大圍柏傲莊平面圖 相關
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柏傲莊位於大圍車公廟路18號(中原樓市片區:大圍)。發展商為港鐵/新世界。入伙日期由12/2023開始。柏傲莊共有3期,14座,提供3090個單位。柏傲莊的實用面積由264呎至1695呎。柏傲莊交通便利,鄰近港鐵大圍站。小學校網為88。中學校網為沙田區。
- 第1及8座基於安全問題須重建
- 價單分析
- 付款辦法分析
- 供款實例
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新世界於2021年7月8日公布,基於發現第1座及第8座牆身底座混凝土於強度測試中未達獲批設計的要求,並於7月6日主動向港鐵及屋宇署通報,新世界決定主動拆卸重建,並向公眾交代事件。 新世界表示,於6月中收到承建商的通知,柏傲莊III第8座部分牆身結構的混凝土檢測數據未達要求,經註冊結構工程師評估後確認樓宇結構安全,並隨即主動展開全面檢測。其後在7月3日的檢測中,發現第1座及第8座的牆身底座部分混凝土強度未達標,新世界於7月6日主動通知港鐵及屋宇署,確認有關全面測試結果。 新世界預計入伙日期延遲約九個月,並就延期交樓,謹向受影響人士致歉,且向受影響的846戶買家提供以下補償: 1. 買家自由選擇:買家可選擇繼續完成買賣合約,或即時取消成交,無論選擇那一個方案,均可以獲得額外津貼及利息補償 2. ...
首張價單開價較一期高半成
「柏傲莊III」首批開出182個單位,跟對上兩期情況相同,均提供了最高20%的折扣額,扣除後即供均價19,999元,價格為三期中最高,但實際上較第一期僅高約半成。但要留意今次首張價單推出較多內園,以及放入較多各戶型中次選單位,所以才成功壓縮首批開價。
應棄選部份次級貨色
有留意上述「揀樓攻略」分析,有幾類單位被視為「次選」。包括第一張價單的一房,發展商先推出「8A座E室」。我們均認為是三柱一房中最差類別。「兩房連開放式廚房」中的「8B座E室」,其開則不單未能做到廳房同向,客房還捱樓景、而非望內園,我們建議棄選;以至「三房一套連儲物室」中,「8B座C室」開則三尖八角,特一屋兩個儲物室,內櫳不方正,也不建議選擇。
策略上先低後高
但當然倒轉角度看,用少量「次級貨源」壓低造價,反而有助樓盤凝造聲勢。折實價格675萬入場,而兩房單位低於一千萬,純粹從銀碼計是有號召力的。開價策略先用少量低價單位作招徠,方便把潛在購買力一次過吸引出來,之後透過售樓氣氛營造「難抽中」錯覺。即使去到第二、三張價單,發展商逐步加價至拋離二手市價,對於未能抽中在第一張價單中籤的準買家來說,患得患失下,也可能會選擇衝入市。
少量單位可運用「按揭保險」上會
今次「柏傲莊III」的付款辦法並沒有太多取巧的地方,發展商提供了三種付款辦法,包括「即供」、「420天付款辧法」及「建築期付款辦法」。付款辦法上只想提出兩點。第一,今次及展商並沒有提供高成數按揭安排,變相買家需要墊支較高比例的首期,又或者只能選購一房(8A座E室)、兩房開廚(8B座D室、8B座E室)、及唯一一個兩房梗廚單位(1A座8樓C室),先運用「建築期付款」,待日後落成時再申請「按揭保險」上會。因為這幾個單位在運用建築期折扣計算下,銀碼仍能低於1,000萬元。
三房以上單位加訂時間較靈活
第二,至於選購大單位的買家又可以怎辦? 既沒有發展商的高成數按揭計劃加持、也不能使用「新按揭保險」,唯一只能偷時間去籌集資金。發展商容許購買三房以上單位的買家,在選用「420天付款辦法」及「建築期付款辦法」時,第二期加訂的時間可拉長至210天,較一般買家在簽臨約後30天需要加訂5%,提供多一點彈性予買家籌集資金。
180天付款辦法
可以視為即供付款方式,買家可獲取最高20%的折扣額,準買家在售樓處當日簽臨約後,需要即時繳付5%樓價,之後30天再加訂5%,餘額90%則在180天(6個月)找清。基於銀行只會向買家承造最高60%按揭,買家在上會前需要預備40%資金(訂金10%外,另籌集30%)。以全場最平的單位作例子,自己在上會前需要預備270萬元的資金,餘額405萬元上會,若以息率2.5厘、攤分三十年還款期計算,月供16,002元,月入有38,326元可以過到壓力測試,但連同厘印及律師費等雜費支出,第一筆資金需要預備296萬元才可以。
