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2021年7月11日 · 而恒大社會科學系副教授顏樂燊則把焦點放在另一個不太被談論的群體身上：80、90年代移民的香港人，當他們的後代從外國回流香港後，為何選擇再走？ 鄧鍵一看世代對移民想法斷纜，她就發現這群在「太空人家庭」成長的小孩，長大回港並成為父母，為小孩與家庭打算未來時，會受自身經歷影響，「他們走的原因與90年代移民者有些不同，以前90年代離港，既是驚九七，亦因當年香港的大學學位不多，就會把細路掉去外國攞張沙紙，回來更吃香。 而現在這班人在外國長大，知道在那邊的生活如何，有另外一套思想，如他們的成長環境比較多空間、沒香港大壓力，就想小朋友也有這樣的生活。 「太空人家庭」成長 着重生活模式.
- 何謂 「祖堂地」？
- 面積及分佈
- 轉讓程序
- 賣祖堂地≠拆祠堂
- 面積分佈 官方話無數字
- 數目一直更動
- 司理亂象 或無王管
- 鄉紳倡有「兩家茶飯」揀
- 助偏遠鄉村復耕
- 與財團合作 保留恆產
定義 「祖」地一般以成立者之名命名，例如鄧輯伍祖、李富祖，傳給直系男性子孫，成立者的兄弟或親屬無權染指；「堂」地一般是留給宗族或家族的土地，可建祠堂、廟宇及祖墓等。祖堂地以往最常用作農地，收入用以祭祀及照顧該族村民，故歷來均不能輕易賣出、分割或侵佔。祖堂地是氏族社群共同擁有的財產，是維繫其生存、傳承和傳宗接代的主要關聯。
民政事務局於今年7月回覆立法會議員提問時指出，由於祖／堂土地的數目及面積對民政專員在處理出售祖／堂土地的決定時沒有關聯，民政專員並沒有就有關資料作出統計，政府亦未有計劃就全港現有祖／堂土地的數目及面積展開統計。新界鄉議局研究中心主任薛浩然曾於2019年依據官方文件的數字，推算出新界祖堂土地應不少於2088公頃，共有約7300個祖／堂地，當中以七大氏族（鄧、侯、彭、廖、文、陶、簡）的發展最為興盛，用祖堂名義註冊的土地最多，主要位於北區、元朗區、大埔區。
現時祖堂地轉讓手續繁複，必須得到祖堂所有有份人同意和授權才能轉讓。司理會向民政事務處提交土地轉讓申請，處方會就此發出通告，若通告限期前無收到祖堂有份人反對，申請才獲批准。據《香港新界「祖堂」土地問題歷史、傳統與法理》所寫，極少數祖堂成員反對的理由一般包括：一、堅持原封不動，以土地形式永續保留祖先物業；二、認為賣地價格過低；三、認為賣地收益分配不公；四、其他對人不對事的理由。 背景
祖堂土地源遠流長，據薛浩然所指，祖堂設置可追溯至宋朝（公元1050年），范仲淹創建義田，改變以往由門第或大官壟斷的傳統，開創氏族擁有土地的形式，以收益資助族人生計。中共上台後採土地國有制，氏族瓦解，香港卻如「時空交錯」，在英國殖民政府治下保留了祖堂這種氏族經濟共同體，「是研究宗族制度的活化石」。他形容這是中國特色的信託制度，但信託有時限，祖堂卻是永續（perpetual），「是中國唯一保留下來的特殊土地持有形式」。祖堂地意義重大，上水區鄉事委員會主席、鄉議局當然執行委員侯志強卻說有足夠賠償，祠堂也可以拆，言論似顯得悖理違情，但值得留意的是，祠堂並非一定建於祖堂地。因祖先視祖堂地為收入來源，故在農耕社會，祖堂地一般位於河溪旁邊、方便耕作的平坦地段，而且地段隨祖先財力日漸增加。祠堂則另請風水師傅...
