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2024年5月14日 · MONACO MARINE (MONACO MARINE) 位於啟德沐泰街10號* (*此臨時門牌號數有待期數建成時確認)。 發展商為會德豐。 單位數量為559個。 小學校網為34校網。 中學校網為九龍城區。 MONACO MARINE的預計關鍵日期為15/06/2023。 MONACO MARINE 線上查詢. 袁顯岸. Timothy Yuen. E-307750. 王子健. Ken Wong. E-031533. 黎浩棠. Terry Lai. E-260847. 周德龍. Patrick Chow. E-057007. 王淑儀. Joey Wong. E-005459. 售樓說明書. 項目圖片. 價單. 銷售安排. 成交紀錄.
- 香港九龍尖沙咀海港城港威大廈第二座 19 樓
- 2024年04月29日
會德豐地產的啟德MO... Monaco Marine. 現樓. location. 啟德 沐泰街10號. 會德豐. 最低售價. 約$905萬起. 最低售價 (折扣價) 約$842萬起. 銷售狀態. 出售中. 首次出售日期. 23/04/2022. 入伙日期. 19/10/2022. 大廈數量. 6座. 單位數目. 559個. 地區. 啟德. 發展項目.
- 項目背景及特色
- 開價分析
- 價單及付款辦法分析
- 供款實例1
- 供款實例2
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1. 樓盤前身為海航蝕讓地皮
關於啟德區的背景，我們早前都曾經多次闡述，在這裡就不累贅了。「Monaco Marine」位於「啟德站以南」，剛好在啟德城中心的另一端。「啟德城以南」共由六個住宅地盤組成，包括最早推售的「尚．珒溋」及「嘉峰匯」，其後區內幾幅用地均由內房海航投得，當時海航曾表示會用作興建員工宿舍，其後海航陷入財困而逐幅地皮沽售。 「Monaco Marine」就是「IL區2號」地皮，前身由內房海航在2017年以74.4億元投得，其後以蝕讓價68.89億元轉售會德豐，每呎地價12,499元。會德豐一共吸納了海航兩幅用地，一幅發展為「Monaco」；另一幅則發展為「Monaco One」。「Monaco Marine」就是「Monaco One」的二期。
2. 交通不及「尚．珒溋」及「嘉峰匯」方便
「Monaco Marine」的最大優勢，應該是其鄰近屯馬線「啟德站」的因素。原本啟德站開通後，這裡的道路未完全接駁，以前都要兜路過來，但隨著接駁「啟德站以南」的臨時道路開通，前往啟德站是方便不少。不過因「Monaco Marine」位於「沐泰街10號」，實際位置在「尚．珒溋」及「嘉峰匯」後方，故相對不及「尚．珒溋」及「嘉峰匯」近鐵路，由鐵路站步行約五至八分鐘。
3. 具備啟德區傳統34區名校網
另外，一如其他啟德區的樓盤，這裡跌入傳統名校34區校網，可能會吸引一些有意為仔女舖路入讀名校的家長客。但除此之外，若放眼於「Monaco Marine」的準買家，有幾點必須留意。
啟德供應重貨
礙於位置不及「The Henley」，一期「Monaco One」在去年11月首批開價23,365元，二期會便宜一點、還是再貴一點? 稍後自會分曉，但啟德區本身供應重貨，所屬的九龍城區，今年有4,061個單位落成，成為九龍區的落成量之冠，全港排名則只僅次沙田，區內租值暫時也不特別標青。
業主貴買平租
兩個入伙盤「嘉峰匯」及「尚．珒溋」現時平均呎租約37-38元。若以大市回報2.67厘計，「Monaco Marine」開價需要低至16,800元/呎，租務回報才能追上。除非你放眼這區長遠發展、或考慮其他因素，又或者你願意忍受一個較低的收租回報，否則以高於這個價格買入，同一資金投放在大市其他物業，眼前回報會較理想一點。既然發展商者以「Monaco Marine」關鍵日期2023年3月15日，屬於短樓花期來招徠，也就很值得我們用現貨市場租值，來衡量其開價是否合理。
開價未反映市場變化
基於上述討論，雖然「波叔plan」看似有助買家換樓，且樓盤的樓花期相對較短，但「Monaco Marine」首批推出112個單位，扣除即供12%的折扣後，即供均價高達24,832元，比起「Monaco One」23,365元還要高。疫後新盤無改其溢價推盤，似乎並未有確切反映市場變化。
1. 曾認購Monaco買家 VS 沒有認購買家
當然，溢價推盤能否吸引到準買家，還要看發展商付款辦法威力有多大。今次支付條款提供「90天付款辦法」，但如果曾經入票認購「Monaco」系列的準買家，則可在相同折扣額下採用「120天付款辦法」，實情只是支付餘額的時間較普通買家多一個月而已。另外發展商有提供「建築期付款」。若想採用「波叔plan」新按保的買家，也就是購買折扣後樓價在1,920萬元以下的物業，因按保只接受現樓項目，故必須採用「建築期付款」，待入伙時再申請按保。
