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CONTACT US. info@wuchatprop.com.hk. Name. Email. Message. 《胡‧說樓市》由三名資深傳媒人於2017年共同創立，透過文章與影片，以消費者導向的原則，深入分析樓市議題。 我們希望藉著網站，及專屬的社交平台鼓勵與谷友交流與討論，從而提升消費者權益。
- 什麼是「負資產」?
- 本港最新負資產數字
- 為什麼會「Call Loan」?
- 負資產的成因?
- 負資產的影響？
- 怎樣避免淪為負資產？
所謂「負資產」，就是「資不抵債」的意思。當樓價回調時，但凡物業最新估值跌穿尚欠銀行貸款額，都出現所謂的「負資產」。 舉例，一個買家購入一層700萬元物業，向銀行承造六成按揭貸款，意味買家自己需支付四成首期，相當於280萬元，餘下的六成貸款額420萬元就向銀行借貸上會。如果期內樓價突然逆轉，物業最新估值跌至只有400萬元的話，因為當業主持有單位的價值，已跌穿尚欠銀行的420萬元金額，就是所謂的「資不抵債」。 這個議題再度被翻炒，源於政府2019年《施政報告》中放寬按揭保險，就被形容為負資產問題火上加油。雖然表面上，買家可用較少首期上車，只因新按保計劃下，1,000萬以下物業可以做到最高80%按揭、800萬以下物業可做最高90%按揭，但實際上，如果買家借取90%按揭，只要樓價回落一成，都已經跌入...
金管局最新公布，2024年第1季本港負資產高達32,073宗，按季增加27.5%，繼續創近20年新高，；而涉及負資產的貸款亦按季上升25.9%。最新錄得1,653億元。 導致負資產宗數急升，其中一個原因是樓價持續下滑，而另一個原因跟高成數按揭有關。金管局新聞稿亦明言，個案主要涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，而這類貸款的按揭成數一般較高。不過，拖欠比率仍然低企，只按季微升0.03個百分點，最新報0.06%，反映銀行體系仍然穩健。 值得留意的是，金管局統計的數字只反映持牌銀行的一按貸款，其他財務公司的二按(包括發展商按揭Plan中的二按等)都不在統計之列，故實際情況或者更多。 事實上，即使本港樓價去年僅挫6.8%，但參考差估署的官方數字，對照2021年的高位，樓價累跌22%，若以...
「Call loan」就是按揭機構 (銀行或財務公司) 要求借款人提前還款，一般都出現於負資產盛行的年代，主要因為按揭屬於資產抵押類型貸款，若資產(物業)價值急速回落至低於尚欠貸款額，基於風險因素，按揭機構有可能「Call loan」，要求借款人補回當中的差價，以減低按揭機構的風險，所以過往都有銀行「落雨收遮」的說法。 不過，香港「Call loan」的情況並不常見，因為相對其他城市，香港物業市場相對活躍，物業較容易轉手，若非借款人因個別因素，如犯法、破產、斷供等，銀行一般都不會「Call loan」，始終若借款人未能短時間內補回差價，銀行就需要將物業收回出售以收回貸款，當中涉及不少行政成本，樓市下行的情況下，出售價格亦未必理想，故貿然要求業主提前還款，按揭機構隨時得不償失。
1. 樓價急速回調
「負資產」其中一個成因，跟樓價急速下滑，影響物價最新估值有關。究竟在放寬按保後，十大屋苑中成交呎價最高的單位有哪幾個？現況又如何？我們《胡．說樓市》從註冊處抽出數據後，再跟銀行估價作比。當中鰂魚涌「康怡花園」，實用461呎的單位，去年11月以930萬元售出，當時呎價高達20,174元，但最新銀行只估到842萬元，跌幅近一成。 太古城「天星閣」中層一個實用580呎的單位，在今年2月以1400萬元售出，每呎呎價高達24138元呎，但來到今天的物業估值只跌至1,287萬元，比起買入價跌價113萬元，相當於幅度8%。其他美孚新邨及新都城單位，當時買入價分別為677萬及682萬元，但按現時銀行最新估值645萬元及654萬元，也分別回調了4%。 縱然樓價有回落，但上述單位並未成為負資產。以「康怡花園」單位為例， 業主以930萬元買入，但根據新按保政策，這個單位也只能承造最高80%按揭，相當於業主最少要支付20%首期約186萬元，而80%餘額744萬元則透過銀行上會。雖然物業估值跌至842萬元，但仍然距離業主償欠銀行額744萬有一定差距。因此，這個單位只可說接近負資產的邊緣，卻未正式成為負資產。
2. 借取高槓桿借貸
