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336呎大花園，面積接近有單位內櫳面積一半，而分隔花園跟公家道路就只有一道閘及趟門，可以很容易跨過去，都要小心保安問題。 雖然花園可以給你泊兩輛車，但這道閘需要用人手拉開，拉開後才可泊車，也就是說每次駕車回家時也要落車，用人手拉開大閘，之後再上車才可把車駛入，用電動閘 ...
改樓換面, 最新消息. 1. 很多人都說，買得起私樓跟住得起公屋的人，同樣也跌入「人生勝利組」。 有觀眾苦等多年後終於抽中屯門一間舊式公屋，收樓時很殘舊不堪，故需要進行翻新工程。 在舊式公屋在裝修上，究竟有什麼地方值得注意。 設計師可以怎樣在有限資源下來協助戶主呢? 又怎樣透過設計來劃分不同空間? 傳統公屋開則 設計過時 露台有兩排百頁窗. 三十年傳統公屋，房委會收回單位後，雖然曾經進行翻新，但仍不禁流露公屋「實而不華」的原始痕跡。 推開塗上力架的黃色木門，清水房長型客飯廳地下無鋪砌階磚，一眼望通外接露台有兩排百頁窗。 大格白色磁磚、鐵製窗框，公屋交樓標準也「原汁原味」。 兩夫婦排除萬難上到樓，不單希望可小本大翻新，還希望將他們對利物浦球隊的狂熱注入家中每一角落。
- 項目背景
- 業主背景
- 驗樓問題
- 胡．說評析
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前身為綠化地帶
「明翹匯」位於青衣「細山路」，毗鄰為「美景花園」及「香港專業教育學院」，原本是一遍劃為「綠化地帶」的小山坡，政府為增加供應把土地改劃住宅發展，並於2016年推出招標，但最終流標後重招標，才由佳明以9.39億元投得，以最高可建樓面47.42萬呎計，每呎地價折算僅1,980元。
屋苑一共由兩座物業組成，共提供776個住宅單位，以一房及兩房佔全盤多數，分別提供336伙及221伙，三房單位165伙，另設27個四房及27個特色單位。今日我們參觀的單位位於「1座低層C室」，實用面積410呎，為一個兩房單位，業主當日655.4萬元買入，每呎15,985元。
1. 玄關自動感應系統作用有限
410呎兩房標準間隔，入屋看見一個玄關，礙於行前一點就是開放式廚房，所以這幅牆身較長，約有2.5米長，如果想放置餐桌有一點尷尬，可能要納入客廳位置才可以。玄關位置設對講機、還有幾組電掣，這個電掣很特別，驗樓師鍾智剛表示，這一組燈掣可設定自動模式，當有人經過感應時會自動開燈，並在短時間內關上，以方便晚上歸家時避免摸黑找電掣。但他卻認為作用有限，因為屋苑走廊已有燈光，加上單位的燈掣挨近門口，不會找不到燈掣。
2. 開放式廚房微波爐阻礙備餐區
由玄關行過來的開放式廚房，L形貼近兩角牆身放，設有雙頭電磁爐頭，旁為洗手盆；打開了洗手盆的冚板後，備餐區不算特別寬闊，尤其是微波爐置於這個位置，微波爐底下位置的可用度較低，因為只有不足30厘米的距離，擺放物件也要遷就高度才可以。但綜觀整個開放式廚房，也算頗多儲物櫃，也加上層架，有足夠空間放置廚房用品。
3. 客飯廳左右牆身設電視天線掣位
由開放式廚房過來的客飯廳，廚櫃度起至露台約有3長，闊2.6呎，客飯廳設置了一排電視天線掣位，對面也設置了電視天線掣位，擺放傢俬靈活度會大增，可以選擇梳化放置一邊，對面放電視，或者倒轉也可以。但不同擺位外望的景觀會有不同，一邊望山景、一邊望海景。
租務回報約2.85厘
結果，驗樓得分只有80分，剛好守得住B級級別。業主跟我們說覺得頗幸運，因為自己從屋苑WhatsApp群組得知，其他住戶收樓面對不少問題。「明翹匯」開售價相對較相宜，故對照今天入伙租值來看，租值也暫時守得住。市場約有20個放租盤，一房及兩房分別月租12,500元及16,000元，平均呎價約38元。若以以業主買入價計，放租回報有2.85厘，算跟大市同步。
落成後進出屋苑不方便
值得一提，走入屋苑方法也都有點奇怪，因為並沒有一條路可直達樓盤，「明翹匯」本身也沒有一條行人過路處可直達樓盤。若真的要回家，必須經過這個「安全島」繞過去教育學院方向，可能要經一些車路才能回家。還有樓盤附近設有巴士總站，對面線長期有車輛違泊，有時車輛經過也需要切線才可以，加上迴旋處較窄，巴士轉彎也較困難，如果有較多車輛經過，而巴士行車較緩慢時，可能會有堵車問題。
需維修斜坡
另外，屋苑需維修斜坡，至於大家擔心屋苑大範圍山坡需定期進行維修，因發展商已成立基金，暫時業主不用特別湊錢，而管理費也維持新盤水平，每呎4.3元。
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- 138個
- 18區
- 鴨脷洲大街71號
- 183-334呎
韆鞦窗下方牆身設有電視天線掣位，對面也有，但估計業主不會把電視放置在韆鞦窗下方牆身，因為會阻礙了韆鞦窗的開合，最大可能放置在另一邊牆身，這幅牆身大約1.19米，原本可掛一部40-43吋的電視，但偏偏這裡有對講機，阻礙了電視的大細。
Watch on. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 上次同大家搵完$1XX萬放盤後，似乎市場上尚存的超低價放盤已所剩無幾，今次我們再提升少少門檻，如果將Budget加至$2XX萬，又得唔得? 我們還趁機看看「龍床盤」菁雋的放盤實況! 本文目錄. 放盤1: 菁雋 叫價$240萬. 表: 菁雋放盤資料. 放盤特色: 廁所空間合理. 主體面積僅80呎. 只有小型廚櫃煮食. 租務回報達4厘. 放盤2: 嘉喜利大廈 叫價$280萬. 表: 嘉喜利大廈放盤資料. 放盤特色: 舊式眼鏡房開則，難擺傢俬. 望樓景和山景. 外牆似剛翻新，身價較高峰期跌三成. 放盤3: 華樂大廈 叫價$300萬. 表: 華樂大廈放盤資料. 放盤特色: 樓底較矮. 身價兩年跌四成. 胡‧說評析.
新盤攻略. 1. 立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析! 2024年搶閘的第一個新盤，是由宏安地產發展的黃大仙「薈鳴」，一共提供230個單位，分層面積由200-375呎之間。 聽面積分布，你大概也猜到樓盤以小型單位為主。 「薈鳴」大部份單位均為一房，共有126伙，另外還設有兩房及開放式。 項目預計關鍵日期為2025年4月30日，相當於樓花期約16個月。 當樓市還未有起息，就馬上搶閘推盤，市場反應如何? 本文目錄. 薈鳴資料. 薈鳴開價. 單位戶型. 1房戶型分布. 示範單位: 18樓F室260呎. 2房分布. 示範單位: 18樓A室 356呎. 樓盤評析. 平台大過單位六倍. 宏安過去發展蚊型樓為主. 距離黃大仙港鐵站約五至八分鐘步距. 附近設有簡單生活配套.
