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御海灣位於屯門南海皇路23號（中原樓市片區：屯門南）。發展商為新鴻基。入伙日期由2/2021開始。御海灣共有2期，2座，提供669個單位。御海灣的實用面積由254呎至731呎。御海灣交通便利，鄰近港鐵屯門站。小學校網為71。中學校網為屯門區。
2024年4月29日 · 御海灣 Regency Bay是新鴻基地產發展有限公司旗下的住宅項目，位於屯門海皇路23號。即睇御海灣 Regency Bay售樓說明書、價單、平面圖、視頻短片、VR、銷售安排、成交紀錄冊、入票及最新銷售情況等。中原御海灣專頁，助準業主把握資訊及入市時機。
御海灣. 以上相片於2019年11月23日及2020年7月4日於發展項目期數附近上空拍攝，並經電腦修飾處理，以展示發展項目期數大約之周邊環境、建築物及設施。 發展項目期數周邊環境、建築物及設施可能不時改變，僅供參考。 拍攝時，發展項目期數仍在興建中。 賣方亦建議準買家到有關發展地盤作實地考察，以對發展項目期數、其周邊地區環境及附近公共設施有較佳了解。 賣方就發展項目期數、其周邊環境、建築物及設施並不作出不論明示或隱含之要約、承諾、陳述或保證。 照片或圖像所顯示之地點僅供參考。 以上相片於2019年05月29日及2020年07月04日於發展項目期數附近上空拍攝，並經電腦修飾處理，以展示發展項目期數大約之周邊環境、建築物及設施。 發展項目期數周邊環境、建築物及設施可能不時改變，僅供參考。
開售中 | 263伙 | 在售 9 | 已售 253. 折實呎價. 17,833 - 18,574. 已售呎價. 15,290 - 24,600. 御海灣發展項目由新地發展，項目位於屯門海皇路23號，分兩期發展，合共提供669伙，當中1期名為御海灣，提供263伙，標準戶由開放式、1房、2房、3房連套房及多用途房，面積由254至 ...
- 預計於 2021年入伙
- 約10呎4吋至13呎11吋（約3.5米至4.25米）
- 標準戶由開放式、1房、2房、3房連套房及多用途房，面積由254至692平方呎
- 新鴻基地產
- 御海灣資料
- 配套
- 胡．說評分
- 揀盤策略
- 首張價單拆解
- 實例剖析
項目背景及特色
御海灣，位於「恒富街及海榮路」交界，前身是一幅「政府、機構或社區」用地，其後政府為提高住宅供應量，連同屯門東的用地改劃為住宅，當時被周邊屋苑「南浪海灣」居民向城規會反對改劃，認為會阻擋景觀及通風；但其後政府成功改劃，並在2015年5月推出土地招標，用地可建樓面354,566呎，終被新地以13.19億元投得，每呎地價3,720元。事實上，區內對上的發展項目已數到2018年開售的「弦海」了。
雖然項目日後有小型商場，但暫時未知開業時間，暫時仍要依賴樓盤對面「屯門中央廣場」內的小型商舖及酒樓，小型商舖均以補習社等為主。 最新的民生配套要前往「海典軒」，基座設有兩層高小型商場，下方有一個超市，可照顧日常需。如果有購物需要的話，最近也要前往「友愛邨」的公屋商場「愛定商場」。該商場原屬領展旗下的商場，在2017年領展售予基匯資本，商場樓面約有19萬呎，共提供160間商舖。但步行「友愛邨」商場起碼需時十五分鐘。 另外值得一提，樓盤剛好跌出「70校網」，屬於「71校網」，兩個校網是以「海皇路」作為分隔。「71校網」也有不少區內的一線學校選擇，包括遠至掃管笏的李金小學、鄭任安夫人千禧小學也在選擇之列。
因此，在衡量及歸納各項因素後，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，景觀由於暫時仍等待屯門延線通車，故交通一點主要依賴輕鐵、巴士及小巴。配套上也欠奉，故只能給予1分，唯一在景觀上可望到青山灣海景，故給予3分。樓盤開則也算多樣化，由開放式至三房也有提供，但部份開則卻偏向嶙峋，故只能給予2分。若以20分為滿分的話，樓盤可獲得8分。
一共分兩期發展的「御海灣」，以為單位會望到海，實情卻未必做到。皆因「御海灣」的第一期，是先推設於後方的「第2座」，大致可為三類景觀。 最優質已數到向南的「J及K」單位，但實情也只會跟項目第二期「第1座」對望；「D-H室」則會望向私樓「南浪海灣」方向，都是以樓景為主。至於「A-C室」及「L及M室」均會望向北面，即前方日後興建公屋的地盤。 因此對景觀有期待的買家，應該保留實力，待樓盤推出「第二期」時才入手，而如果真的希望購入項目的「第一期」則要較注重開則。第一期共提供263個單位，撇除14個特色單位之外，分層單位一共有249個，開則特色，我們會在下方逐一闡述。
首張及第二張價單開價
疫症爆發第三波，但新地「御海灣」首批開價卻沒有折讓，首批88個單位，扣除最高折扣額22%，即供均價17,377元，一躍成為屯門區首批最貴新盤。開售前再加推二號價單，一共50個單位，折實均價17,991元。價格高企，但發展商一貫採用兩種方法來吸客，幾乎百發百中。 第一就是總價低效應。首批單位中，發展商推出21個開放式戶型，即供入場價469萬元有交易，另外也推出了43個一房，折實起步價556萬；至於兩房單位則636萬起，而在加推的二號價單，也推出了一房連儲物室單位，這類可視為兩房單位使用，折實只是635萬元。但當然，更重要的一招，就是透過包羅萬有的付款辦法來吸客。
付款辧法
一如過往，新地提供「現金PLUS付款計劃」、「現金尊貴付款計劃」及「靈活EASY付計劃」三種付款方式，當中頭兩種都可視為「即供」，而第三種則可視為「建築期付款」看待。究竟選取上述三種計劃，之間有什麼分別呢?
