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2021年3月11日 · 2021-03-11 經絡按揭. 早前有新盤單位因為項目工程涉及護土牆及斜坡工程，至今仍未獲批出入伙紙，如果計及地政總署發出的滿意紙，預計要等待至今年六月才可交樓。 究竟甚麼是「入伙紙」？ 甚麼是「滿意紙」？ 如何影響發展商正式交樓？ 經絡按揭一次過拆解種種疑問。 入伙紙VS滿意紙. 入伙紙正式名稱為佔用許可證（Occupation Permit，簡稱OP），由屋宇署發出。 發展商被獲批准建築圖則後便可以施工，竣工後由發展商則師向屋宇署申請入伙紙，屋宇署會派員檢驗，以了解單位是否符合結構安全、入住標準、物業的用途及每層單位數目。 一般情況下入伙紙只要依據建築圖則施工，一般不難獲取，只要有物業入伙紙便能入住。 運房局會根據入伙紙作為準則，公佈每季私人住宅落成數目。
- 業務發展
- 業務3大類別
- 行業分析
- 背景因素
- 競爭優勢
- 財務數據理想
- 發展前景
- 投資策略
雅生活成立1990年代，管理雅居樂集團開發的絕大部分物業，並引入香港式的物業管理模式，2015年除管理管理雅居樂集團的物業外，亦管理獨立第三方的物業。 到2017，雅生活收購了綠地物業，並引入綠地控股作為戰略股東，依靠雅居樂集團及綠地控股這兩間在中國有一定規模的物業發展商，提供了一定的生意，並以「雅居樂物業」和「綠地物業」兩大品牌經營。 到近年，進一步收購數家區域性龍頭物業管理企業，令業務進一步擴大。
雅生活的主要業務，可分為3大類：「物業管理服務」、「外延增值服務」、「社區增值服務」，當中以物業管理服務為最大貢獻部分。 物業管理服務。雅生活為物業開發商、業主、住戶，以及其他物業管理公司，提供一系列物業管理服務，其中包括為中高端住宅物業，以及非住宅物業（包括商用物業、寫字樓、多用途綜合體等），提供保安、清潔、綠化及園藝、維修及保養等服務。亦為地方性物業管理公司，提供顧問諮詢服務。 雅生活主要按照包乾制，收取物業管理服務的管理費，即是收取一個費用，經營盈虧均由物業管理公司負責，與業主無關。 外延增值服務。提供房地產全面的服務，包括銷售場物業管理服務、其他延伸的增值服務，如物業營銷代理、房屋檢驗等。 社區增值服務。向業主及住戶提供增值服務，包括家政、房屋及商舖經紀、智能家居服務、社區旅遊代理，...
在中國，物業管理費收費模式包括兩類：包乾制與酬金制，前者較為普遍，特別是對於住宅物業而言。在非住宅物業類別，逐漸開始採用酬金制，使業主更深入地參與其物業管理，且物業管理服務供應商亦受到更加密切的監督。 近年，隨著中國不斷城市化，以及人均可支配收入增加，物管行業所管理的物業面積，正快速增長。根據調查機構中指院的資料，物管行業的百強企業，管理物業的總面積，每年都以1、2成的速度增長。 當中的住宅物業，仍佔最大比例，但物業管理公司追求管理物業類型的多元化，這是行業的情況。 過往，中國對物業管理的概念並不多，但隨著城市化，同時更多屋苑、大廈類的物業，加上人民對生活質素追求的提高，都令物業管理行業發展快速。 行業的優點是持續性，當物業管理公司取得某大廈的合約時，這生意就會一直持續，除非該公司做得不好，...
雅生活由雅居樂集團分柝，現時雅居樂集團仍是雅生活的大股東，持股50%以上，過往雅居樂集團不斷提供旗下的物業予雅生活管理，到近年，雅生活則主動開拓其他市場。 這裡簡介一下雅居樂集團，這是中一家以中高端房地產開發為主的發展商，除主打住宅物業發展外，亦從事環保、建設及酒店等產業。雅居樂集團本身擁有一定的規模，每年的營業額超過500億人民幣，同時有一定的品牌，由於有這背景因素，令雅生活擁有管理的物業不斷增長，而且憑這背景而增長。 另外，由於雅居樂集團本身行中高端路線，因此雅生活所提供的物業管理質素，都行中高端路線，以中國平均的物業管理收費計，雅生活比平均數高1、2成。隨著近年發展的物業趨向較高端化，市民對物業管理的質素要求都有所提高，相信以較高端定位會較有利。 2017年，雅生活與綠地控股建立了戰略...
正正由於背靠雅居樂集團，以及綠地控股兩大主要股東，這企業無論在規模上、品牌上、持續的生意上，都有一定的優勢。 由於這兩間企業都有房地產業務，當不斷建成物業時，就需要物業管理，很大機會就會為雅生活提供生意。 雖然這兩間企業，並不是必然提供物管生意給雅生活，但憑著上述所講的背景因素，加上雅生活已建立了品牌，相信這兩間企業都會保持旗下物業在物管上，服務及品牌的統一性，因此，雅生活不斷獲得這兩間企業的生意，都是合理的事。 另外，中國的物業管理行業，企業化發展的時期不算很長，雅生活算是較早期走進行業的企業，因此有一定的經驗及品牌，同時行中高端路線，這都是較有優勢的因素。加上企業有一定的規模、資源，在管理上更能標準化及專業化。 隨著中國人的生活質素提高，要求亦有所提高，雅生活推出更多延伸的服務，例如「管...