實際供款安排如何? 我們選取入場單「1A座3樓B室」來闡述。如果本身是未曾認購過「Monaco」的買家，只能放眼於「90天現金付款」，而若有需要申請按保則選擇「建築期付款」；反觀則可以放眼「90天現金付款」及「建築期付款」外，還可以考慮「120天付款」。我們假設買家曾認購過「Monaco」系列作計算。
首期需預備30%樓價
如此解說有點難明，用「1A座8樓A室」訂價1,998.6萬元來說明一下其安排如何。由於這個單位在建築期折扣後為1,809萬元，仍跌入「波叔plan」的按保範圍，故我們亦會一併比較選用按保的供款狀況如何，透過算式你會明白其對壓縮首期效用之低。首先，視乎買家選擇何種付款辦法，總之在成交前，你也需要預備30%首期，若你選擇的為「90天付款(70%貸款、5年期還款)」，則你需要在簽臨約時先預備5%樓價、然後在90天正式成交前多預備25%樓價，相當於457.175萬元，餘額70%則向發展商財務公司借取。
期間還息、也要按時還本金
換句話說，這筆70%貸款會在簽臨約後90天正式生效，屆時買家在期間就整筆貸款償還利息給財務公司，首兩年還款息率較低(P-0.5厘)，故每月還款48,003元，而在第三至五年則以較高息率(P+0.5厘)還款，每月還款58,670元。但過程中，你並沒有償還任何本金，但這筆本金又怎樣償還呢? 在人伙後第5個月，你就要先向財務公司找清96萬元，然之後第三年再找清96萬元，並在第4年多找清192萬元，而最後一筆896萬元則在第五年找清。
優點
這種模式對於短期未能套現資金的買家來說，又或者預視有大筆資金回籠的買家(例如生意資金周轉、賣樓後可套現、待股市向好賣股票等)，都提供了一定緩衝，並未至於只採用傳統按揭般，在一下子要支付一半首期。另外，也適合採用低首期，但放眼三年就沽貨的投資者採用，但當然能否以合理價沽貨則另作別論。
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- 沐泰街10號
- Monaco Marine
- 559個單位
- 324-1,708呎
Monaco Marine. 沐泰街10號. 物業其他期數. 會德豐地產 新盤 成交活躍 大型屋苑. 25,386. 平均成交呎價. Monaco Marine是Monaco One項目的第二期，由會德豐發展，位於啟德沐泰街10號，包括2座高座及4座低座大樓，提供559伙，實用面積由324至1,708平方呎，間隔為1至4房。 放售. 11. 放租. 25. 最新成交. Monaco Marine是Monaco One項目的第二期，由會德豐發展，位於啟德沐泰街10號，包括2座高座及4座低座大樓，提供559伙，實用面積由324至1,708平方呎，間隔為1至4房。 1 /23. 全部. 影片. 大廈. 設施. 周邊環境. 商場. 交通. 價單. 售盤及租盤. Monaco One.
啟德MONACO MARINE除了食正屯馬線優勢，鄰近西九龍兼可享有維港景、雙池景及啟德河的景觀，景觀更Monaco One更優越。. Junto 為你比較同區新樓及二手呎價，全方位分析及整合其資訊，睇下值唔值入購貨尾單位。. 6月22日更新. 啓德貨尾盤如MONACO、 The Henley 系列堅持 ...
- 啟德
- 2023年3月15日
- 啟德沐泰街10號
新盤. Monaco Marine. 啟德, 沐泰街10號. 上一個 | 下一個. 會德豐地產. 2023年入伙 (已入伙) 6張價單. 開售中 | 559伙 | 在售 144 | 已售 414. 折實呎價. 23,433 - 29,960. 已售呎價. 19,048 - 42,548. Monaco Marine是Monaco One項目的第二期，由會德豐發展，位於啟德沐泰街10號，包括2座高座及4座低座大樓，提供559伙，實用面積由324至1,708平方呎，間隔為1至4房。 啟德 MONACO MARINE｜兩房內園高層單位質素佳 玻璃有崩點未必需更換. 1 /31. 全部. 影片. 主題大廈. 屋苑設施環境. 周邊大廈. 附近街道. 鄰近商場或食肆. 附近設施. 交通配套. 顯示更多.
2023年6月19日 · 會德豐地產副主席及常務董事黃光耀表示，集團旗下兩個啟德項目，包括 MONACO ONE 及 MONACO MARINE 剛取得轉讓同意書，業主將陸續收到收樓信，預備入伙。 黃光耀又指，兩個項目累售約830伙， MONACO ONE 及 MONACO MARINE 分別售出488伙及342伙，佔整體可售單位約88%，套現近92億元，平均成交呎價為25,700元。 兩個項目目前尚餘約100伙待售。 MONACO MARINE現樓特色單位. 發展商最新開放MONACO MARINE兩個現樓單位供參觀，其中之一為天際特色戶，位於項目1A座38樓A室，實用面積為1,708平方呎，連747平方呎天台及265平方呎平台。 該單位將會以招標方式出售，售價參考同系項目的同類單位，意向價約為每平方呎4.6萬元。
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啟德機場有幾個登機門?
發展商最新開放MONACO marine兩個現樓單位供參觀,意向價多少?
