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2024年2月27日 · 2024年2月27日 星之谷一向重視社會責任，無論環境順逆，都持續照顧弱勢社體及投入慈善工作，今年星之谷繼續向有需要的市民派飯，同時響應環保，向市民大派利是封。 今年很榮幸再次獲得香港社會服務聯會的肯定，在後者舉辦的「商界展關懷」計劃中獲得嘉許，並且是連續5年以上獲此殊榮。
- 高息戶口（Mortgage Link）
- 罰息期（Penalty Period）
- 封頂利率（Cap位）
- 關鍵日期
- 建築期付款
- 即供付款
- 入伙紙
- 滿意紙
- 借款人 （Borrower）
- 擔保人 （Guarantor）
銀行批出按揭後，一般會為按揭申請人提供高息活期儲蓄戶口，重點是利率與按息一樣，可供抵銷按揭利息支出，戶口內存款亦可隨時提取。不過，高息戶口設有存款上限，普遍為總貸款額的一半。舉例，按揭貸款400萬、實際按息為1.5%，銀行提供的高息戶口存款上限將為200萬，存款利率為1.5%，仍遠高於一般活期存款利率0.001%
銀行會為按揭借款人訂立「罰息期」，一般為2年，由提取貸款日起計算。若借款人於2年內提前清還全部按揭款項，將要繳交額外費用。罰額方面，1年內清還普遍為貸款額1至2%及交回現金回贈，第2年則為交回現金回贈，不同銀行各異。罰息期的主要作用，是削減借款人透過申請按揭取得現金回贈後，立即轉按至其他銀行的誘因，以保障銀行放貸收入。
封頂利率為「H按」的按息上限，當Hibor不斷上升，令按息高於封頂利率時，實際按息將等於封頂利率，不會無止境攀升，目前大部份銀行的封頂利率為2.5%。舉例，H按息為H+1.5%，Hibor為1.5%，牌面上按息為3%，但受限於封頂利率，實際按息僅為2.5%，此機制可有效控制借款人供款負擔。
根據《一手住宅物業銷售條例》，發展商銷售未建成的住宅樓盤時，須列出該物業的預計「關鍵日期」，意指預計住宅項目遵照獲批圖則興建、以及符合地契條款後的完工日期。 如無任何意外情況，關鍵日期理論上應為「入伙日期」。但實際上建築工程可能受各種原因影響而延遲，例如天災、惡劣天氣等等。法例上亦容許關鍵日期於合理情況下延遲，所以實際入伙日期普遍會比關鍵日期更遲。
建築期付款適用於未落成的樓花，買家購入物業時只需支付細訂及和大訂（約為樓價10%）後，可待至收樓前才付清尾數，意味買家可於臨近收樓時才向銀行申請按揭。由於樓花未能入住，建期的好處換樓客或租轉買人士，於樓花期內毋須同時負擔現居住宿及新居的供樓支出。壞處是樓花接近落成時，若樓價回落以致銀行估價不足，買家或要籌措更多資金完成交易。
若選擇即供付款，買家於支付物業訂金及簽署正式合約後後，須於指定限期內（普遍為90天至180天），支付全額樓價尾數以完成交易。好處是買家須即時申請樓花按揭，較易獲銀行估足價，壞處則是要同時負擔現居物業及新買樓花的供款，財政支出較高。 值得留意，即供付款可使發展商的資金回籠速度更快，故選用即供付款方法的樓價折扣通常較多，反之選用建樓付款的樓價折扣較少。
入伙紙即佔用許可證（Occupation Permit），用以證明樓宇建築合規及結構安全。發展商新盤項目施工前，須將建築圖則呈予屋宇署審批，新盤竣工後屋宇署會派員檢驗，檢查樓盤是否按圖則興建，以及結構安全、入住標準、物業用途、每層單位數目等是否合規，若符合要求就會向發展商發出入伙紙。