從上述的財務數據可見，雅生活的賺錢能力不錯，同時增長處於高水平，這是由於近年不斷進行收購，令業務不斷擴展，但正常情況下，這企業增長雖不差，但不會如過往般爆炸性增長。 由於上市前後的股構結構不同，因此ROE出現了較大的下跌，而過往的代表性亦不大。ROE慢慢會回到較能反映到企業真實情況的水平。 毛利率處增長水平，這是由於業務的規模效益，令人工佔比的成本有所減少，這亦是雅生活在規模上的優勢，反映賺錢能力比行業較好。 另外，這企業的負債不高，比一般內房股理想得多，因為中國不少房地產商的負債，都處於過高水平，但雅生活就穩健得多，負債水平健康，加上業務十分穩定，都反映這企業擁有投資價值。 現金流強勁是這企業另一優點，業務穩定、收現金能力強、業務持續性，從這企業的經營活動現金流量，就能見到這企業的現金流相...
中國的城鎮化，以及人均可支配收入增長，成為物業管理行業的主要增長原動力，而雅生活近年積極進行併購活動，帶動業務不斷增長，相信管理層仍有野心，這企業仍會保持一定的增長力。 雅生活表示，將進一步擴大業務規模及市場份額，通過尋求戰略投資、收購及聯盟機遇，拓展物業管理服務組合。 另外，中國政府已發佈指導性意見，以加強物業管理服務質量的標準化，相信長遠對較有規模，以及較高端的物管企業有利。種種因素，都反映雅生活發展仍然正面。
綜合來說，雅生活無論在業務本質、規模、品牌、財務數據、前景，都是理想的，反映這企業有一定的質素。加上這企業的背景因素，以及行業的發展，相信這企業的前景不差，有長線投資的價值。 整體來說，相信雅生活長遠能保持中速增長，長遠發展正面，只要股價不是在熱炒的時期，投資者都可考慮這股。 由於盈利變化較大，投資者要以較合理的盈利去計算（股票班有詳細講述）。現時這股大約處合理區的中間，由於行業及企業仍處發展階段，因此投資者宜長線持有，慢慢等更佳的收成。 （本人為證券業持牌人士，未持有上述股票） 美股表現近年持續強勁，不知如何入手？我們精選了10隻高增長美股，並撰寫了《不應錯過的10隻高增長美股》免費報告。立即按此下載！ 想提早退休? 想提高每月的被動收入? 我們撰寫的《必須收藏的收息股投資指南》電子書用實...
2022年1月12日 · 1. 按揭成數. 已補地價的居屋的按揭成數與私樓無異，1,000萬以下單位最高按揭成數為六成（上限500萬），1,000萬以上單位的最高按揭成數為五成。 所以早前高成交例如康山花園或樂富富強苑，由於成交價高於1,000萬，最高按揭成數只能做到五成。 以1,100成交的富強苑為例子，最高按揭貸款額為550萬，首期開支同樣為550萬。 2. 可做按揭保險. 市場上有樓價1,000萬以下的已補地價居屋單位放售，此類型單位可透過使用按揭保險，申請八至九成按揭。 800萬以下最高按揭成數為九成，800至900萬為八至九成按揭，900至1,000萬最高按揭成數為八成（上限720萬）。 例如近日富強苑一個已補價680萬單位正在放售，承造九成按揭，首期便只需要68萬。 3. H按/P按/定息按揭.
2021年3月18日 · 1.生地. 「生地」是指潛在的土地供應，例如政府未售出的住宅土地、未批出合作發展商的鐵路和市區重建局發展項目，及已獲規劃許可作為住宅用途但尚未與政府達成必須的土地契約更改或土地交換協議的私人土地。 2.熟地. 「熟地」是指政府已出售的住宅土地，項目可隨時動工。 例如政府已售出的住宅土地，及已與政府達成必須的土地契約更改，或土地交換協議的鐵路或市建局發展項目，及已獲規劃許可作為住宅用途的私人土地 。 3.施工量. 運房局及屋宇署對於施工量有不同定義，運房局是指已開始地基工程及鐵路物業已開始上蓋工程。 而屋宇署的定義是指獲發出施工同意書（俗稱「開工紙」）的上蓋建築工程。 4.落成量. 是指已獲屋宇署發出佔用許可證 (俗稱「入伙紙」)的私人住宅單位數目。
2021年9月29日 · 申請一次性批准. 律師樓唔On-list主要有幾個原因， 包括以往與該銀行合作時出錯，或者該銀行對於律師樓On- list有特定要求，如須具一定規模或歷史。 若律師樓不On- list，部分銀行允許律師樓申請一次性批准， 當然是否獲批則要視乎律師樓屬於銀行的「觀察名單」抑或係「黑名單」，以及過往合作是否出現重大失誤而定。 延伸閱讀. 現契物業翻按銀行一定要入屋睇樓？ 綠表持證人年事已高 買居屋做到按揭？ 唐樓按揭注意事項. 分享給你的朋友. 美股表現近年持續強勁，不知如何入手？ 我們精選了10隻高增長美股，並撰寫了《不應錯過的10隻高增長美股》免費報告。 立即 按此 下載！ 想提早退休? 想提高每月的被動收入?
2021年7月23日 · 一文睇清尺寸/方向/顏色等要求. 2021-07-23 經絡按揭. 不少新盤以門牌命名，例如長實「淺水灣道90號」及中國海外發展的「飛鵝山道3號」，顯示出優越高價地段。. 除了一般私人物業需要有門牌號數，政府物業甚至旅遊景點也已編配門牌號數，例如馬灣挪 ...
2021年10月21日 · 如果地產股的資產負債表強、現金流及現金水平夠多，都是有條件被私有化。 而九倉集團（SEHK：4）亦是大熱之一。 大股東會德豐過去曾多次增持九倉，今年5月曾步斥34.7億元，增持4.9%，平均買入價為23.184元，反映大股東認為公司價值顯現。
