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  1. 第124章 《收回土地條例》 - e-Legislation

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    Timeline. Point in Time: 30/06/1997 01/07/1997 05/11/1998 12/04/2001 28/06/2018*. Legend: Non-verified Published Version. Verified Published Version. Repealed or Omitted Version etc. Provision Version.

    • 什麼是《收回土地條例》?
    • 行使《收回土地條例》的程序
    • 《收回土地條例》Vs 《基本法》
    • 《收回土地條例》大事件
    • 2021年《收回土地條例》的土地
    • 究竟政府採用什麼收地準則?
    • 未來有機會被收回的地皮

    條例定義

    所謂《收回土地條例》,實情是一條賦予政府權力徵用私人土地作「公共用途」的條例。所謂「公共用途」(Public purpose),條例規定要符合一些要求,包括因衛生情況欠佳、物業嚴重干擾空氣流通、或對居住造成健康損害、因與香港駐軍有關的任何用途而收回、或行政長官及行政會議決定為「公共用途」而收回。

    律政司可在確定收地符合「公共用途」後,向行政長官及行政會議建議收地;政府事前會就涉及收地及清拆計劃,諮詢有關區議會,並在作出決定前考慮公開諮詢所得意見及書面反對。過去土發或現在市建局進行舊區重建時,若在後階段未能集合業權,也可能向政府要求運用相關條例,協助收回剩餘業權,故條例不是新鮮事,而外國也有類近條例。

    然而,《基本法》第6條及105條,卻明確指出特區政府要保障私人產權。因此政府引用《收回土地條例》收回私人土地,表面上跟《基本法》似相抵觸。因為參考2016年希慎對城規會高度限制的案例,當時希慎不滿城規會就物業高度作出限制,認為有違《基本法》第6條及105條中保障私人土地財產條文,因而提出司法覆核,最終終院裁定希慎勝訴。案例提及條文中對財產的保障並非絕對權利,要平衡社會利益之餘,也要顧及有否侵犯私人權利。因此,若今天政府運用條例收地,確實有潛在司法覆核的危機。

    2018年: 民主派提出動用條例被建制派反對

    不過,面對香港土地供應不足的問題,有政界人士在數年前已開始提出,政府可動用《收回土地條例》來增加土地供應,其中率先提出運用《收回土地條例》的不是林鄭月娥,而是民主派。翻查資料,早於2018年時,當時的民主派提出政府應引用《收回土地條例》加快土地發展,卻被當時林鄭月娥及建制派群起反對。

    2019年: 建制派建議反被政府接納

    2019年逆權運動下,建制派「打倒昨日的我」反支持方案。評論普遍認為,建制派在逆權運動下盡失民望,要靠打民意牌來挽回民意,免得立法會選舉會大敗,故原本反對方案的建制派卻突然變臉,「獻計」政府可動用條例收地興建公營房屋,林鄭月娥遂把相關「建議」於《2019施政報告》落實。其後發展局集中研究十幅具潛力可引用《收回土地條例》的用地作出研究,終在2021年5月率先收回三幅用地。

    2021年: 發展局公布收回三幅粉嶺及元朗用地

    2021年5月13日,發展局公布收回可規劃作高密度房屋發展的三幅私人土地,作資助房屋用途。三幅地分別位於「Yoho Midtown」外一幅綜合發展區用地、一幅位於元朗十八鄉路「龍田村」附近的住宅甲類用地、以及位於粉嶺中心以東北的一幅用地。三幅地涉及12,300平方米,連同鄰近約3,500平方米政府土地,地積比率5倍至7.5倍,預計合共可提供約1,600個單位。餘下七幅用地,有兩幅認為不適合作發展,其餘用地則因「商業敏感性」不予公開。

    地皮2. 十八鄉路近龍田村

    第二幅被收回的用地,位於「溱柏」以北的臨時停車場用地、一直橫跨至「瑧頤」以南的用地,現時被劃作「住宅甲類」。地盤面積7,000平方米,相當於75,349呎。就現場所見,溱柏「6座G、H室」、「7座A-D室」、「8座A-D室」、「9座E-K室」、「10座F-L室」;以及「瑧頤」「A1-A2室」以及「B1-B3」均會受到阻擋。

    地皮3: 粉嶺新運路近黃崗山

    第三幅被收回的土地,在「粉嶺中心」前方,佔地3,500平方米,地盤面積37,675呎,日後發展為公營房屋後,會把「粉嶺中心」A-D座「1、2、7、8室」的單位阻擋。翻查土地註冊處資料,今年首五個月,相關座向單位共促成六宗買賣,平均呎價12,700元,其中實用面積468呎單位,最新平均成交價約為598萬元,面積大一點達500呎以上的單位,平均成交價638萬-698萬元不等,均要視乎發展規模才知道價格會否受影響。

