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香港已連續十年成為全球最難負擔的城市，要不吃不喝超過二十年才可以上車，中原城市領先指數在2019年6月攀上歷史頂點後也一直高位徘徊，但小市民的置業欲望並未減退。 未上車準買家對買樓苦無頭緒，由買賣流程、按揭計算可能也摸不著頭腦。 本文為新手買家所準備，希望一文可以梳理整個二手買賣流程，讓首置客買得安心。 胡‧說樓市.
- 項目背景
- 區內居屋項目
- 區內私樓項目
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區內七幅地改劃公營房屋
被視為2023居屋王的啟德「啟悅苑」，其位置在啟德發展區以西，座落於「啟德體育館」斜對面。「啟悅苑」為「2B6」用地。原本屬於土木工程署用作啟德基建、以及港鐵沙中線用地之用，區內六幅分別為「2B1」、「2B2」、「2B3」、「2B4」、「2B5」及「2B6」，用地原本待工程完結後會作私樓發展，但政府因應市場對公營房屋需求增加，決定把這六幅用地，連同「1E1」地盤，改劃作公營房屋發展。
啟悅苑最鄰近宋皇臺站
新居屋2022年先推出「2B2」用地「啟欣苑」，但今次推出的「2B6」用地則在位置上最接近「宋皇臺站」出口，日後落雨也接近不用帶雨傘。連同「2B3」、「2B4」及「2B5」分別提供1,280伙、1,840伙及1,740伙均由房委會發展，全數會發展新居屋出售。至於「2B1」項目則劃為「綜合發展區(5)」、連同劃為「其他指定用途註明混合用(3)」的「1E1」地皮會交由房協發展。
2023年輕微修改規劃大綱
根據2019批出的初步規劃，以及其後在2023年的修訂，「2B1」至「2B6」的六幅用地，均會各自興建2座住宅，以及2層高零售大樓，預計可提供10,550個單位，連同「1E1」保留作重置「真善美邨」居民之用，預計提供2,050個單位在內，這七幅用地會提供12,600個住宅單位，預計容納人口35,190人。七幅用地共提供約875個私家車車位、116個電單車車位、840個單車車位及132個 商用私家車車位。政府亦計劃在「2B2-2B6」範圍內增設兩所幼稚園，以及在「2B3」用地內增設濕地街市。相關工程會分階段由2020年至2022年展開，預計2024年至2026年完工。
啟朗苑
啟德區屬於新發展區，但區內首個居屋項目，就是在市建局資助房屋「煥然壹居」旁的「啟朗苑」，三座物業，合共提供683個單位，面積由286-471呎，當日折算呎價直迫一萬元，創出居屋推售以來的新高，售價由227.28至488.4萬元之間，均價9,755元呎。
煥然壹居
至於另一個資助房屋已經數到「煥然壹居」，是政府在2015年公布增大資助房屋計劃下的單位。位於啟德「沐翠街3號」，地盤面積61,290呎，共由三座高座及一座低座組成，合共有484個住宅單位，除了把146個單位預留住市區重建「樓換樓」之用，其餘則以折扣價售予合資格人士。項目共提供四種戶型，由開放式、一房、兩房及三房一套，面積由332-675呎不等。
啟欣苑
區內第三個居屋項目，就是「啟欣苑」，其位置挨近「宋皇壹站」，而非啟德區的中心區，跟今次即將推出的「啟悅苑」很相似。「啟欣苑」當日以平均呎價8,530元推出，因為項目有提供面積低至186呎的開放式單位，去到最大兩房單位448呎，故其售價低至124萬，最高價則為479萬元。
啟德一號
作為區內首個私樓住宅項目，由中國海外發展的「啟德一號」，兩期合共提供1,169個單位，被前任特首梁振英推出作「港人港地」的項目，規定買家必須為香港永久性居民，且期後三十年內也只能轉售予香港永久居民，最新二手呎價20,190元。
嘉匯、龍譽、天寰
「啟德一號」一期開售後，發展商在2017年1月也推出第二期，此時嘉華地產也乘勢推出了位於沐寧街7號的「嘉匯」，項目共由八座物業，合共提供900個單位，最細單位325呎起步。而第三個項目則為「龍譽」，屬內房保利置業首度進軍香港的項目，由4座共930個單位組成，有提供最細228呎開放式單位。其後，再有建灝地產發展的「天寰」推出，七座物業，合共822個單位。三個樓盤現時均份分別介乎23,000-24,000元之間。
尚．珒溋、嘉峯匯
啟德站以南的樓盤，包括「嘉峯匯」及「尚．珒溋」，其中合景泰富及龍湖地產合作的「尚．珒溋」，由七座組成，合共提供667個單位；至於嘉華地產發展的「嘉峯匯」則由十座組成，共提供1,006個住宅單位，兩個樓盤開售時的呎價分別為24,310元及22,887元。以至前身由海航持有的幾幅私樓用地，都分別被恒基及會德豐投得，並發展為「The Henley」及「Monaco」系列，部份都已經落成入伙。
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- 啟徳2B6號地盤
- 2座
- 2,046個
- 啟悅苑
不過，配套不足問題仍有望改善，皆因掃管笏將有大量新供應湧出，撇除新地和長實合資的小秀村補地價項目外，單是NAPA周邊地皮，保守估計將有逾4,600個單位提供，以平均每戶2.8人計算，小區的新增人口將近13,000人，未來有望透過需求帶動配套提升。. 想避開 ...
雖然房委會尚未敲定「居屋2024」的申請詳情與屋苑，但當局最新已公布通過「家有初生優先配屋計劃」，意味有初生嬰兒的家庭申請「居屋2024」時，可獲與「家有長者」同等優先揀樓待遇，《胡‧說樓市》將密切為大家跟進最新消息!
由小型發展商宏富遠東發展的新盤「南屏匯」，可能單說樓盤名，大家也沒什麼印象，因為樓盤的確不太起眼，只有47伙，由39間分層單位、以及8間洋房組成；但樓盤在2021年9月開售，竟在短短兩三個月間，把分層全數沽清。如此速戰速決，交樓又有沒有驚喜
新盤攻略, 最新消息. 1. 新地於屯門南海皇路「御海灣」，共提供669個單位，戶型有一房至三房。 項目剛上載了樓書與價單， 首批即供均價折實17,377元，為屯門區首批最貴新盤。 其後再加推二號價單，加推50個單位，折實均價17,991元，令開售前一共推出了138個單位，佔全盤52%。 發展商定於7月25日開售，推出108個單位。 買家會分開AB組進行揀樓。 A組需選購最少兩個單位，而B組則選購最少一個。 在疫情及美國制裁等不明朗因素下，發展商開價仍然進取，究竟付款計劃是否吸引？ 各種戶型又點揀？ Click下面關鍵字即刻睇晒佢！
1. 新盤揭開搶攻戰，位於啟德區、由恒基地產發展的「The Henley」也推售。 全個項目會分三期推出，其中第一期就推出了高座的一半、以及全數低座單位，合共有479個單位。 樓盤位於沐泰街7號，前臨啟德體育園，較毗鄰Monaco能夠享有較開揚的景觀，但其價格也是整區最高。 發展商在正式開售前也一連推出了三張價單位，合共196個單位，第一張價單折算高達26,448元，貴絕整個啟德區。 所以雖然物業關鍵日期定於2022年4月30日，距離落成期足有11個月，理應可以申請舊按保，但因項目訂價高昂，故實際並不能申請 舊按保 ，更只有少量一房單位符合新按保門檻。 我們會按樓盤的位置、景觀、揀樓攻略作一分析，及對價單以至付款辦法給予讀者建議。
