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利．晴灣23. ×. 發展項目名稱：利．晴灣23 | 發展項目所位於的區域：旺角 | 發展項目所位於的街道的名稱及由差餉物業估價署署長為識別發展項目的目的而編配的門牌號數：杉樹街23號及橡樹街87號 | 賣方就發展項目指定的互聯網網站的網址：www.lliving23.com | 本 ...
中原地產提供大角咀利．晴灣 23的市場資訊，包括近期實用／建築呎價、叫價、成交宗數等。 客戶亦可了解到利．晴灣 23附近的公共交通、學校資訊、人口普查資料等，在準備置業前詳細了解利．晴灣 23的環境。
利．晴灣23上載價單5號 2伙兩房單位周六發售 19/12/2023 白石角新盤不足1個月累售逾900伙 冠絕今年一手樓 25/05/2023 旺角利‧晴灣23推特色戶置業優惠 總值逾5.3萬 24/05/2023
2021年5月6日 · 已售呎價. 15,950 - 26,400. 利‧晴灣23由有利集團發展，位於旺角杉樹街23號及橡樹街87號，設有1座，提供142伙，實用面積由276至584平方呎，間隔為開放式、1房、2房及3房連套房。. 利‧晴灣23 主題大廈 L Living 23, 利‧晴灣23由有利集團發展，位於旺角杉樹街23 ...
- 預計於2021年入伙
- 約8呎12吋至12呎3吋（約2.74米至3.74米）
- 實用面積由276至584平方呎，間隔為開放式、1房、2房及3房連套房
- 有利集團
- 項目背景及特色
- 胡．說評分
- 平面圖揀樓攻略
- 價單拆解及付款辦法
- 付款辦法簡單
- 供款實例
- 胡‧說樓市 X Roots按揭獨家優惠!
原屬舊式唐樓，市建局提出收購重建
位於大角嘴杉樹街及橡樹街交界的「利．晴灣23」，原為建於1963-1967年的舊式唐樓，合共住了131戶、330個人口。鑑於物業老化，市建局在2012年推出「需求主導」重建計劃，以固定定價予小業主選擇是否「樓換樓」，或「有條件收購建議」，其中「利．晴灣23」原址項目，當時市建局就提出了以實用呎價10,238元作出收購，待達到80%以上業主均同意才能成事，終於在2013年獲發展局局長通過重建。
市建局推出招標
市建局在2016年推出項目招收意向，最終共收到30份意向書，局方邀請了當中29間公司入標，終也有11個財團入標。項目地盤8,256呎，預計重建後共提供69,675呎樓面，當中住宅樓面佔61,936呎，涉及115個單位(扣除用作樓換樓的樓面)、另有7,739呎商業樓面。據了解，標書規定中標財團在售樓收益達8.6億元，也需要向市建局作出分紅，也意味有利集團開價高於12,340元便要作出分紅，其中售樓收益的首3000萬元，需要向市建局分紅20%；之後每多3000萬元則把分紅上調10%，若售樓收益達9000萬元，分紅比例劃一增加至50%。
區內未來供應
縱然開價高於12,340元才需要作出分紅，令發展商在訂出「利．晴灣23」價格時有條件貼近二手價開出，而首張價單最終折實為18,828元呎，最平一房單位502萬有選擇，上車買家為之心動，但自住背後值得留意幾點，包括其大角咀本身環境也頗為老化，未來發展商都會在這一區大興土木。
因此，在衡量及歸納各項因素後，我們認為在位置及交通方面，樓盤有市區優勢，但卻缺乏鐵路概念，故我們只能給予3分；配套未至於不完善，但大型商場則缺乏，故也只能給予3分。至於景觀則相對遜色，我們只能給予2分，連同間隔(下方會剖析揀樓攻略)，《胡．說樓市》編輯團隊共給予樓盤10分。
假如認為價錢可以抵銷上述環境、發展商背景、以及景觀等因素，而決定購入「利．晴灣23」的準買家，揀樓上有什麼值得留意呢? 我們會集中闡述9樓以上的單位，因為9樓以上的單位才屬於買家可予選擇之貨源。由於三房單位位於9樓以下，均預留予樓換樓的買家，故今次揀樓攻略中並不會談及相關開則。
首張價單以低價作招徠
發展商第一張價單推出了50個單位，折算呎價18,858元成功震撼市場後，其後在開售前再加推第二號及三號價單，分別加推了30伙及37伙，呎價回升至20,431元及22,431元呎，看似未賣先加價，但實情跟發展商首張價單以低層單位作招徠有關，並不等於發展商有大幅加價。而經過兩次加推後，在開售前可以發售的單位117個單位已悉數取出。撇除上述討論的因素，對準買家來說，這個盤最吸引之處只得價錢一點。