    從「Yoho Midtown」個案,我們得知政府在運用《收回土地條例》並沒有向地區作出任何咨詢,跟以往一貫會先咨詢地區的作風截然不同。縱然此舉可能增加政府面對司法覆核的風險,但強硬的姿態同時也釋出一道信息,就是任何可作發展的用地,總之被視為閑置沒發展,也隨時有被政府收回的風險,間接要求發展商加快農地改劃步伐。 然而對於準買家來說,相信他們更關注的,就是購入物業會否受到「突如其來」的阻力影響。政府表明不會公布正在研究被收回的潛在土地,但是否真的沒有任何蛛絲馬跡可流露出來? 我們即管看看2019年的《施政報告》林鄭月娥怎樣描述。施政報告是如此列明的。 「我提出的土地供應施政方針是由政府主導用地和基建的規劃,並為確立的公共用途收回所需的私人土地 ……..收回位於『分區計劃大綱圖』上已規劃作『高密度房屋發展』,但因為各種原因,例如『業權分散』、或『基建限制』仍未有發展計劃,而評估後認為適合作公營房屋發展的私人土地。」因此,林鄭說法道出三個關鍵。一、「高密度房屋發展」。二、「業權分散」。三、「基建限制而仍未有發展」。

    地皮1: 小欖樂安排化淡廠

    截至2019年止,62幅「綜合發展區」的用地中,有43幅已經遞交了「總綱發展藍圖」,相對於餘下19幅用地未遞交藍圖的用地,這19幅用地被收回的可能性相對較高。但當中在這19幅用地中,小欖「樂安排化淡廠」佔地近100萬呎,早於1994年劃為「綜合發展區」,但因本身這幅地屬政府用地,不存在收回問題。 收回指數: 0 (1-5分,5分為高危)

    地皮2: 牛潭軍營以南、牛潭尾上竹園、古洞恩慈之家、清水灣電影製片廠

    位於「牛潭軍營以南」、牛潭尾「上竹園」、及由晶苑地產持有的古洞「恩慈之家」,雖然在2019年時未遞交藍圖,但政府認為他們都會積極申請;而位於將軍澳「坑口村」以北的「清水灣電影製片廠」最近更已獲批建酒店及住宅項目,所以我們認為,這四幅土地被政府強制收回可能亦較低。 收回指數: 2 (1-5分,5分為高危)

    地皮3: 大興花園以南工廠區用地

    還有三幅用地,我覺得被收回的可能性也低,分別就是屯門「大興花園」以南的三幅「綜合發展區」。雖然三幅地都符合「高密度房屋」及「基建限制」影響而未能重建的條件,但政府已表明,因為該區用地仍有工業進行中,擔心重建房屋有兼容性問題,已率先放棄收回其中一幅,所以這三幅地大可剔出收回之列。 收回指數: 2 (1-5分,5分為高危)

  2. 3/10/2019 · 由回歸至今,政府曾經超過160次運用《收回土地條例》,是收地作基建工程,或者市建局重建項目,而收地建公營房屋的個案就有13次。

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  4. 香港政府新聞網 - 續引收回土地條例開拓房屋用地

    www.news.gov.hk/chi/2021/05/20210518/20210518_102554_675.html

    18/5/2021 · 行政長官林鄭月娥表示,引用《收回土地條例》收回私有土地是破格舉措,發展局推行這項工作前花費大量時間篩選符合條件的土地和研究徵地理據。她認為既然工作已展開,政府會繼續運用這項法律手段,開拓更多房屋用地。

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    www.info.gov.hk/gia/general/201806/27/P2018062700619.htm

    根據《收回土地條例》,政府引用該條例收回私人土地,必須是因應政府需要徵用有關土地作按照該法例所確立的「公共用途」。 換言之,引用《收回土地條例》不可能建基於一個口號或意願;在確立適用於有關土地的「公共用途」之前,政府並無理據及權力引用該條例收回私 ...

  7. 4/5/2018 · 所謂《收回土地條例》,即現行香港法例的第124章。該條例訂明了政府擁有為公共用途決定收回私人土地的權力,但是與此同時政府也必須履行合理補償被收地者的責任。

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    www.am730.com.hk/column/新聞/《收回土地條例...

    25/10/2019 · 當然,只要業主自己願意配合,即使不引用《收回土地條例》,政府一樣可以作出賠償的方式收回土地

  9. 忽然《收回土地條例》,容易以偏概全 | 姚松炎 | 立場新聞

    www.thestandnews.com/politics/忽然-收回土地條例...

    第四類土地因為已批租或自動續租至2047年,期間若須強行收回,必須根據三項法律授權,分別是收回土地條例 (第124章),道路(工程、使用及補償)條例 (第370章),及鐵路條例 (第519章)。相關法例規定收地補償機制,而且必須符合相關的公共用途。 ...

  10. 8/10/2019 · 《收回土地條例》第12條又說:「被收回土地的價值,須被視為由自願的賣家在公開市場出售該土地而預期變可得的款額」,而土地的市價必然會顧及其發展潛力有所調整,並非盡然反映它的實際價值。

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