首置客
究竟應該怎樣付款才是最實際呢? 我們嘗試用「御海灣」全場最平單位作例子闡述。單位為2座3樓B室，一個實用面積261呎的開放式單位，訂價為601.13萬元。假設這名買家為普通上車客，即在入市前並沒有持有任何物業，在他面前至少有八種上會方式。 包括可以選用「即供」或「即供加舊按保」，以獲取最高折扣額，但對第一筆資金成本需求則較高，就算選用「即供加舊按保」，也至少110萬元資金才可入市。其次，他可選用「即供加發展商二按」、「即供加REGENCY 120」，以獲取四個月上會期，變相每月供款會多一點，但第一筆資金需求少一點。 不過，倘若買家希望延至最後一刻上會，他還可選用「建期加發展商二按」、「建期加發展商一按」、「建期加REGENCY 120」、又或者如希望借取新按保，就可以用「建期加新按保」上會。
換樓客
如果買家在簽署臨約一刻仍持有物業，並打算在入伙前沽走物業換樓，而同時希望新物業能以最少首期入市，他則可以透過「建期加新按保」，並透過付款辦法上獲取發展商印花稅回贈。我們又用入場單位作簡單剖析。 如能夠準時還款，買家可向發展商免息墊支一半印花稅，以入場單位來計算，原本所需支付15%印花稅(註: 因簽約「御海灣」時仍持有物業，會被視為第二套房)，故稅項為82.95萬元，他選擇使用發展商的印花稅過渡性貸款，可以借取一半印花稅，即41.475萬元；自己則向律師繳付餘下一半41.475萬元，連同首期55.3萬元、以及雜費約1萬元等支出，實質第一筆資金就是約98萬元。由於按發展商會回贈10.5%的印花稅金額，故扣除過渡性貸款的金額後，實質現金回贈有16.59萬元。 但當然，如果他想把要「靈活EASY付款計劃」優惠發揮到盡，則還需要考慮提前上會，但代價卻是未能選取「新按保」。如果同樣希望維持一成首期，就需要運用「建期付款+REGENCY 120」，務求令自己支付一成首期，之後才選取印花稅回贈，並安排提前上會，這樣才有機會把「靈活EASY付款計劃」的優惠發揮到盡。
其他人也問了
御海灣發展項目是什麼?
御海灣樓價怎麼借?
新地「御海灣」以北有何改劃?
海下灣在哪裡?
御海灣2期. 以上相片於2019年08月05日及2020年07月30日於發展項目期數附近上空拍攝，並經電腦修飾處理，發展項目期數之大概外觀以電腦模擬效果合成加入並經電腦修飾處理，以展示發展項目期數大約之周邊環境、建築物及設施，並非作展示發展項目期數或其任何部分最後完成之外觀或其景觀，僅供參考。 拍攝時，發展項目期數仍在興建中。 賣方對發展項目期數的周邊環境、建築物及設施並不作出不論明示或隱含之要約、承諾、陳述或保證。 本廣告內提及之交通運輸服務由第三者提供，賣方對服務提供與否、詳細班次時間表、路綫、收費、使用條款、服務期限等，均不作任何不論明示或暗示的要約、承諾、陳述或保證。
御海灣. ( 集團所佔權益：100% ) 分享. 概覽. 地址. 海皇路 23 號* *此臨時門牌號數有待期數建成時確認. 區域. 屯門. 查詢熱線. (852) 8330 0338. 網站. www.regencybay.com.hk. /sites/assets/files/2024-01/ThePoint_App_Logo_original.png. /sites/assets/files/2019-03/apple-app-store_new.png. https://itunes.apple.com/hk/app/shkp-malls/id1181866241?l=en&mt=8.
