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沿著「順興街」行到尾，這裡會有個站崗，如果要過去，都要再有另一張禁區紙才可以。據當地居民說，以前的通行證是可以自由出入「中英街」，90年代打後已經取消了，所以就算住在沙頭角，也不代表你可以進出「中英街」。
由洗手間行出就是客飯廳，橫向位置約長3.8米、闊約2.3米，主體面積約96 呎大，原本都屬於方方正正好擺傢俬的，但偏偏這裡有客飯廳設有一扇落到地的玻璃窗，雖然可以增加採光及通風度，但卻令單位少了大半幅牆身來擺傢俬，所以只能用對面睡的薄牆 ...
- 項目背景
- 項目特色
- 憧憬興建「白石角站」
- 區內發展密度及檔次
- 揀樓攻略
- 價單分析及付款辦法拆解
- 付款辦法
- 供款實例
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改劃「政府、機構及社區」用地
位於白石角優景里的「Silicon Hill」為政府推出招標用地，佔地3.81公頃。因應社會對房屋用地需求增加，大埔缺乏可供房屋發展住宅用地，規劃署認為值得把空置政府土地改作私樓發展。用地曾預留為「政府、機構及社區」用途，原作高等院校教育之用，但教育局不反對改劃，故規劃署把用地改劃「任宅(乙類)9」，最高興建高度50米，預計可發展約1,150個住宅單位，同時建議增設約7,500平方米(約80,730呎)商用及零售樓面，以應付附近及梓樹灘一帶的居民需要。
招標地價創區內第三高
項目佔地354,136呎，政府在2018年招標，並由新地在2019年以63.0938億元投得，以最高可建樓面949,000呎計算，每呎地價6,646元，打破了2007年區內首幅用地「天賦海灣」的地價紀錄，略低於第四期「逸瓏灣」逾七千元呎的記錄。投得用地後，新地申請起樓，並於2020年獲批建14座住宅。
樓盤賣幾錢? 除了參考二手市場造價外，也要衡量「Silicon Hill」本身的各項條件。因為雖然「Silicon Hill」也屬於白石角區，但跟臨海屋苑不同之處，是其隔了一條吐露港公路，無論景觀、位置及交通因素等也不盡相同。「Silicon Hill」的地盤呈三角形，三邊地盤邊界分為向西南「優景里」、向東北「博研路」及向北「香港教育大學運動中心」。第一期「翠景閣」會沿「優景里」設四座物業，分為「第1座-5座」；而「第6座」則置於地盤東北邊界「博研路」。而每座物業的內部會再細分為A、B翼，藉以淡化密度。
鄰近未來「白石角站」
跟白石角臨海豪宅不同，是「Silicon Hill」相對較鄰近日後擬建的「白石角站」。政府早年曾建議興建「科學園站」，卻因區內人口不足而否決；相關方案在特首林鄭月娥任內最後一份《施政報告》2021重提，表示「研究」以教大運動場興建「科學園站」或「白石角站」。
方案仍屬研究階段
施政報告中指出：「研究以現時位處白石角的香港教育大學運動中心用地為基礎，興建新的東鐵線『科學園站』或『白石角站』，並重置運動中心到大學本部附近。」但要留意政府用上「研究」兩個字，會否落實仍屬未知之數。當然，啟德單軌鐵路被否決，大家都擔心會否重蹈覆轍，但跟規劃全新鐵路不同，現在僅加建一個站口的難度理應不大，「教大運動場」亦不涉及收地，故可行性可能較高。但就算真的落實加建，距離落實也還有一段很長時間。
未能受惠白石角附近居民
其次，究竟這位置是否最終選址呢? 大埔區議員認為，現時擬建「白石角站」跟科學園距離1.22公里，跟「大學站」距離1.31公里分別不大，建議若要對居於科學園周邊便捷，可把「白石角站」選擇設於「中大羅桂祥綜合生物醫學大樓」附近，並透過行人天橋及行人輸送帶接駁。「教大運動場」是否作為興建「白石角站」仍存爭議，但若落實在「中大羅桂祥綜合生物醫學大樓」，其位置會更近「Silicon Hill」一期。發展局及規劃署在回應表示，政策局及部門會合力推展有關項目，會在進入較成熟階段後，按需要適時進行諮詢。
教大運動場興建住宅
若假設在「教大運動場」加建車站，對一期「Silicon Hill」的影響不在景觀，反而是區內的密度。因為《施政報告》2021在提出興建「白石角站」時，也有提及「會善用車站用地與毗鄰土地的發展潛力，提供更多房屋及區內居民需要的泊車位、商舖和公共設施。」也意味若一日「教大運動場」用於作建站用途，則該土地有機會用作起樓之用，會令優景里一帶的密度會增加，環境未必有現時般的寧靜。
恒基蕉坑作公私營發展
除了教大運動場作住宅發展外，恒基在蕉坑附近，也就是在「鹿茵山莊」及「教大運動場」之間的用地，都已劃作「住宅乙類」，準備興建建9座10-15層高住宅，共提供2,198個住宅單位。當中A地盤會興建3座約900多個公屋單位，會打破了白石角純私樓的面貌；另在B地盤會興建6座1,300多個私樓單位。另會提供258個住客車位、以及300個公眾車位，並提供一座社福設施。
餘下「兩房開廚」可按間隔分兩類
餘下「兩房開廚」單位，內櫳開則上大致可分為兩類。第一類，入屋會經過小玄關旁為洗手間，開放式廚房則貼客飯廳牆角而放，正前方為客飯廳外接露台，一大一細睡房則設於左右兩側。發展商開放的示位也屬於這一類，其好處是單位內有大量儲物櫃，但缺點卻是客飯廳不能區分飯廳空間。這類開則可說佔了「兩房開廚」的多數，其內櫳差異不大，故揀樓時建議先選擇面數較細的單位，同時按景觀排序。
首批開價貼近2018年「雲匯」售價
有鐵路憧憬的優勢，還有大型發展商新地品牌，理應可試高價，但新地最終開出首批116個單位，扣除最高82.5%折扣後，即供平均呎價17,498元。市場認為，第一口價開價「貼市」、又預告首批單位定必反應熱烈，因為新地在區內「雲匯」在2018年開價時，其呎價也僅為17,380元。從另一個角度看，這是否意味白石角樓價很難升得起，特別在大市彌漫加息陰霾下，是否導致發展商未敢過於進取的原因?
