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洗手間設於廚房對面，屬於黑廁設計。. 「薈鳴」除了G室之外，全部洗手間均屬於黑廁類別。. 由洗手間行出就是客飯廳，橫向位置約長3.8米、闊約2.3米，主體面積約96呎大，原本都屬於方方正正好擺傢俬的，但偏偏這裡有客飯廳設有一扇落到地的玻璃窗，雖然 ...
- 黃大仙鳴鳳街26-48號
- 薈鳴
- 230伙
- 200-375呎
- 項目背景及特色
- 胡．說分析
- 揀樓攻略
- 付款辦法
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2016年《施政報告》釋放鐵路用地
政府在2016年《施政報告》中提出，與港鐵研究釋放現有及未來鐵路沿線車站具發展潛力的用地，其後港鐵認為，高超道油塘通風大樓用地可作住宅發展。該地皮佔地0.89公頃，當時在規劃大綱劃為「其他指定用途」註「通風大樓」及「政府、機構或社區」用地。用地共分兩部份，一部份由港鐵作油塘通風大樓、其餘部分為政府土地，當中建有一個水務署泵房。地盤背靠炮台山，西面為鯉魚門邨、高翔苑及高怡邨，北面則為油塘第二號食水配水庫。
改劃「住宅甲類」
為落實《施政報告》增加住宅供應的措施，政府建議把地盤改劃為「住宅（甲類）」地帶作住宅發展，南面建有通風大樓由港鐵推出招標；北面靠近油塘第二食水配水庫則在賣地計劃上推出。兩個地盤之間設置一條道路供車輛和行人使用。兩幅用地的住宅地積比率建議為7.5倍，南面港鐵地盤擬議高度190米，而北面政府地盤則170米，預計分別興建480伙及500伙，容納人口1,500人及1,600人。另外，行車道路末端的「政府、機構或社區」用地會預留作搬遷地盤內水務署泵房之用。
2018年保利置業中標
港鐵於2018年5月先將油塘通風大樓推出招標，地盤佔地43,400呎，預計最高建樓面325,300呎，市場估值34.2億-48.8億元，料每呎地價過10,000元，及後由信和及資本策略中標。項目批出補地價金額15.15億元，每呎地價4,657元，並提出固定25%分紅。至於北面由政府持有的用地，則於2018年7月推出招標，目佔地39,612呎，最高可建樓面為356,510呎，終由內房保利置業以33億元中標，折算每呎地價9,256元。保利置業其後引入尚嘉合作發展，也就是今天的「朗譽」。
考慮4: 區內未來供應
還有一點要留意就是區內的供應，而該批新供應的位置上也會較臨海，包括「油塘工業區綜合發展區」以及「油塘灣綜合發展區」。雖然轉型仍需要時間，但日後私樓群聚集協同效應，可能會較「朗譽」被公屋包圍的格調更高。 位於東源街5及8號，現劃為「綜合發展區(1)」的用地由長實地產所持有。該項目共由兩個地盤組成，在平圖中顯示紫色部份就是該地盤範圍。其中A1座最臨海、B1及B2座則會望向「CDA2」觀塘魚類批發市場，日後景觀可能受阻，B3座則向北面，朝向「崇耀街」及「油塘工業大廈第四座」。項目地盤總面積83,670呎，可用五倍地積比率發展，可建樓面達418,351呎，未來會建為四幢9-32層高的住宅，提供903個單位，及147個住客車位。 現址為觀塘魚類批發市場，位於東源街10號，是「香港魚類統營處」管轄的魚類批發市場，除了作為批銷海鮮和冰鮮海魚外，還有海水供應服務，該項目佔地約45,210呎。由於政府計劃把魚類批發市場重置在新界區，故這幅地也可釋出作住宅發展。根據規劃大網，日後這幅地需提供海水泵房、以及一個熟食市場，並在完工後交予水務署及食環署。由於這幅地的最高高度為80米，故會對設於對面「CDA...
由兩座組成的「朗譽」，一及二座均扭向南及西南，望向信和地盤，部份高層可透過鯉魚門邨以及綠置居「高宏苑」遠眺海景；另一邊則主要扭向東北方向，望山景為主。樓盤主打上車盤間隔為主，特色單位則只有兩個，位於2座41樓的A及B室，餘下全屬分層類別。還有一點要留意，就是樓盤捱近「高超道」附近的單位，均需設置噪音緩解措施。
部份單位較貼近二手價
朗譽首批開出128個單位，即供平均呎價17,938元，純粹以呎價計則大致貼近區內二手價位，但實際上部份間隔的單位僅跟二手價相若，部份則低於區內二手價。首張價單位共推出17個開放式單位，其訂價介乎487萬-549.88萬元，即供價為414萬-467萬元。相比起同區「海傲灣」開放式二手價位520萬元計，「朗譽」的開放式單位尚算低水。另外除了開放式單位外，首張價單有推出三個三房一套連工人房及工人廁單位，折實1,297萬-1,339萬元，而區內二手大單位則普遍高見1,700萬。
需計算遠期樓花因素
若以區內租值來計算，區內開放式單位呎租較一房或兩房為高，現時平均呎租介乎52-53元呎，按此推算則「朗譽」的開放式單位，估計月租達13,600元，回報有3.5厘-3.9厘。但這只是眼前的回報，畢竟「朗譽」並不是一個短樓花的項目，入伙時能否有此租值，我們並不知道，這也是要跟發展商對賭市況的考慮因素之一。而且現市況，當買家在二手市場有較大議價能力下，會否仍覺得此價錢有競爭力，也要自行衡量。
可比較區內二手盤
至於一房及兩房位單位，似乎則跟附近二手價相差不遠。例如首張價單推出的一房單位共有41個。黑廁類訂價較相宜一點，即供折實556萬-646萬元，而光廁類則折實564萬-645萬元。附近有提供一房的「海傲灣」，現時二手價約600萬左右。至於兩房單位，包括兩房開廚、兩房梗廚及兩房連儲物室共推出67個單位，折實售價由761萬-1,072萬元，而區內的「曦臺」即買即住價也介乎790萬-880萬左右。因此買家絕對有條件貨比三家才作入市決定。
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