部份單位可以選擇即供加舊按保
因為開放式單位最平465萬、一房502萬元。由於有不少單位的實價低於600萬以下，你可以選用「即供」搭配「舊按保」上會。因為「利．晴灣23」的樓花期少於一年，故600萬以下物業可以選用「即供」再借按保上會，最高做到80%按揭。當然，如果你1想選用90%按揭也沒有問題，只要選用「建築期付款」待物業落成時再申請便行。
正因為買家大致可以選用按揭保險，故發展商的付款辦法也傾向簡單，一共只推出兩款，一款為「120天付款辦法」、另一款為「建築期付款」。如果銀碼超過1,000萬元(即供價計: 1197.6萬元、建期價計: 1,176萬元)，則可採用發展商的一按85%按揭，供款年期最長30年，首兩年息率2.5厘，其後全期6厘，故若真的選購單位在此銀碼以上，謹記必須在兩年後轉按至傳統銀行，但實情只集中在樓盤的27樓單位、以及特色樓層身上。
入場單位
我們就以全盤最平開放式單位作為例子，看看利用發展商的付款辦法、以及按揭保險，可以產生不同的上會方式。如果以入場單位為例，9樓A室一個開放式單位，訂價為557.2萬元，選擇「120天付款辦法」上會，取盡折扣額後，樓價則為465萬元，若不借取按保下，月供低見11,024元便可以，月入有大約26,402元便可通過加息三厘壓力測試，但自己卻已預備大約200萬元資金才可進場。 因此，準買家也可以選擇「舊按保」做80%按揭，見下方圖表第二行；又或者索性選擇建築期付款，再選用「新按保」上人，也就是圖表第五行。用「建期價」計算入場單位，價格為473萬元，90%按揭，月供17,660元，月入42,300元已可過到壓力測試，最重要第一筆開支不算太過吃力，手持62萬已可以準備上車，兩口子每人各自儲30多萬元就可以。
超出1,000萬元單位
如果選擇銀碼高於1000萬元以上的單位，則可以採用發展商的備用一按，雖然不用通過壓力測試，但卻也要通過供款佔入息一半的測試。值得注意，由於發展商的計劃在兩年後會進入高息期，準買家需要進行轉按，但由於剩餘貸款額已超過800萬元，故難以透過加借按揭保險作轉按，故物業要醞釀大幅升值、或自行補差價才能進行轉按，我們會以27樓B室，一個實用439呎的兩房單位作例子，其訂價為1,201.6萬元。
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- 大角咀杉樹街23號、橡樹街87號
- 利．晴灣23 (L. Living 23)
- 142個
- 276-584呎
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利.晴灣23位於何處?
「利.晴灣23」以南的景觀角度為何?
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宏利香港是什麼?
2021年5月16日 · 由有利及市建局合作發展的利‧晴灣23，位... 1/46. keyboard_arrow_left. keyboard_arrow_right. $465萬起. 預計關鍵日期. 31/12/2021. 單位數目. 142. 座數. 1. 發展商. 有利集團與市建局. 官方網站. 官方連結. 管理公司. 富城物業管理有限公司. 賣方 / 賣方的控權公司. 賣方：市區重建局 (作為“擁有人”)、Rich Asia Management Limited (作為“如此聘用的人”) (備註：“擁有人”指發展項目的住宅物業的法律上的擁有人或實益擁有人。 “如此聘用的人”指擁有人聘用以統籌和監管發展項目的設計、規劃、建造、裝置、完成及銷售的過程的人士。
利．晴灣 23. L．Living 23. 4.7. 屋苑評分. location. 大角咀 杉樹街23號及橡樹街87號. 平面圖. 近30日成交. 售盤. 租盤. - 11個. 平均放盤呎價. 最低. 最高. 實 $19,958/呎. $17,689. $21,985. 物業座數. 1座 142伙. 入伙日期. 30/09/2021. 物業設施. 會所. 兒童設施. 特色. 寵物天地. 物業校網. 小學: 32 中學: 油尖旺. 車位數量. 5個住客停車位 其他住客用車位： 2個住客雙層停車位 1個供傷殘人士之發展項目停車位 1個訪客停車位 1個住客電單車停車位 1個住客上落貨車位. 物業層數.
