入市前作充足準備
買樓前,透過「按揭計算機」計算出供款負擔,可讓我們知道每月供款,並鎖定自己能負擔的物業來選購,也可防止購入超出自己能力負擔的物業。
了解每月還款
部份「按揭計算機」還會把每月供款的開支,作出詳細說明,例如有多少供款,方便買家在置業後,決定把多少家庭開支投放供樓,方便作出長遠的財務規劃。買家也可透過「按揭計算機」,計算出在兩年罰息期後,尚餘的貸款金額,有助規劃是否申請轉按,以及能否作出加按。部份「按揭計算機」還會把每月供款中,用來繳付本金及繳交銀行利息的部份詳列出來。
雖然「按揭計算機」看似可為準買家準確計算供款支出,但實情背後也有一些變數,未必可全部反映出來。一方面,由於「樓價」、「按揭年期」、「按揭成數」及「息率」會受不同因素所影響;另一方面,部份因素則需按個人財務狀況,而需作人手調節計算,例如買家有否借取「按揭保險」、有沒有採用發展商「二按」、或現金回贈會否超出金管局要求等,也等輸入的數字有一定影響。現詳述如下。
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答: 絕對會! 「收入」直接影響供款佔入息比率,從而影響到「壓力測試」之外,如果借貸人本身有一些「債務」未清,是會影響銀行估算申請人的「收入」水平。特別是信用咭貸款、或一些私人貸款,均對計算「壓力測試」有影響。 「隱藏債務」定義
截至2023年9月止,匯豐銀行提供予買家的「P按」息率為「最優惠利率-1.75厘」(P-1.75厘),由於匯豐銀行的「最優惠利率」為5.875厘,故「5.875厘-1.75厘」下,買家的按揭息率就是4.125厘。
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