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2019年8月15日 · 子非魚. 星之谷地產首席按揭顧問, 「按揭達人」作者，多份報章的專欄作家。. 如對本文章有任何問題請電郵: notfish@starpagency.hk. 2019 居屋攪珠 今早進行，房委會抽出100個號碼的揀樓次序。. 申請人可根據收到的申請編號最後兩位數字，看看自己屬於自已揀樓優先 ...
2018年4月27日 · 批就一定會批的，問題是批唔批足想借金額，因銀行要參考當時估價去定貸款額。. 一般來說，如買入價和估價相差10%之內，銀行便以買入價來計算 按揭成數 和貸款額。. 但如樓價趺兩成，估價低過買入價兩成或以上的話，銀行便以估價來計算貸款額。. 舉一 ...
2019年5月14日 · 2019-05-14. 【蘋果日報－星之谷轉欄】上回提到，原來新盤入伙期推遲兼業主突然失業，上車變跌落車並非小說情節（詳見 此文章 ）。 其實跌落車事件屢屢發生，筆者今次分享一名70歲陳婆婆買居屋的故事，由於她心儀的二手未補地價居屋已經過了政府擔保期，按揭條款忽然極度嚴苛，連擔保人亦被拒諸門外，在補救措施完全失效下，她竟然跳車收場慘蝕訂金。 先說故事背景。 由於一手居屋已經賣得七七八八，有些同時抽到白表居屋第二巿場資格的「白居二」買家，在巿場上尋找二手未補地價居屋。 近期筆者遇到幾位銀髮上車客尋求協助，陳婆婆正是其一，這批年長上車客因為不熟悉二手 居屋按揭 ，買入已過擔保期的居屋，卻未能成功申請按揭而撻訂收場。 上車客必須留意，二手居屋過了30年政府擔保期，銀行批核按揭標準會100%轉變。
2019年12月5日 · 2019-12-05. 以往業主想細屋換大屋，最大障礙是600萬元以上住宅 按揭成數 急降，即使賣樓亦難籌措足夠首期。 不過自放寬 按揭保險 後，將斷裂的「換樓鏈」重新連接。 想用盡新按揭成數， 換樓 要「先賣後買」還是「先買後賣」？ 新例前難以細屋換大屋. 以往換樓困難之處，可以用以下例子解釋。 假設業主A持有新界兩房單位，現時市值500萬元，尚有一半按揭貸款（250萬元）尚未歸還。 若想換樓買入市價約800萬元的兩房或三房的單位，最多只能申請六成按揭，以四成首期計算，須動用320萬元。 就算業主A把現樓出售，亦只能套現250萬元，不足以繳付新樓首期320萬元及其他雜項費用。 因此未有新例前，若果現金不足，便難以細屋換大屋。
- Budget 先決買家應先參閱價單
- 標準戶與特色戶
- 煥然懿居標準層
- 從外而內看平面圖
- 鑽石型單位
- 被夾在中間單位
- 公共設施位置
- 其他單位的設施
- 煥然懿居平台層
- 特色戶的貓與狗
假如是準買家的話，相信對於大部份人來說都是budget 先決，尤其是當單位售價超過600萬的按揭成數象限時，籌集不了首期是死結。對於budget 有限的準買家來說，應先在價單或由各地產代理制作的精簡版消耗表中找到符合budget 的單位，才開始詳閱售樓說明書的相關戶型資料。
一般而言，在一座多層住宅大廈裏，除了頂樓及最低層單位外，其餘層數的單位每層的間格都一樣，一般稱為分層標準戶。 在一手樓的售樓說明書內，只要不同層數的間格或呎吋有差異，便需要分別以不同頁數列印出來。一般來說，比較多層數共用同一款平面圖的便被稱為標準層平面圖，在樓盤廣告上亦多數以標準層平面圖作為宣傳。 當然，有時也會有例外，在大廈中間的層數出現特色戶。例如銅鑼灣yoo Residence，28樓或以下的A室採用複式設計，下層客廳，上層睡房，單位大門設於客廳層，譬如5樓A室，客廳位處5樓，睡房位處6樓，單位大門只設於5樓。 毗鄰的B室，因要遷就A室大門而令不同樓層的間格有所分別。譬如在6樓，對於A室來說是睡房層，沒有大門，B室的大門便開在電梯大堂旁，正對C室，B室室內多了一個頗大的玄關。在5樓，因...
