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在2012年某一天，陳先生翻開報紙，偶然看見有專門推售海外樓的代理行，推出英國利物浦學生宿舍，當時售價51,000英鎊，覺得售價相宜，加上看好英國教育前景，所以便前往銷售處了解，職員以保證回報九厘作為招徠。
- 問題1: 購買物業作自住用途，購買一手樓有什麼地方注意?
- 問題2: 購買二手樓跟一手樓有沒有不同?
- 問題3:我只打算購買物業作投資出租，有什麼要注意?
- 問題4:在香港購買英國物業，能否承造按揭?
- 問題5: 英國物業買賣的雜費有多高?
一手樓管理費相對高昂:相比起購買英國二手物業，由於一手樓或樓花物業屬全新物業，故在審核報告上並不如二手樓般複雜，且代理行也會代勞，加上全新物業的結構上也較安全，通常發展商會提供十年外牆結構保養，變相並不如二手樓般有可能需夾錢進行維修。但一手樓的管理費也相對偏高，買家值得留意。租務回報保證有陷阱: 部份發展商會用包租、或回報保證作為吸引買家投資的方法。但實情很多時包租，未必包括買家應繳稅項。但在英國買樓收租的稅項高昂，買家或需抬大筆資金繳稅。而且大部份提供包租服務的發展商，是會把租務事宜外判予包租公司承辦，一旦該包租公司倒閉，買家是很難追討。就算包租公司協助出租物業，租約完成後也未能可以當初面貌交予業主。買家要留意包租公司是否受政府監管。發展商品牌是否可靠: 近年常聽見有一些英國樓盤爛尾，這一點最令準買家擔心。事關所謂樓花物業，很多時發展商都會動用買家的按金，作為興建物業工程費用，一旦資金周轉不靈，則會承受起爛尾或延期交樓的風險。部份小型發展商則在未取得政府批文就預售，準買家都需要自行承擔風險。因此，買家盡可能尋找一些較大型的代理協助，或幫襯一些大型發展商以減低風險。實地睇樓注意內外圍: 相比起一手樓的資訊，準買家買二手樓時，要多一點留意外部環境，包括交通配套、附近居住種族、治安往績等，同時也要留意單位實際情況，包括樓齡、是否有煤氣管道鋪砌、有否能源證書(下方會詳述)、及有沒有一些違規建築等。
決定短租或長租: 部份人購買英國物業只作出租用途，首先你要決定自己希望作短租或長租之用。如果租期由幾天至六個月內，均可視為短租。放眼短租的業主，你需要預備全套傢俬等，由睡床、衣櫃、餐桌，細至水煲等也要提供。反觀如果放眼長租，一般租期為六個月至兩年期，內設一些中斷條款，例如容許租客在起租期後的一段時間，只要提前一至兩個月就可以終止租約，跟香港要完成生約期有所不同。出租物業時需通知: 一般來說，如果你本身有承造按揭，而你又是以自住名義來申請貸款，你有可能需要請示銀行，看看是否容許作出租之用；同時也需要通知保險公司，因你所購買的保險有可能只保障自住時的損失，而非出租時的損失；以至如果物業是涉及leasehold「租賃業權」，你也要看看地主是否容許物業作出租之用。會否委託出租代理及物業管理: 香港人隔山處理出租物業，很多時會委託代理協助出租及尋找客源，成功出租後也可委託物業管理公司，協助收取租金、維修及檢查物業。在釐定租金時，可以在一些網上平台參與區內租盤的租值來衡量，也值得留意該區是否有過多租盤，從而決定是否購入該租盤作投資。值得留意，部份租務公司為多賺佣金，會刻意轉介一些短租租客，變相可透過不斷轉介租客來收取費用。至於委託物業管理的費用，則一般為...單位有否提供傢俬: 為免出現爭拗，租客搬入屋時最好羅列一張傢俬清單，以作為租約完結時檢查傢俬的基準。如果有提供傢俬予租客，也必須注意是否有「Carelessness Causes Fire」的標籤，以證明符合消防標準。因為根據英國的消費者權益法案，如果出租物業的傢俬不待合消防標準，可會構成刑事罪行。按揭條款: 香港人是可以在英國銀行申請按揭貸款的，但當然成功與否最終還看申請人及物業質素而定。香港如匯豐銀行、東亞銀行、中國銀行等，也有為香港買家提供英國物業按揭，買家可以在香港遞交文件至英國銀行批按揭，一般港人最高可做到70%按揭，按揭年期為20年，多數只接受英鎊供樓，即供樓期間業主仍要承受匯率風險。英國銀行也需要對買家進行加息兩厘的壓力測試，供款佔入息不得多於五成。按揭息率: 英國按揭息率，大致可分「定息按揭」(Fixed rate mortgage)、「浮息按揭」(Lifetime tracker mortgage)、「供息不供本」(Interest-only mortgages)。但所謂「定息按揭」也會有一個兩年、三年的定息期限(Initial rate period)，之後可以續選定息或浮息按揭來供樓。部份銀行還容許買家選用「定息按揭」時可以只供...罰息期: 部份銀行會設有綑綁期(Tied in period)，買家在指定期後可作部份還款(Overpayment)或贖樓，但就要支付一些罰息(Early Repayment Charge)；部份銀行則不設綑綁期，總之在按揭年期內贖樓或部份還款，也要支付ERC。如果選擇轉換供款方式，例如由定息按揭轉至浮息按揭，也可能涉及EPC。另外在贖樓時，部份銀行需收取客戶行政費用(Mortgage Ex...支付一筆過費用: 申請按揭時，買家需要預備三個月工作糧單、銀行財務證明外，還要留意需要支付很多一筆過費用，包括設置抵押時的「安排費」(Arrangement Fee)、「預訂費」(Booking Fee)、支付測量師行進行的「估價費」(Valuation Fee)、進行查冊的律師費、查冊費用等。前期支出
