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2022年6月18日 · 23:01更新 08:00建立. Tweet. 居屋2022抽籤結果已經出爐，不少人正計劃申請按揭。 雖然筆者在本欄曾經詳談過居屋按揭攻略，但由於不少讀者想了解更多，今次4大常見問題一次過解答。 【問題1：是否一定要申請P按？ H按可以嗎？ 房屋署據報今年11月1日起容許新居屋申請H按，即按揭利率以1個月期銀行同業拆息基礎計算。 由於今期新居屋大部分明年才收樓，估計屆時可以申請H按。 目前H按利率仍然比最優惠利率P按平，以1個月期銀行同業拆息0.5%計算，H按實際利率約1.8%，而P按則為2.5%，每100萬元貸款額每月供款相差345元，1年則超過4,000元。 另外，現時巿面H按的封頂位普遍與P按的實際利率相同，選取H按只會着數不會蝕底。
2023年9月23日 · 政府早前放寬非按保銀行按揭，業主由原本最多只可以借6成按揭，現時上限提升至7成，除住宅及工商物業買家受惠外，這項措施令一些原本做不到「925」的二手居屋買家，突然可以做足這項方案。 先解釋甚麼是「925」——正常二手居屋買家都希望做足9成按揭、還款期攤長至25年。 然而，這類型資助性房屋都設有擔保期，要同時做足按揭兼享盡最長還款期，並不容易。 在舊制下，白表人士想買二手居屋、又想做足「925」的話，單位首次發售日期須為2005年7月7日之後；如果是公屋，首次發售日期則為2010年7月7日之後。 但政府放寬按揭成數後，可承造「925」的首次發售日期也隨之而放寬，當中白表二手居屋首次發售日期變成2002年7月7日之後，公屋最早首次發售日期則為2007年7月7日之後。
2022年11月26日 · 不過，居屋按揭一般都可根據合約價計算按揭成數，但二手房協樓由於涉及按揭保險，按揭保險公司將會對物業進行估價，如果發現太偏離合約價，可能會以估價計算貸款額，變相未能借足。 【房協樓實際現金回贈高過私樓】 按揭利率方面，房協樓和其他居屋相同，目前最着數計劃為1個月拆息 (H)加1.3%，封頂利率為最優惠利率 (P)減2.75%，實際封頂利率2.875%。 而且總現金回贈率為貸款額2.45%，可謂相當吸引。 根據金管局指引，如現金回贈超過1%需要扣減貸款額。 值得注意的是，縱然按揭現金回贈率相若，但房協樓較私人住宅着數，原因是後者就算借足9成按揭貸款，現金回贈率僅以6成部分計算，但房協樓現金回贈則以全數貸款額計算。
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2023年2月11日 · 11:58更新 08:00建立. Tweet. 打工仔買未補地價居屋，申請按揭一般都是過關斬將，然而「周身數」的債仔卻是例外——他們想借盡9成按揭、再分25年還款期買舊居屋，但奈何自己曾拖欠三大銀行債務遭拒批按揭，中小型銀行不提供「925」計劃，究竟有甚麼解決方法？ 居屋申請人向銀行申請按揭，一般毋需提供入息證明或通過壓力測試，只需要申報家庭總入息，而有關入息足夠供樓有餘，則必然獲批。 【兩大原因銀行拒批按揭】 不過凡事都有例外，據筆者經驗，近年居屋按揭被拒批不外乎兩大原因——最常見的是申請人曾經欠銀行債務，例如遲還或未還，或因投資虛擬貨幣而遭關閉銀行戶口，那麼無論是居屋還是私樓，按揭皆不會獲批，要到其他未有「走數」紀錄的銀行求助。
2021年2月20日 · 房協樓在按揭層面上有不少優點，例如供樓可以採用以1個月港元拆息為基準的H按，而居屋只能以採用最優惠利率為基準的P按。 現時P按利率為2.5厘，H按則低至1.4厘至1.5厘。 故此房協樓較居屋利息支出每年少近1厘。 除此以外，房協樓還款期更長達30年；居屋最多僅25年。 假設樓價為500萬元，同樣借9成按揭，由於房協樓年期更長、息率更低，每月供款少約4,000元，供樓壓力大為減輕。 【房協樓按揭 入息審查嚴格】 不過，從入息審批角度而言，房協樓較為嚴謹，申請9成按揭須經按揭保險公司，供款與入息比率 (DSR)上限為50%，即每月供款不能超過入息一半，亦不能如未補價居屋般可計算家庭總收入，只能計算借款人及擔保人收入；另外亦需要提供稅單和有效入息證明。
2021年5月29日 · 雖然居屋按揭毋須壓力測試及入息證明，但如果因為首期不足需要申請9成按揭，還款期可能會受制擔保期而縮短，每月供款變得吃力，買家需要量力而為。 另外，有私人貸款或其他債務在身的人，都可以申請二手居屋按揭，前提是家庭總收入足夠供樓。 不過若果環聯 (TU)評級太低，比如H級以下，便可能要轉場至中小型銀行，惟較難同時獲得9成按揭及25年還款期，除非是新居屋。 最後溫提，搵樓時勿選擇已過擔保期的二手居屋，否則按揭成數只得6成，兼且需要通過銀行壓力測試，同一時間不能添加擔保人，長者特別大機會未能獲批按揭。 作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。 星之谷網址： https://starpagency.com/
2020年1月18日 · 為甚麼會這樣？ 簡單而言，未補地價二手居屋是由政府做擔保人，擔保期由首次發售日期起計，最長為30年。 而根據金管局及房委會指引，「白居二」按揭在擔保期完結時，剩餘按揭貸款額不能超過買入價6成。 【擔保期完結日 按揭須低於6成】 舉個例子，如果該居屋單位是在1995年發售，政府擔保期只餘下5年，假設買入價為500萬元，按揭利率為2.5%，如果成交期是今年4月尾，要做足9成按揭，但又要5年內將按揭成數壓至6成（即貸款餘額降至300萬元），最多只能借約13年，每月供款高達3.4萬元。 相反，如果入息不高，想攤至最長25年分期歸還，減少每月供款壓力，最多只能夠申請7成按揭，意味需要準備近150萬元首期，5年後便能重見6成按揭。