對於煥然懿居來說，部份5樓單位設有平台，而6至36樓單位的間格一致，所以平面圖分了5樓一頁，6至36樓一頁，6至36樓的平面圖便可說是標準戶平面圖。 筆者在研究一個屋苑的圖則時，通常會從標準戶平面圖入手。因為標準戶的單位數目多，能購買到的機會較大，樓上樓下單位只差景觀及高度，價錢亦容易比較。
假如想有系統地將全個盤的細節看完，最好從外而內看。譬如筆者在這系列中，首先從交通、地區、以至於週圍環境開始，逐步研究樓盤的大致環境。在閱讀樓層及單位平面圖時，亦應如此。 譬如煥然懿居1座標準層，從整個平面圖一看，可以看到幾個單位有潛在缺點的情況，將來在二手巿場推出，準買家在有選擇之下，亦會考慮這些分別而對不同單位在心目中有個秤重分。 1.A、B、G及H室因與中軸成一定角度，所以部份間格有斜角，即所謂的鑽石型 2. D及E室被左右單位夾在中間，所以只會有單邊窗 3.留意垃圾房位置，一般住宅的垃圾房門開在電梯大堂，但煥然懿居的垃圾房門開在消防梯旁，而垃及房有通道連接電梯，不會經過電梯大堂，所以旁邊的住戶(例如G及H室)影響有限 4.A室的客廳露台旁邊是自己的冷氣機平台，亦正對著H室的冷氣機平台，...
傳統的十字型大廈，相鄰單位的客廳呈直角，可望到對方客廳的情況之餘，有時甚至緊貼至觸手可及。由黃埔花園年代起，香港開始有了鑽石型單位一詞。鑽石型單位的設計原意是把相鄰單位的客廳窗戶角度同時扭向街外，使窗戶並排，便不會看到隔離單位的客廳了。名稱上，鑽石型單位聽起來貴格，實質上，在一般人心目中與「三尖八角」劃上等號。 黃埔花園不少期數的單位，都配有鑽石型客廳，其主要問題是客廳的主體部份呈五角型，擺放梳化與電視櫃之間難以配合，沒理由電視與梳化傾側。尤其是在大牛龜電視的年代，想轉動電視機，需要另加大型托盤。有些人索性將電視櫃與梳化拉成平排，並在櫃背另加一個三角型的飾櫃解決問題。 傳統直廳，只要度好呎吋，便可隨時找傢俬舖購買現成、合呎吋的儲物櫃。但鑽石型單位需訂造傢俬，時間和金錢上也是負擔。 後來，有些...
被夾在中間的單位有頗多問題，筆者認為有budget 的話也應盡量避免購入。 1.現時新樓不設鐵閘，所有住戶都關上大門，被夾在中間的單位只有單邊窗，不會有空氣對流 2.在有限的窗戶濶度下，難以留空間給廚房及廁所放置窗戶，所以多數會採用開放式廚房及黑廁。 3. 由於廚房及廁所排氣都要設在向街的一邊，這類單位的客廳或睡房旁便會是排氣口，構成一定的氣味及衛生問題 4.燃氣熱水爐需要接駁鮮風供應，由於熱水爐通常放在廚房或廁所，但這類單位的廚廁距離窗戶較遠，難以接駁鮮風槽，所以這類單位多數會用電熱水爐及煮食爐，亦順理成章的採用消防限制較少的開放式廚房，以增加客廳的空間感。以往，儲水式電熱水爐比較麻煩的是要預早開制煲水，另外，在冬天需用較大熱水量時，可能會出現中途缺熱水的困境，不過現時的電熱水爐已採用即熱...
在每層的公共設施，筆者必定會查閱垃圾房的位置及設計。 垃圾房的位置及將垃圾運送的方法亦要細心研究。較近期的屋苑，多數會採用垃圾收集箱收集及運送垃圾，住戶可各自把垃圾投進垃圾房內的垃圾收集箱。清潔工人會定時把垃圾收集箱經電梯運走。這種型式的垃圾收集過程比較衛生，因為垃圾不會放在地面而弄污地方，密封式的垃圾箱也不會傳出太多臭味。不過始終也不是百份百封好，在垃圾房旁的住戶始終也有臭味及衛生隱患。 有些舊式屋苑，會在垃圾房內設有一條垃圾槽，由每樓層直通地下。香港也曾發生過不少因操作或清潔垃圾槽的意外，許多年前還有小朋友誤墮垃圾槽的意外。 垃圾槽除了是潛在的意外發生點之外，對於垃圾房旁的單位也會構成一定的噪音滋擾。因為在倒垃圾的時候，垃圾槽門蓋的開合聲及垃圾在垃圾槽內滑動或碰撞的聲音也不少，有些屋苑由...