因此，即使樓價回調，但如果業主本身並沒有透過高槓桿來借貸話，不一定會淪為負資產。金管局自2010年推出逆周期措施後，多番收緊按揭水平後，就令買家要用更多首期才可以用市，故即使樓價在2015年及2016年曾有過調整，「負資產」問題卻未見惡化。 究竟當時的借貸水平有幾低？我們可以從「按揭比率」看出來。這個數字是金管局每月公布的「住宅按揭每月統計調查結果」找出來的。據紀錄反映，由1998年6月起計，歷來「按揭比率」最低的年份是18年9月，當時「按揭比率」為44.4%。這意味差不多每一百萬元樓價，買家只向銀行借取44.4萬元，餘下55.6萬元都是自己支付的首期。 但相關情況，自去年施政報告後有所轉變。據香港按揭證券公司資料反映，自2019年10月至2020年3月為止，半年間累計有5,366宗按揭保險申請，尤其是踏入2020年按保的申請更跌升至逾千宗。而「按揭比率」也在19年11月份開始，一步步攀升至超過50%水平，最新數字已經跳升至52.7%，反映多了買家透過按揭保險借取高成數按揭，最終推高了「按揭比率」。
1. 釋出樓價愈跌愈有的信息
例如，天水圍「嘉湖山莊」這一個實用446呎的兩房單位，業主在去年十月時以530萬元買入，每呎呎價大約11,883元，但半年後的今天，銀行最新只估到457萬元，估值大幅回落了14%。如果買家當日做高成數按揭，自己支付53萬元首期後，餘額477萬會找銀行上會，換言之，業主選擇即時贖樓，除了要繳付20%額外印花稅外，還要自己額外補回20萬元差價。 沙田第一城44座低層B室，這個實用284呎的單位，業主在去年尾以525萬元買入，但今日的估值也跌至457萬元，比起當日買入價低出13%。同樣地如果當日業主做了九成按揭，自己支付了52.5萬元，餘額472.5萬元向銀行承造按揭，賣樓需要自行15.5萬元的差價。 當然只要買家按時供款，尚欠銀行按揭金額愈減愈少，若樓價沒有進一步下滑的話，負資產可在一定時間內自然消失。而且只要業主繼續供得起樓，銀行也絕少會要求買家補差價，所以一般來說，業主也不用太過杞人憂天的。然而，「負資產」之所以令人如此聞風喪膽，其實某程度是它釋出了樓價愈跌愈有的訊息，令到一批原本有意入市的準買家也不敢輕舉妄動，導致樓市出現買賣兩閒的困局。
2. 封鎖了業主的退路
香港自1997年金融風暴後，樓價便大幅回落，跌勢一路持續至2003年8月才止跌，期內反映樓價走勢的中原城市領先指數累計跌幅69%，也同步令負資產宗數攀上2003年第二季超過十萬宗的歷史新高，多個昔日憧憬新機場概念而熱炒的深井「浪翠園」、青衣「灝景灣」、荃灣「愉景新城」、以至新界「嘉湖山莊」都是當日負資產的重災區。 1997年6月在樓市處於最熾熱時開售的「灝景灣」，創出萬人空巷排隊買樓的境況，排隊人龍由銅鑼鑼世貿中心一直排到紅隧口，樓盤累計收到30,400個認購登記，成為香港有史以來收票量最高的樓盤，最終當年最高呎價高達11,769元呎，平均呎價也高達8,395元；其後金融風暴殺到，加上其後沙士影響，平均呎價低谷位跌至只有每呎3,686元，累計跌幅達56%。以至當年同期開售的荃灣「愉景新城」，跌幅也很驚人。在1997年時平均一手呎價高達8,732元，但最終在2003年時只值2,871元，累計跌幅67%。 上述兩個大型屋苑，怎計也不及新界西區跌得轟烈。其中1997年最經典的一個樓盤，肯定非深井「浪翠園」莫屬。這個沒有鐵路接駁、純粹炒新機場概念的樓盤，在1997年時最高價的一個單位竟以...
3. 業主未能轉按，只能捱貴息
事實上，當時小業主面對處境相當尷尬。1997年金融風暴後，經濟失業率高企下，業主供款有壓力，他們希望賣樓離場，奈何樓價沒有任何止跌跡象之外，業主賣樓的話，並不單止蝕讓離場如此簡單，他們還要抬錢補差價才可以賣樓。 對於仍然願意供樓的業主，也因為不少在1997年時高位買入物業，當時承造超過十厘按揭，其後雖然銀行不斷減息至03年時低見2.5厘，卻因物業估值跌穿借貸額，除非能夠補差價，否則並未能受惠轉按。只是其後因金管局就放寬了負資產轉按的門檻，而樓價又逐步回升，才令這批繼續供樓的苦主可以捱得過去。
很多人會問，今日歷史會否重演嗎? 我們應該結合失業率、負資產兩組數字繼續觀察下去，還要視乎業主本身是否急於賣樓，負資產才會對我們有切實的影響。但今日跟03年也有一點很大分別，就是今日二按及發展商高成數按揭的規模，可能比想像中大。單計2018年落成的新盤，就有超過17%都有借取發展商高成數按揭， 而19年落成新盤，相關比例都有14%。由於金管局公布的負資產數字只包括受規管的銀行，並不包括財務公司。數字未能反映當日借用發展商高成數按揭買家，他們是潛在負資產的高危。 因此，要避免自己淪為負資產，最直接就是減低借貸水平，特別是現在不少新盤都提供「供息不供本」的按揭計劃，都屬於起首幾年不用供本金，只需償還利息的付款計劃，變相買家幾年後都未必須要供本金，只要樓價跌穿首期範圍，就很容易成為負資產。除此之外...
0. 什麼是十大屋苑? 十大屋苑是交易頻繁的傳統大型屋苑，部分會稱之為「藍籌屋苑」，或「十大藍籌屋苑」，取其二手樓市中的「藍籌股」的意思。 十大屋苑包括太古城、康怡花園、海怡半島、美孚新邨、麗港城、黃埔花園、新都城、沙田第一城、嘉湖山莊、映灣園。 由於十大屋苑規模龐大，戶型選擇多，流通率高，而且發展成熟，已有完善配套，故深受上車客、換樓客，甚至投資客的歡迎，亦是樓市走向的指標。
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