滿意紙即合約完成證明書（Certificate of Compliance），用以證明發展商已履行批地條件。政府於批地賣地時，會附帶興建指定公共設施等批地條件。地政總署於證明發展商履行相關條款後，就會發出滿意紙。發展商須取得入伙紙和滿意紙後才能正式交樓，讓業主入伙。
借款人指有責任償還貸款的人，按揭審批的入息計算以此人為準。敍做按揭時，可同時以按揭人及借款人的身份申請，即按揭還款人同時為抵押物業業主。另外，亦能單以借款人身份申請按揭，即只負責償還貸款，而非抵押物業持有人，舉例物業由子女（按揭人）持有，供款由父母（借款人）負責。
擔保人指當借款人不履行債務責任時，擔保人有責任代其償還按揭貸款。通常借款人入息不夠計時，銀行會要求加入第三者作擔保人協助通過按揭審批。借款人及擔保人由於已承擔物業的債務責任，日後申請按揭時，銀行按揭審批的供款人息比率、壓測等要求會較嚴格，而且最高按揭成數亦會下降。
2017年10月20日 · 2017年10月20日. 我們的新書 「按揭達人」，已完成印刷，預11月頭在各大書局上架，到時在這專頁會有派書遊戲活動。. 由我們首席按揭顧問「子非魚」執筆，三次坊出版，這書匯集了我們星之谷年幾以來無數按揭個案的心得和經歷，與讀者們分享，敬請 ...
2020年10月27日 · 2020 年 10 月 27 日. 2020年，可說是經濟大災難的一年，中美貿易戰從2019年中至今演變成白熱化，新冠肺炎疫情更導致全球經濟活動癱瘓，本港樓市在多重「黑天鵝」事件同時發生下，多年來看淡的 樓市專家們，在年初紛紛出來作出下跌三、五、七成的預測。 現實歸現實，在過去幾個月，樓價指數只在窄幅上落。 在過去的8月，差餉物業估價署的「較受歡迎屋苑的售價指數」，只比去年5月的歷史最高位下跌了4.4%；但比疫情爆發前的1月上升了1.4%。 在疫情下，世界各地無一倖免，本港經濟也受到極大影響。 而首當其衝的旅遊、航空業等，幾乎陷入停頓；飲食業因限聚令而少了不止一半的生意；零售及服務業亦因旅客絕跡而大受影響。
2020年3月16日 · 2020 年 03 月 16 日. 香港經濟急劇下行，政府連番推出紓困措施，社會上亦有聲音要求樓市「撤辣」，避免樓價大瀉。 不過財政司司長陳茂波已經表明不會「撤辣」，筆者亦同意「撤辣」實際上是好心做壞事，或導致恐慌性抛售物業，後果將會不堪設想。 目前樓市有三大辣招，包括從價印花稅 (DSD)，額外印花稅 (SSD)及買家印花稅 (BSD)，分別於過去10年不同時間推出，細節亦不時微調。 「賣吃買唔番」助逆市抗跌. 先談談從價印花稅 (DSD)。 如果港人本身名下持有住宅物業，再買多層住宅便需要繳付15%稅項。
2019年5月29日 · 2019 年 05 月 29 日. 上星期筆者主持「物業投資X按揭財技解碼」講座，邀請了城中幾位資深物業投資者向聽眾講解未來投資機會，範疇包括商舖、工廈、海外物業，在此分享幾個重點。 盛匯商舖基金管理創辦人李根興博士向來是城中舖位專家，他在講座提到，長遠而言舖位是最佳物業投資選擇，原因是舊區重建後地舖會消失，新屋苑普遍不設地舖；即使是明日大嶼或洪水橋發展，地舖供應預料非常有限，「當一件貨物，如果長遠供應是有減無增的話，資產價格只會跑贏大市。 李根興：死場舖位陸續翻生. 但投資舖位動輒花費數千萬元，小投資者如何參與呢？
星之谷於都市日報之專欄 －「樓按百科」，逢星期五見報。. 索引：. 星之谷 2020樓巿回顧與展望. (2019年1月13日) 按揭奇難雜症系列：凶宅甩名. (2019年12月28日) 新居屋揀樓後業主突猝逝. (2019年12月20日) 按揭奇難雜症系列：分契相連單位.