在單位窗外的景觀，除了週圍的樓景、海景和山景外，還要考慮大廈本身的設施。 窗房排氣口、來水喉、來氣喉及去水渠等，除了有礙觀瞻外，廚房排氣口會帶來油煙、熱水爐出風口帶來熱氣、去水渠會有潛在的衛生隱患。可是，在樓書內並不會顯示外牆的設施舖設的情況。 一般來說，廚房抽油煙機出口、升盤、坐廁及浴缸去水渠通常會由廚廁以最短的距離走到外牆，抽氣會直接排放，去水渠會先由另一條向橫走的去水渠接駁後駁到垂直的大渠到地面。近期的新盤，洗衣機通常設於煮食爐下，所以通常廚房有兩組去水渠(升盤及洗衣機)，而廁所有三至四組去水渠(企缸、洗手盤、坐廁及地台去水)，至於實際情況，會否裝置金屬襯飾遮蓋去水渠，則要到收樓時才知曉了。 以下是煥然懿居T1A/J室去水渠走線的估計圖，A室的露台應會望到J室的去水渠系統及廚房油煙出氣...
煥然懿居屬巿建局重建物業，定位介乎私人樓與政府樓之間，戶型變比不會有太大突破。不過由於巿建局需要自負盈虧，有時會比一般資助房屋想多售出一點私人空間。譬如煥然懿居部份五樓單位設有私人平台，面積由15平方呎至267平方呎不等，在計算實用面積時，該平台不會被計算在內，但住客可以獨立享用平台空間，屬於增值之處。 例如1座5樓G室，單位實用面積449平方呎，平台面積159平方呎，而在平台上還有一個標示為公共空間、大約5平方呎的地方，該空間只是名義上保留給屋苑使用而已。
天台或平台的特色戶要留意兩種動物，貓與狗。筆者指的不是指真的貓或狗，而是英語Cat及Dog。為了方便工作人員進出公用地方以應付維修或清潔需要，在平台或天台會設置Dog House 或Cat ladder。Dog house 意思是在平台上突出的部份，有蓋或門讓工作人員進出。Cat ladder是直梯，又稱貓梯或擒梯，是供工作人員在外牆上落的梯。 在平面圖中見到這兩種設施的話，幾乎可意味著工作人員可隨時進出這些地方。煥然懿居1座5樓F室與G室中間的天井便設有一個Dog house，工作人員可隨時出入，而G室的廁所企缸旁有玻璃窗，住戶需留意會否乍洩春光了。至於該位置的廚房及客廳窗，也隨時會見到工作人員工作而嚇自己一跳的情況。另外，煥然懿居不設隔火層，該天井即是在36層的底部，不見天日之餘，樓上掉...
有業主多年前開始供樓，H按封頂息為2.15%，若果下月轉按，屆時封頂息為2.25%，轉按是否仍有着數？ 筆者認為仍然是好選擇。 首先，2.15%與2.25%分別很小，每100萬元貸款額，每月供款只差約50元，但轉按現金回贈最少2%，以400萬元貸款額計算，扣減律師費後有近7萬 ...
2021年7月27日 · 新聞評論. 置頂. 樓花按揭遭封殺 準業主自救手冊【星之谷專欄 – 東方日報】 作者: 子非魚. - 2021-07-27. 近日有發展商新盤延遲交樓，部分銀行拒絕受理有關 樓花按揭 申請，傳媒繼而廣泛報道。 其實準業主最終仍然可以改用「建期付款」方式解決問題，但會有甚麼影響呢？ 理論上，銀行不會因為延遲交樓而拒絕接受按揭申請或批核，除非新盤本身有爛尾風險，導致抵押品有價格急跌的可能性，才會減少承造該新盤的樓花貸款。 所謂樓花貸款，亦即是以「即供付款」方式，在樓花期時已經開始借按揭，其時物業尚未落成。 據筆者了解，如果該新盤準業主本身已遞交樓花按揭申請表，個別銀行會照樣受理，估計其他銀行會陸續跟隨做法。 建期付款保障度大.
