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因公屋樓高170米，其摩天式設計會削去大部份景色，故地盤以西的單位也不要預計有任何開揚景觀，要以望樓景為主。 同樣地，地盤以南，也就是C座向南的單位，日後也會被「朗邊二期」的第四座阻擋景觀，並沒有任何遠景可以望得到。
- 青山公路朗邊一期
- 3座
- 3,080個
- 朗天苑
- 項目背景
- 驗樓問題
- 胡．說評析
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市建局招標項目，有利中標
「利．晴灣23」位於杉樹街及橡樹街交界，是市建局推出招標項目，由本身從事較多公營房屋興建的上市公司「有利集團」在2016年投得發展權。當時跟市建局訂立分紅條款，只要售樓收益高達每呎12,340元便要分紅。發展商去年開售時，折實平均呎價18,858元，其後陸續加價至過二萬元呎。
項目以細單位為主
去到貨，因為單幢物業，142個單位中，都以面積細單位為主。項目共提供15個開放式、85個一房、29個兩房、5個三房、以及8個特色戶；我們參觀的單位是全盤最細的開放式戶型，面積276呎。業主說，當日揀樓時，自己不算排得特別前，但因一房搶得比較激烈，反而開放式單位仍有選擇，最終成功以全場最平474萬元買入。政府訂出標準280呎，所謂「住大啲」大約就是如此了，當然是否舒服，還要看內櫳質素。
開則呈手槍則，玄關浪費空間
單位276呎，當日開賣時也來過現場，A室單位一直被市場說為「手槍則」，即是怎樣呢? 就是玄關位置像一個槍柄般這裡已經有30呎，但整個單位只有276呎，已佔了10%，故比例算高。
洗手間浴屏門會撞向牆身
這邊是洗手間，發展商也算貼心，造了不少層架放物品，玻璃鏡櫃內的層架，安裝算穩妥，唯獨這裡不穩妥，因為少裝托粒，可要求發展商加裝。至於企缸，如果身型胖一點，有一點尷尬。浴屏打開時會撞向牆身，加裝膠粒可防撞，擔心無情力會撞破玻璃，改用趟門或會更理想。我自己本身不算十分肥胖，但關上浴屏門也頗吃力，使用上不算方便。
洗手盆櫃門跟水喉碰撞
驗樓師陳智康打開洗手盆櫃門時，發現跟水喉碰撞，櫃門跟隔氣位只餘下一隻手指甲的位置，擔心會跟去水喉碰撞下會移位，彎曲，最終會漏水，建議可把水喉稍為後移以能解決問題。他認為，這跟單位本身屬納米樓，空間有限，但設計上卻偷得太盡，誤把去水喉跟櫃門安裝得太貼近。
1. 驗樓得分
因為納米樓，設計才如此局限。單位其他地方都發現不少零碎問題，除了鋪磚及窗雙雙扣到得零分外，浴室櫃、油漆也失分嚴重，最終單位最得72分。我們把驗樓結果轉交發展商有利集團，單位發現的問題均表示會一直跟進。洗手盆櫃門跟水喉碰撞的問題，則因浴室面積深度有限，已預留了約一厘米的距離。單位的地台問題也只屬輕微，對居住沒有太大影響，會跟業主再溝通及解釋。
2. 周邊舊樓會重建
留意「利．晴灣23」內櫳質素外，周邊環境也值得留意。剛才不是說過，樓盤前方地盤會重建? 這裡是「橡樹街、埃華街」重建計劃，已經由「建灝地產」以逾六億元投得，地盤設有限呎條款，住宅單位面積不得少於300呎；50%以上實用面積不可超過480呎。另外，「槐樹街5-13號」也被市建局在2016年收購，市建局會自行發展，並以「組裝合成」方式興建，成為全港首個採用類近技術起樓的私樓項目，可建樓面37,912呎，預計會提供69個單位，最快在2021年第四季動工。
3. 附近工廈都鼓勵重建住宅
在「利．晴灣23」以西，也就是在「奧柏．御峰」的正前方，現時建有數座工業大廈，包括「宏業工業大廈」、「華源工廠大廈」。出爐不久的《工業用地檢討報告》2020也指出，區內有不少市建局重建項目，故適宜把該用地劃為「住宅戊類」。兩幅地地盤面積68,230呎，最高可用7.5倍重建為住宅，可建樓面達47.1萬。當然這兩工廈業權分散，會增加了重建的阻力。
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鏡櫃背裝有燈管，背面滲出淡淡黃光增添柔和感，但卻佔去鏡櫃不少厚度，內櫳可擺放用品的地方很窄。 詹Sir嘗試將一個膠水壺放上去，再關上鏡櫃門，發現怎也關不上，估計日後也難以擺放較大件的漱口水、洗頭水等用品。
立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 政府全面撤辣後，發展商都密鑼緊鼓加快推盤。. 被視為重貨區之一的黃竹坑站上蓋，長實與港鐵合作的三期「BLUE COAST」，為上蓋規模最大的項目，分兩期共提供1,200個住宅單位。. 首先推出3A期共642個單位 ...
大角咀「利奧坊‧首隅」，項目共提供234個單位，有68%均為實用面積252-285呎的一房單位，預計關鍵日期為2025年6月10日，現市況下是否仍有吸引力?
特色1: 單位較開揚光猛. 特色2: 單位向西北望石湖墟景色. 特色3: 眼鏡房五門歸心. 特色4: 屋苑樓下環境較雜亂. 放盤3: 粉嶺帝庭軒. 特色1: 樓齡較新、純住宅區. 特色2: 單位保養得宜. 特色3: 單位望樓景為主，但壓迫感不太重. 胡．說評析. 三個單位一律估價不足. 首選「帝庭軒」、棄選「新都」、「龍豐」 「帝庭軒」供款及首期要求最高.
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