1. 首期:由於銀行承造最高七成按揭，故買家需在成交前預留三成資金作首期之用。 2. 律師費: 準買家要預留資金繳付律師費，一般來說大約400-1500英鎊，視乎不同地區及物業複雜程，當中還可能會因加速完成個案的費用，以及律師需進行查冊或查證土地規劃文件的費用。 3. 經紀佣金: 如果買賣涉及二手樓，則需繳交經紀佣金，但多數由賣方獨力承擔，一般為樓價0.75%-3.5%，另加增值稅。 4. 銀行申請費: 正如上文所述，如果買樓涉及按揭，銀行會收取「安排費」以及「預留費」作為審核文件的費用，不同銀行收費不同。申請期間，還要求借貸人進行基本的物業估值，大約為150至700英鎊左右。另外部份銀行則要求買家提交「Homebuyer’s Report」(全面單位報告) 及building survery(結構報告)，收費350英鎊至500英鎊。 5. 印花稅: 買樓要付印花稅，但英國政府提供寬免措施，由即日起至2021年6月30日前，首置客購買50萬英鎊(約491萬港元)以下的住宅物業，將豁免繳付印花稅。不過蜜月期過後，在2021年4月1日起，英國政府則對非英國居民加會在現行印花稅額外加徵...
後期支出
1. 地租: 這種雜費跟本港的地租及差餉概念相似，在英國買樓需支付予地主地租(Ground Rent)，一般來說每年金額約400英鎊，地主有權追收六年內的地租，並要求一次過找清。https://england.shelter.org.uk/housing_advice/shared_ownership_leasehold/ground_rent_for_leaseholders 2. 地方稅: 另外，業主也需支付維修地方設施及環境的「地方稅」(Council Tax)。政府會按物業分八個A-H等級。樓價愈高，等級愈高，所需繳的「地方稅」也愈高，一般來說每年金額約1,400-1,800英鎊不等，按這裡可查閱自己所屬地區及等級(https://www.gov.uk/council-tax-bands) 3. 收租收入或售樓稅項 4. 租金收入稅項: 在英國買樓收租所得需要繳交「收入稅」(Income Tax)。部份物業管理公司會先把代業主收到的租金扣起一部份作繳稅之用；也可以在得到局方批准後，直接從租務託管公司取回整筆租金收入，之後再自行交稅。正如上文也有提及，租金收入扣減維修費、律...
收入稅稅階
1. 售樓獲利稅項: 在英國買樓獲利需要支付「資本增值稅」(Capital Gain Tax)，即使你並不是在英國居住、或英國的納稅人，只要你出售物業獲利就需繳稅，銷售收益扣減該年度的免稅額12,300英鎊後，當中可扣減代理佣金、律師費、估價費、宣傳費，以及購入單位時的雜費支出，包括翻新單位的費用等，按利潤徵收18%及28%，可以按以下網址計算所需支付稅項。https://www.tax.service.gov.uk/calculate-your-capital-gains/resident/properties/disposal-date 資產增值稅需在售樓後三十日內向英國稅務海關總署(HMRC)申報，支付方式可透過網上銀行、大額支付系統CHAPS、 跨行代收代付系統BACS，海外戶口、郵寄支票等繳交稅項。郵寄支票地址為「HM Revenue and Customs, Direct, BX5 5BD」
大格白色磁磚、鐵製窗框，公屋交樓標準也「原汁原味」。兩夫婦排除萬難上到樓，不單希望可小本大翻新，還希望將他們對利物浦球隊的狂熱注入家中每一角落。經過幾個月的裝修，可以有幾耳目一新？ 戶主: 希望打造球員之家
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香港人，英國事. 1. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新影片分析! Weep Hole即是洩水孔或排水孔，你可能發現家中外牆、窗戶、磚砌矮牆或擋土牆上會有這些微小的開口，它們為建築物提供排水通道，讓水能夠排出，防止建築物或結構損壞。. 它們還可以幫助通風 ...
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