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被視為樓市最後一根稻草的辣招，政府決定放手一搏，但根據過往經驗，每一次有新樓市調控措施，展現出的效果往往出乎所料。正如以前推出額外印花稅(SSD)，有誰想過樓價反而會因盤少價高而乾升? 現在全面撤辣，是否等於樓價止跌?
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大嶼山長沙海沙徑. 東涌第106A區. 屯門第48區青山公路-掃管笏段. 新增兩幅沙田地，其中「沙田小瀝源源順圍」用地，提供280個單位，剛剛擺入賣地計劃，下季度就馬上推出了。 這幅地在小瀝源消防局隔離，都好近「第一城站」D出口，政府評估過，覺得周邊配套成熟，所以應該會搶手。 新增用地 (官地) 沙田小瀝源源順圍用地. 沙田小瀝源沙田圍與小瀝源路交界. 港鐵項目及市建局. 硬要說「焦點」，下年度目光只能擺在「一鐵一局」。 因為官地規模最大，已數到「屯門第48區青山公路掃管笏段」，可建單位1,600個，之後就是啟德跑道區的「4B區5號」用地，但講真，這兩區也屬供應重貨區，難言好吸引。
立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 財政司司長陳茂波今早宣讀 《財政預算案2024/25》 ，《胡‧說樓市》將實時為大家更新全面撤辣、救市、派糖措施!
- 赤字達1,800億元較預期多?
- 為何2021年的收入會較預期多?
- 高收入能否持之以恒?
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翻看《財政預算案》，政府估計今年度赤字為1,016億元，意思即是，今年度預算開支會比收入為多，這會導致財政儲備減少；但最終實際赤字多少，下星期公布的《預算案》便會知道答案。財爺在網誌中表示，如果扣除發債、房屋儲備金及未來基金投資回報的回撥，赤字會高達1,800億元，但因為收入較預期多，紓緩了赤字壓力。
類近「開支估高啲、收入估少啲」的預算，是政府管理大眾預期的手法，這點也無可厚非。但所謂「地價收益勝預期」，是出於什麼原因? 尤其是，今年政府賣地不算十分活躍，何以地價收益會比預期好? 將土地收益分項逐一拆細看，在超過1,300億元的地價收入中，來自政府賣地收入有899.8億元，但全年只賣了九幅用地，官地收益高企，背後跟政府賣出了兩幅巨無霸商業地有關，一幅是希慎及華懋以近198億元投得的銅鑼灣加路連山商業地；另一幅就是恒基以508億元投得的中環海濱用地。要知道，兩幅商業地已經等於官地收入的近80%。如果下年度沒有如此重磅地皮，土地收益還能否保持呢?
除此以外，發展商積極補地價，導致契約修訂的收入，估計有高達428億元，佔了土地收益32%，跟去年情況相同。但過去十年，你會發現補地價佔土地收益平均只有23%。2016年及2019年契約修訂佔該年度的土地收益只有15%。這代表什麼呢? 下年度政府沒有更多官地推出，而政府又依賴地價來減輕赤字，遊戲操控權就間接落入發展商手上了。
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最新消息, 樓市拆局. 1. 運房局剛公布一手私樓供應數字，最大亮點是「潛在供應」數字見頂回落，由2017年第二季高位觸及98,000個單位，回落至最新93,000伙，跌幅逾半成，並創下七個季度新低，這是否反映發展商加快賣樓，令到可發售單位大幅回落呢? 背後就要拆解一下「潛在供應」這組數字。 什麼是「現樓貨尾」、「樓花未售出單位」、以及「批出未動工單位」 ? 潛在供應」是由三個組數組成，包括「現樓貨尾」、「樓花未售出單位」、以及「批出未動工單位」。 前兩者數字，皆反映市場正在發售單位，一共累計高達76,000伙，不單較上季大增3,000個單位，實際上更是政府自04年公布數據以來的新高。 所以由這個角度看，若果發展商真心加快推盤步伐，而市場又有承接的話，這兩組數字理應是回落而非上升。
本港土地供應，除了透過政府推地、鐵路公司及市建局供應外，不少來自私人發展商透過補地價的契約修訂、及舊樓併購重建項目；但奈何數字反映，近年政府在土地供應上能達標，很大程度由契約修訂及舊樓重建推動。 以2021年度為例，政府說全年有20,080個供應，但當中至少10,990個單位來自契約修訂及舊樓重建，佔比高達55%。 這裡有一個題外話，這裡我未扣除「東涌站配電站」流標的供應量，因為我們未知港鐵會否在本年度內重推；如果不重推，來自契約修訂及舊樓重建佔總推地量的比例，應該會推高至近60%才真。 我們姑且用55%來說明，究竟契約修訂及舊樓重建佔總供應量55%，數字上算高定低?參考政府主動推地以來，55%的比例只僅次於2017年後的第二高紀錄。
