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其後女事主自行找證據,證實死者是該單位租客。幸好支票存放在律師樓,女即時CUT票力保不失,但也同時發律師信予業主通知合約無效,及發信予代理尋求賠償。 查凶宅方法?
- 什麼是樓契?
- 贖回樓契程序及費用
- 樓契轉名/除名常見問題
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「樓契」是一份把物業由原業主轉移到新買家的一份文件。通常經律師協議後,律師會把買賣雙方根據「正式買賣合約」的協議轉化成契約,買賣雙方簽署「轉名契」後,新買家便正式在法律上成為「物業持有人」。 根據《物業轉易及財產條例》第4條,法定產業權只能透過「契約形式」予以設定、終結或處置,所以即使我們只簽定買賣合約,只能代表買家擁有買入單位的權利,但卻不能作為證明物業轉讓的證據,故必須透過訂立一份樓契。 所以,在買賣物業的過程中,「樓契」是一份相當重要的文件,因為它會作為單位業權的證明。因此,怎樣去妥善保存樓契,也變成一個很重要的學問。我們會透過一文剖析樓契的重要性、贖契程序、保存樓契方式、以及轉名除名常見的問題。
程序1: 樓契會抵押於銀行
由於一般業主均有承造按揭,也就是我們把物業抵押給銀行,銀行會將一項按揭押記令(Mortgage charging order)註冊在物業的土地註冊處紀錄內,而相關樓契文件也就會由銀行保管,直接還清所有按揭貨款。若下手買家協議購入該物業時,律師及銀行均會索取查閱樓契,而銀行在查閱後才決定是否批出按揭。
程序2: 贖契需時三至四個月
一般程序,在接近供完樓的前幾個月,銀行會發信通知買家需進行贖契安排,由於有些銀行可能忘卻通知,業主需主動向銀行查詢。經指定律師樓安排下,律師會準備贖契文件交由銀行簽署,確定業主已還清所有按揭貸款,並將之註冊到土地註冊處中,之後再向銀行索回樓契。一般來說,由處理文件、註冊、至完成贖契需時三至四個月,而費用約為二、三千元。另外還要一提,並不是全部律師行也可進行贖契安排,在委任律師協助前,也需要先向銀行查詢該律師行是否被認可辦理贖契手續。
程序3: 贖契後需要保存樓契
當正式完成贖契程序,業主所持有的就是「現契樓」,即沒有按揭在身,你需要自己妥善保存樓契。因為一旦樓契遺失了是不能補領的,只能透過律師協助進行宣誓而取得副本。如果樓契有遺失,或核證副本並不被接受,則會成為樓契殘缺下,律師拒絕確定物業的業權良好,銀行也未必願意承造按揭,下手買家需一炮過找清樓價,自然會成為買家壓價的理由,影響物業價值。
不過對於樓契上,相信更多準買家或業主關注轉名、加名、及除名的安排。所謂「加名」就是把新的業權人加入成為聯名業主;「除名」就是把聯名業權持有人除去一個或多個;而「轉名」就是把聯名業主的名字轉換成另一人。由於業權上作出改動,故需經由律師樓處理,在上述改動完成後,律師樓會把相關文件註冊在土地註冊處內。 根據《律師執業規則》,為免律師對客戶有任何利益衝突,若代價金額低於100萬元的交易,才可經雙方同一律師進行,否則便需要委託不同律師負責,但近親轉讓的交易則沒有如此限制。近年辣稅衝擊下,這個議題尤其受關注,不少業主都希望透過內部轉讓,來釋出乾淨的首置名來慳稅買樓。過程中又會遇到什麼問題?
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