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柏傲莊位於大圍車公廟路18號（中原樓市片區：大圍）。發展商為港鐵/新世界。入伙日期由12/2023開始。柏傲莊共有3期，14座，提供3090個單位。柏傲莊的實用面積由264呎至1695呎。柏傲莊交通便利，鄰近港鐵大圍站。小學校網為88。中學校網為沙田區。
THE PAVILIA FARM III 柏傲莊III —新世界發展與港鐵公司攜手合作的全新矚目住宅項目，位處港鐵大圍站上蓋策略性地段。 www.thepaviliafarm.com.hk/tpfiii # 查詢熱線： (852)8339 8339
- 第1及8座基於安全問題須重建
- 價單分析
- 付款辦法分析
- 供款實例
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新世界於2021年7月8日公布，基於發現第1座及第8座牆身底座混凝土於強度測試中未達獲批設計的要求，並於7月6日主動向港鐵及屋宇署通報，新世界決定主動拆卸重建，並向公眾交代事件。 新世界表示，於6月中收到承建商的通知，柏傲莊III第8座部分牆身結構的混凝土檢測數據未達要求，經註冊結構工程師評估後確認樓宇結構安全，並隨即主動展開全面檢測。其後在7月3日的檢測中，發現第1座及第8座的牆身底座部分混凝土強度未達標，新世界於7月6日主動通知港鐵及屋宇署，確認有關全面測試結果。 新世界預計入伙日期延遲約九個月，並就延期交樓，謹向受影響人士致歉，且向受影響的846戶買家提供以下補償: 1. 買家自由選擇：買家可選擇繼續完成買賣合約，或即時取消成交，無論選擇那一個方案，均可以獲得額外津貼及利息補償 2. ...
首張價單開價較一期高半成
「柏傲莊III」首批開出182個單位，跟對上兩期情況相同，均提供了最高20%的折扣額，扣除後即供均價19,999元，價格為三期中最高，但實際上較第一期僅高約半成。但要留意今次首張價單推出較多內園，以及放入較多各戶型中次選單位，所以才成功壓縮首批開價。
應棄選部份次級貨色
有留意上述「揀樓攻略」分析，有幾類單位被視為「次選」。包括第一張價單的一房，發展商先推出「8A座E室」。我們均認為是三柱一房中最差類別。「兩房連開放式廚房」中的「8B座E室」，其開則不單未能做到廳房同向，客房還捱樓景、而非望內園，我們建議棄選；以至「三房一套連儲物室」中，「8B座C室」開則三尖八角，特一屋兩個儲物室，內櫳不方正，也不建議選擇。
策略上先低後高
但當然倒轉角度看，用少量「次級貨源」壓低造價，反而有助樓盤凝造聲勢。折實價格675萬入場，而兩房單位低於一千萬，純粹從銀碼計是有號召力的。開價策略先用少量低價單位作招徠，方便把潛在購買力一次過吸引出來，之後透過售樓氣氛營造「難抽中」錯覺。即使去到第二、三張價單，發展商逐步加價至拋離二手市價，對於未能抽中在第一張價單中籤的準買家來說，患得患失下，也可能會選擇衝入市。
少量單位可運用「按揭保險」上會
今次「柏傲莊III」的付款辦法並沒有太多取巧的地方，發展商提供了三種付款辦法，包括「即供」、「420天付款辧法」及「建築期付款辦法」。付款辦法上只想提出兩點。第一，今次及展商並沒有提供高成數按揭安排，變相買家需要墊支較高比例的首期，又或者只能選購一房(8A座E室)、兩房開廚(8B座D室、8B座E室)、及唯一一個兩房梗廚單位(1A座8樓C室)，先運用「建築期付款」，待日後落成時再申請「按揭保險」上會。因為這幾個單位在運用建築期折扣計算下，銀碼仍能低於1,000萬元。
三房以上單位加訂時間較靈活
第二，至於選購大單位的買家又可以怎辦? 既沒有發展商的高成數按揭計劃加持、也不能使用「新按揭保險」，唯一只能偷時間去籌集資金。發展商容許購買三房以上單位的買家，在選用「420天付款辦法」及「建築期付款辦法」時，第二期加訂的時間可拉長至210天，較一般買家在簽臨約後30天需要加訂5%，提供多一點彈性予買家籌集資金。
