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業主收到「強制驗窗」令後,須委任一名「合資格人士」在指定限期內進行檢驗,確定窗戶是否變得危險或可變得危險。. 所謂「合資格人士」,就是會親自進行窗戶訂明檢驗、提供監督修葺工程、確保修葺物料符合條例及標準、確保窗戶修葺工程安全、就任何 ...
政府落實全民強檢,禁足程度至今仍未有清晰答案,我們《胡.說樓市》收到一名谷友查詢,表示年初購入新盤物業需加訂,擔心禁足期間,不知怎處理相關工作。 如果強檢期間落實禁足,期內要進行的物業交易安排會否混亂到極點? 買賣雙方能否藉此「踢契」? 今日想跟大家探討下這個議題。 本文目錄. 甚麼是禁足令? 個案分析. 年初以700萬元購入物業,分期繳付訂金. 擔心律師樓能否成功轉數. 禁足令期間,處理物業成交的常見問題. 問題1. 「2019冠狀病毒病條款」衍蓋「禁足令」嗎? 解說. 2019冠狀病毒病條款. 表: 「2019冠狀病毒病條款」延長交易或取消交易條款: 交易延後解封後七日. 問題2: 「2019冠狀病毒病條款」衍蓋範圍有多闊? 解說. 措施不涵蓋一手樓. 五日內需簽正約.
反而玻璃幕牆向外凸出200毫米,此部份屬於圍封牆一部份,而圍封牆是需要計算入實用面積,要由業主買入,這裡偷了業主大約11呎空間,要由業主付費買入。 業主支付75萬元購入露台
「#LYOS」發展令它一度圍封,屬於地契形容的「landlocked lot」(內陸地段)。 批地文件中「特別條款第31條」有說明,要確保土地持有者及其租客訪客等,正當使用及享用內陸地段,要讓他們可沿著不少於4.5米闊的路線,穿越日後興建的一座或多座建築物。
- 事件始末
- 「尚悅.嶺」進出通道
- 胡.說剖析
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大閘在2023年停止使用
2022年尾,管理處向「尚悅.嶺」住戶發出了一張通告,內容是指收到「蝶翠峰業委會」通知,「蝶翠峰」近第13座後閘為它們專屬設施,因設施損耗引致緊密維修,亦曾發生多宗非屋苑住戶的意外索償,及又引起「尚悅.嶺」住戶與「蝶翠峰」住戶爭執,閘口屬於「尚悅.嶺」住戶通行通道以外的位置,所以決定在2023年1月起終止向「尚悅.嶺」住戶使用其大閘。由於該閘最接近「尚悅.嶺」,由入伙至今都可以用,終止使用權對居民帶來不便。
大閘位置已跌出了「公用道路」範圍
「蝶翠峰」及「尚悅.嶺」均由同一管理公司「富邦物業」負責管理。翻查該份管理公司向「尚悅.嶺」住戶發出的通告,援引了樓書第62頁一張地圖來說明通道的位置,當中「紫色部份」位置屬於「尚悅.嶺」可享用的位置。跟現場環境對照一下。車道位置仍屬「紫色部份」,但前一點去到落樓梯、行至閘門位置原來已跌出「紫色部份」,這也是管理公司聲稱「尚悅.嶺」住戶不能再使用的理據。但細心看看樓書,下方有一句備註寫明「紫色部份」並不構成「公共設施及公眾休憩用地」,但就沒有註明為「公用道路」。
「公用道路」位置存爭拗
哪裡才是「尚悅.嶺」及「蝶翠峰」業主之間的「公用道路」呢,若翻查「互授契約」卻有不同詮釋。所謂「互授契約」就是「蝶翠峰」及「尚悅.嶺」持有土地的業主,早年曾簽署的一份合約,當中確認了「公用道路」位置。批地文件有說明,要根據「互授契約」來詮釋「公用道路」。如果真的以這份文件作為依歸,實情由落樓梯至閘口的位置,仍跌入了「公用道路」的部份,是賦予了「尚悅.嶺」居民通行的權利。
第一條通道: 蝶翠峰近13座
令到「尚悅.嶺」居民反應之大,是因為屋苑置於「蝶翠峰」內。進出「尚悅.嶺」最直接的方法,就是由「尚悅.嶺」行一條直路,經「蝶翠峰」近第13座的後閘出入,之後經過一條小巷便能行至「十八鄉路」。這條路線也是前往元朗市中心最便捷的方法;採用其他方法會較費時或危險。
第二條通道: 尚悅後巷通往側門
第二個方法,就是經由「尚悅.嶺」旁的側門,經過「尚悅」後方的後巷行入。我們《胡.說樓市》團隊都嘗試行這段路,後巷沒有太多照明,沿途會經過「嶺文學校」即由麗新投得的住宅用地前往,九曲十三彎,是有點寧靜,亦令人擔心治安問題,不久便來到「尚悅.嶺」。
第三條通道: 蝶翠峰近第9座大門口
第三個方法,就是經「尚悅.嶺」行經「蝶翠峰」旁的9座大閘出入,但跟大路的距離就會遠了,歸家要多繞一段路。
自己屋苑被另一屋苑圍封,本身已一件很奇怪的事。記得當日「尚悅.嶺」入伙時,我們《胡.說樓市》曾報道過此事,當時曾向發展商查詢此安排的原因,只模糊地解釋了「尚悅.嶺」是「蝶翠峰」的第五期。按照當時說法,若「尚悅.嶺」屬於「蝶翠峰」的一部份,也沒有不能使用該通道的理據,但跟今日情況有點出入。
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根據條例,住宅物業的「樓面面積」須從圍封該物業的「圍封牆」外部開始量度,以包括該物業內部的間隔及柱的面積外, 任何圍封牆將住宅物業與公用部分分隔,須從該牆壁的外部開始量度,其厚度亦會計算入住宅物業的樓面面積。
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