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  4. www.wuchatprop.com.hk › 雨後【雨後：揀樓攻略】平面圖、價單、景觀、規劃詳盡分析! 星星地產 ...

    • 項目背景
    • 揀樓攻略
    • 首批價單
    • 付款辦法
    • 胡‧說樓市 X Roots按揭獨家優惠!

    原屬東頭工業區工業用地

    前身屬於「FedEx World Service Center」的「雨後」，位處元朗東頭工業區的「宏業西街」，周邊主要為一些工業樓宇，區內用地在《工業用地檢討報告》中都改劃為「其他指定用途(商貿)區」及「住宅戊類」。而「FedEx World Service Center」則屬於「住宅戊類」，星星地產在2016年以約3.4億元購入項目後，向城規會申請興建住宅，並於2021年以8.18億元成功補價，以項目可建樓面171,151呎計，每呎地價6,700多元。

    2012年獲批建276個單位

    項目於2012年曾申請興建為兩座樓24層的住宅項目，共提供276單位及44個私家車位。兩座物業一字型向山貝河方向伸展，各座每層設六個單位，全屬兩房及三房戶型，設計全為梗廚設計，另在地盤範圍內增設一幢會所。相關申請於2012年獲城規會有條件接納，一直生效至2016年12月。

    2018年申請改劃450個單位

    不過，星星地產購入地盤後卻申請改動圖則，包括把項目改劃為一座物業，提供450個住宅單位及49個私家車車位，於2018年申請輕微放寬地積比率，但卻被城規會否決，認為會開設不良先例。其後於2019年，發展商再作向城規會闖關。

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    「雨後」共提供355個單位，看得出發展商在開則及內櫳裝置有參考大型發展商，如在洗手間內設置了面盆下方的踢櫃、以及晾衫空間等，就是參考了新世界大圍柏傲莊的設計。整體在收納方面，也盡量用盡空間去做儲物櫃。另外，據發展商所指，地下鋪砌複合木地板前刻意在下方加添隔音物料，來加強層與層之間的隔音效果。

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    貼近二手價

    發展商「星星地產」在2023年3月7日推出首張價單，合共推出68個單位，佔全盤355伙的19%，折算平均呎價14,419元，跟附近二手屋苑如「朗屏8號」及「朗城匯」分別不大，亦沒反映市況變化。值得留意，今次首批推出單位全為低層5-8樓，屬身價最低的一類。

    先推最低層

    先推最低層，因為發展商可壓低即供入場價至396萬元，吸引市場焦點，但所指就是全盤最細開放式戶型。一房推出28個，入場價已經要504萬元。需知道早前會德豐在市區「KOKO ROSSO」一房，入場單位也僅554.5萬元，多支付50多萬元可購買市區樓，頗反映開價有點進取。至於兩房、兩房連套房及三房一套連儲物室，入場價則分別608萬、793萬及1,037萬元。

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    另外，政府放寬了印花稅，除了四個三房單位不受惠外，其他單位均受惠於印花稅減免。「兩後」屬於短樓花期，故準業主亦可考慮用「舊按保」上會，而不一定要採用「建築期」待入伙時再借「新按保」。亦因如此，今次發展商在付款辦法上也不特別花巧，只提供了「即供」及「建築期付款」。

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  5. www.wuchatprop.com.hk › 雨後-驗樓【雨後: 驗樓】$417萬買開放式單位! 點解露台熱辣辣? (附影片) | ...

    記得今年四月，我們《胡．說樓市》才跟大家做了朗屏站「雨後」的實地新盤考察，估不到第四季已經交樓。項目由星星地產發展，一共有335個單位，主打一、兩房，另設少量開放式及三房一套連儲物室戶型，面積由276-720呎。

  6. www.wuchatprop.com.hk › seasonsplace【康城SEASONS PLACE: 揀樓攻略】留意對面凱柏峰競爭! 平面圖、 ...

    純粹從會德豐奪得發展權時取回來的地價，以可建樓面96.11萬呎去計算，補地價金額高達27.25億元，相當於每呎2,835元。. 單單計算補地價金額，「SEASONS PLACE」並不算最高，但也排列在整個康城站中的第四貴地價，當然實際地價還有包括入場費、及給予港鐵分紅 ...

  7. www.wuchatprop.com.hk › 關鍵日期-入伙日期【上車入門】什麼是「關鍵日期」？「收樓日期」？ | 胡‧說樓市

    一手條例有要求發展商要求在樓書「發展項目的資料」中列出「預計關鍵日期」，大意是指預計住宅項目遵照獲批圖則興建、以及符合地契條款後的完工日期。 所以按邏輯推論，「關鍵日期」即是「入伙日期」。 不過，實際上，受工程延誤，例如天災、風災等因素，實際「關鍵日期」是有可能延誤的，而法例上亦容許。 關鍵日期可延後的影響因素. 工人罷工或封閉工地. 暴亂或內亂. 不可抗力或天災. 火警或其他賣方所不能控制的意外. 戰爭. 惡劣天氣. 因為每個樓盤，發展商都會聘用一名「認可人士」去監管整個建築過程。 這名專業人士可以是建築師、工程師或測量師，而他們是有權力因上述因素，將原定「預計關鍵日期」延後。 延伸閱讀: 【屯門城‧點】新盤遲入伙 收樓執修拖延 拆解業主追討程序.

  8. www.wuchatprop.com.hk › 火險【火險全攻略】一定要買？邊間好？比較8間公司報價! | 胡‧說樓市

    如果要買火險，一定須在9月1日生效。. 我們整幢物業的業主也很疑問，為何管理公司沒有通知我們，而是由銀行通知我們? 管理公司的疏忽，令我們業主很困擾。. 」黃先生向《胡．說樓市》記者說。. 「城．點」火險，自入伙以來都由管理公司代購，變相業主承 ...

  9. www.wuchatprop.com.hk › 何文田-冠德苑【何文田冠德苑】平面圖、面積、位置、交通多面睇！ | 胡‧說樓市

    新盤攻略, 最新消息. 1. 被視為今期新居屋樓王、位於何文田常樂街的「冠德苑」，全盤提供603個單位，售價介乎324.51萬至528.9萬元，折實平均呎價8,546元，拉勻每戶售價就是443萬。 看價單及樓書大概有三點要留意。 何文田冠德苑座向分析. 首先，「冠德苑」的樓價高低主要以景觀來劃分。 共由三座物業組成，「冠德苑」沿著「常樂街」邊界而建。 整體來說共分開前後兩排景觀，一邊望向「馬頭角」及「土瓜灣避風塘」以至「啟德」一帶景觀；而另一邊則望向「何文田站」及「尖沙嘴」維港方向。 縱然後者望到維港，但造價卻較低，估計這跟日後「何文田站」上蓋會興建住宅阻擋景觀，以及朝向西南方單位望到「紅磡殯儀館」有關。

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