180天付款辦法
可以視為即供付款方式，買家可獲取最高20%的折扣額，準買家在售樓處當日簽臨約後，需要即時繳付5%樓價，之後30天再加訂5%，餘額90%則在180天(6個月)找清。基於銀行只會向買家承造最高60%按揭，買家在上會前需要預備40%資金(訂金10%外，另籌集30%)。以全場最平的單位作例子，自己在上會前需要預備270萬元的資金，餘額405萬元上會，若以息率2.5厘、攤分三十年還款期計算，月供16,002元，月入有38,326元可以過到壓力測試，但連同厘印及律師費等雜費支出，第一筆資金需要預備296萬元才可以。
420天付款辦法
相比起「180天付款辦法」，其支付條款分別並不算很大，唯一分別是可以在簽臨約14個月才找清樓價。其支付方式就是準買家在售樓處當日簽臨約後，需要即時繳付5%樓價，之後30天再加訂5%，餘額90%則在420天(14個月)找清。買家需在上會前預備40%首期(訂金10%外，另籌集30%)，餘額60%則向銀行借貸。純粹可有較長時間來籌集資金，也方便一些樓換樓的買家可釋時沽出舊居，但當然因樓價較高的關係，其月供及壓測入息要求也較高，且以入場單位計，第一筆資金需預備300萬元以上才可以。
建築期付款
若選擇「建築期付款」，其安排最靈活，因為買家在售樓處當日簽臨約後，即時繳付5%樓價後，30天加訂5%，餘額90%則在入伙時才找清。樓盤關鍵日期在2023年6月30日，也就是在25個月才定奪上會問題。對買家來說，資金調動會較靈活，尤其是選購細單位的買家，屆時還可考慮是否運用「新按保」來上會。如果以全場最平單位為例，選擇「建期」後搭配「新按保」上會，第一筆資金可以壓縮至98萬元已可進駐這個上蓋。
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柏傲莊III由新世界發展，位於車公廟路 18號，提供892伙，實用面積由285平方呎至1,676平方呎，間隔為1房、2房、3房連套房、3房連套房及多用途房、4房連套房及工人套房。.
柏傲莊 III. The Pavilia Farm III. 大圍, 車公廟路18號. 上一個 | 下一個. 新世界發展. 2023年入伙 (已入伙) 4張價單. 等待新價單 | 892伙 | 已售 846. 折實呎價. - 已售呎價. 17,867 - 45,133. 柏傲莊III由新世界發展，位於車公廟路 18號，提供892伙，實用面積由285平方呎至1,676平方呎，間隔為1房、2房、3房連套房、3房連套房及多用途房、4房連套房及工人套房。 1 /30. 全部. 影片. 主題大廈. 屋苑設施環境. 屋苑其他期數. 周邊大廈. 附近街道. 鄰近商場或食肆. 附近設施. 交通配套. 顯示更多. 柏傲莊 III 價單. 已使用最高折扣 20% 調整折扣.
- 預計於2023年入伙
- 新世界發展
- 約8呎9吋至12呎8吋（約2.675米至3.86米）
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屋苑專頁. 新界. 沙田,大圍,火炭. 大圍. 柏傲莊. 車公廟路18號. 物業其他期數. 新盤 成交活躍 大型屋苑. 20,983. 平均成交呎價. 柏傲莊 位於新界 大圍 車公廟路18號，於2022年9月開始落成，屋苑分為2期，由10座樓宇組成，共有2,198個單位。 設有開放式至4房間隔，實用面積為278至1,383平方呎，屋苑內設有會所、泳池、兒童設施、運動設施、娛樂設施、餐飲設施、美容/保健、休閒區、基座商場；交通便利，步行至港鐵時間約1分鐘，小學校網在88區，中學校區在沙田。 放售. 128. 放租. 57. 最新成交. 柏傲莊 位於新界 大圍 車公廟路18號，於2022年9月開始落成，屋苑分為2期，由10座樓宇組成，共有2,198個單位。