420天付款辦法
相比起「180天付款辦法」,其支付條款分別並不算很大,唯一分別是可以在簽臨約14個月才找清樓價。其支付方式就是準買家在售樓處當日簽臨約後,需要即時繳付5%樓價,之後30天再加訂5%,餘額90%則在420天(14個月)找清。買家需在上會前預備40%首期(訂金10%外,另籌集30%),餘額60%則向銀行借貸。純粹可有較長時間來籌集資金,也方便一些樓換樓的買家可釋時沽出舊居,但當然因樓價較高的關係,其月供及壓測入息要求也較高,且以入場單位計,第一筆資金需預備300萬元以上才可以。
建築期付款
若選擇「建築期付款」,其安排最靈活,因為買家在售樓處當日簽臨約後,即時繳付5%樓價後,30天加訂5%,餘額90%則在入伙時才找清。樓盤關鍵日期在2023年6月30日,也就是在25個月才定奪上會問題。對買家來說,資金調動會較靈活,尤其是選購細單位的買家,屆時還可考慮是否運用「新按保」來上會。如果以全場最平單位為例,選擇「建期」後搭配「新按保」上會,第一筆資金可以壓縮至98萬元已可進駐這個上蓋。
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. 柏傲莊. The Pavilia Farm. 5.0. 屋苑評分. location. 大圍 車公廟路18號. 平面圖. 近30日成交. 售盤. 租盤. 11宗. 100個. 86個. 平均成交呎價 (過去30日成交) 較上月. 實 $20,835/呎. 5.0% 平均放盤呎價. 最低. 最高. 實 $22,862/呎. $18,809. $30,035. 物業座數. 10座 2198伙. 入伙日期. 09/09/2022. 物業設施. 會所. 泳池. 兒童設施. 運動設施. 娛樂設施. 餐飲設施. 美容/保健. 休閒區.
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新世界在港鐵大圍站上蓋的項目正式命名為「柏傲莊」 (The Pavilia Farm),全盤共七座提供3,090個住宅單位,將會分三期推出,當中第一期共783個單位,已取得預售樓花同意書,最快10月推售,間隔提供一至四房,預計落成日期為2022年6月30日,而關鍵日期則
- 馬鐵大圍站上蓋 / 車公廟路18號
- 柏傲莊 (The Pavilia Farm)
- 3,090個-1期: 783個-2期: 1,415個-3期: 892個
- 第一期:278呎至1,383呎
大圍柏傲莊THE PAVILIA FARM 由新世界及港鐵合作發展,3期一共提供7座47至48層高住宅大廈,共涉3,090伙,實用面積介乎278至1,383呎,間隔包括一至四房。 項目為新世界旗下「Pavilia Collection」系列之樓盤,建於港鐵大圍站上蓋,屬大圍首個大型鐵路上蓋商場住宅項目。 柏傲莊配套. 交通. 柏傲莊坐擁「雙綫四隧」優勢: 「雙綫」 自東鐵綫過海段通車,由大圍站往金鐘站只需17分鐘,5站即可直達中環核心商業區;由大圍站乘搭東鐵綫或屯馬綫,只需1站直達九龍塘站,3站直達啟德站。 而啟德發展區總規劃面積超過 320 公頃,包括啟德體育園、郵輪碼頭等國際級設施,將成為「香港文化體育和旅遊綠茵樞紐」。 東鐵綫則連接上羅湖和落馬洲口岸,約 40 分鐘直達內地經貿門廊。
2023年11月27日 · 新世界旗下位於大圍站上蓋的項目「柏傲莊」 (The Pavilia Farm)分3期,第1期推783伙單位,涵蓋1房至4房特色單位,預計關鍵日期為2022年9月30日。 究竟區內配套交通是否吸引?景觀又有什麼特色? 柏傲莊景觀、交通及配套. 柏傲莊I樓盤資料. 柏傲莊I戶型分佈 + 平面圖. 下圖為2樓2B座18樓C (2房無改動示範單位): 柏傲莊I首張價單. 付款辦法. 發展商提供以下優惠: 1.「New World CLUB」會員優惠. 2. 印花稅優惠 (獲額外售價8.5%折扣) 3. 尊尚特選置業優惠 (獲額外售價5%折扣) A) 180天現金優惠付款計劃 (照價減3.5%) B) 420天現金優惠付款計劃 (照價減2%) C) 建築期付款 (照售價)
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