「貼市價」有人為成份
其中一點要留意，「貼市價」有一定人為成份。剔除三個特色單位，首批推出116個單位中，夾雜不少景觀質素較差的單位。發展商暫未推出開放式單位，最細一房入場價折實550萬元的單位，就是扭向東北望吐露港公路方向，為一期五柱一房中最應棄選的一類。
以大量景觀較差單位堆砌
兩房單位佔全盤多數，但首批推出的三柱「兩房開柱」，包括「1座B5室」、「3座B2室」、「5座B3室」同樣屬於扭向東北望公路的單位，上文已提及過揀樓時應該放在較次選之列。所以，雖然兩房能夠以折實價686萬元入場，但某程度也反映了景觀質素，這點就需要準家自己取捨。因此，如果真的要抽出白石角二手比較，應該要用望「吐露港公路」方向的單位，才有較大的可比性。以至純三房單位亦有同樣情況，兩柱被視為棄選的「3座B5室」及「5座B5室」均出現在首張價單，亦順理成章成令三房折實低於1,000萬有選擇。
一如新地付款辦法以大堆頭及艱澀見稱，今次共提供五大類付款方法。除了包括折扣額最高的「現金付款計劃」外，也有提供容許買家提前成交獲回贈的「360天付款辦法」。針對部份買家要在現樓申請新按保，也有為大細單位額外提供「靈活付款計劃」，分期繳付訂金後，餘額在入伙時找清。同時，也有為減輕上車客及換樓客繳付印花稅，而推出「首置Smart付款」及「Upgrade置Smart付款」。
留意未必能借盡90%按保
正因為有不同的搭配，所以可以衍生出不同的付款方案，為了方便理解，我們以全場最平的單位作例子，一個位於1座B2室、實用325呎的單位，單位訂價665.8萬元，以來闡述其不同的付款模式。但計算上有兩點要提一提。第一，由於部份支付條款在成交前已需要支付15%樓價，故雖然部份單位的樓價可借取最高90%按保，實際上其貸款金額只能做到85%。
換樓客要留意需支付15%印花稅及按揭調整
另外，選擇「upgrade置smart」付款的換樓客要留意。由於在買樓時你仍持有一層物業，故需預計自己需支付15%印花稅(或選擇發展商印花稅過渡性貸款，以紓緩壓力)，故需要預備更多資金，以及要留意按揭成數會調整，故入息要求更嚴格。
提前贈回的現金回贈需扣減貸款額
還有一點要提提，部份計劃有提供一些贈回獲取的現金回贈，或需要在貸款額上扣減。但為免計算上過份累贅，我們只在下表中列出其潛在可獲取的現金回贈，買家按自己需要再作扣減。
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而且，沿著「結志街」往中環方向行，這裡舊樓還會重建，事關「結志街16-20號」已被莊士成功以3.3億元統一業權，日後會重建為一座商住住宅，提供100個單位，對日後「One Central Place」景觀構成影響，因為「One Central Place」「B室」及「C室」低層
按港鐵在2015年的藍圖，整個項目會提供不少於2.3公頃公眾休憩用地，及不少於8.147公頃的私人休憩用地。 2004-2020 年政府推出招標 隨著港鐵去年尾推出康城站13期招標後，整個康城站的住宅項目已全數推出招標。
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價單分析 對面凱柏峰可正面對撼 樓盤最大挑戰，並不是開則或配套等問題，反而是在樓盤對面，由信和、嘉華、招商局及港鐵合作的康城站11期「凱柏峰」，亦分開三期推售，而推售期更橫跨了轉角市，第一期在2022年6月時，以均價17,888元姿態開售，當時樓市尚未完全回落，故共售出了465個單位，佔 ...