弔詭的是，《施政報告》說儘管沒有正式數字，但確知新界有不少祖堂地可供發展。坊間流傳的2400公頃亦非官方統計。地政總署前署長劉勵超一直關注土地房屋問題，他認為政府或得悉個別祖堂地規模足夠，才會斷言可供發展，惟公眾並不知悉。他亦對其面積及分佈抱有質疑，「祖堂地一定有解決土地荒的作用，問題在是否真的用光約2000公頃呢？有幾多是大到可以獨立發展呢？它不是一幅完整的用地。如果零零丁丁，不是太大，用來發展什麼呢？」他相信各區地政處不會特別統計轄下地區的祖堂地數目及面積，即使鄉議局向政府提供估算數據，政府也要逐一核查。日前鄉紳代表梁福元展示委託地政總署做的祖堂地查冊地圖，亦印證應有紀錄。薛浩然則說「特首一係講大話，一係畀下屬呃埋」。因這些土地都須經司理向以前的理民府或現在的地政總署繳納地租，否則土地會...
負責打理祖堂地事項的司理會有本「簿仔」，註明各有份人持有的業權份數及地段，如經註冊，也有俗稱「大地紙」的政府契約。但部分村的司理已移民多年，正本也在海外，只有政府有土地紀錄和有份人有相關證明，即使村長也未能掌握所有祖堂地，其餘人亦只可付費查冊確認某塊土地是否屬於祖堂。另外，有些祖堂地由其他村的祖先買下，無從考究，如粉嶺軍地村是條多姓原居民村，各姓都有自己的祖堂地，原居民代表劉永安說：「自己村有時都知（哪些是祖堂地），人哋村、佢哋阿公喺度買咗，流傳畀子孫，一房有百幾人，都唔知族人去咗邊。」每個祖或堂可有多個地段，因捐地、有份人絕房等原因一直更動，祖堂數目亦有增加，由1980年代末的6000個升至2000年代初約7300個。只要有人買下新界土地並留給子孫，都可變成祖堂地，像劉皇發生前就以其先父名...
祖地及堂地均由司理管理，後者須註冊及入契。司理的投選方法沒有明文規定，部分會在每年農曆二月初一商討村內事務時推選司理，一般是終身制，有的因無人競選連任多年，有的則會每條巷輪流派人擔任。另外，祖地因屬於直系子孫，部分村長並不干涉司理委任。曾有司理未經有份人同意，私自租出土地，亦有祖堂地司理去世，但要重選司理須得所有人同意，以致司理一職懸空。文錦渡曾有乏人管理的祖堂地被非法霸佔，變做貨櫃停車場。 此外，《新界條例》雖列明在取得土地後未委出司理或更換司理後3個月內未證明，政府可沒收土地，但官方其實甚少執法規管，政府曾於2003年提出修訂，要求司理須為涉及違例發展的罪行承擔法律責任，但收到新界鄉議局、多個鄉事委員會及逾百個祖堂反對，終撤銷建議。
在《施政報告》出爐前，有鄉紳說祖堂是氏族傳統，不能隨便變賣，故反對政府動用《收回土地條例》作公共用途，更指等同「滅族」。不過，有部分鄉紳主張可以收地，只是要劃一以甲區（即涉及新市鎮或全港性主要工程）的特惠補償率（每平方呎1332元）收回，與此同時，又促請政府放寬轉售門檻，令人無所適從。有評論指將祖堂地劃為甲區，無形中提高了祖堂與發展商的議價能力，劉勵超不排除這一可能，認為兩套機制（政府收地和私人買賣）會互相參考，鄉紳也可依據兩邊的價位決定，如發展商開價不合心水，便留待政府收地。鄉紳如此精明，可能是由於以前吃虧不少，有村長指新界人埋怨政府以低價收地，平整後卻賣幾萬元一呎。本來村民想貢獻土地令社會得益，結果被中間剝削。現在《施政報告》研究修訂《新界條例》，放寬出售祖堂地限制，但沒提及劃一特惠補償...
買賣套現以外，是否有其他可能？沙頭角梅子林村村長曾玉安指：「我們這邊不牽涉太多利益，（放寬門檻）對外面平原地帶較大影響。我都認同要善用土地，建屋、復耕、康樂設施也好。」他稱目前村中90%的祖堂地都是荒廢。自「永續荔枝窩」計劃開展後，他就幫忙統籌供復耕的土地。村裏的祖堂地一塊約數萬呎，不及元朗、錦田一帶的大，但也有好處：「祖堂地通常集中、大幅點，私人地因業權分散，小塊小塊。官地亦難用。」最近沙頭角生態文化協會物色間種及露營用地，他提議租借私人地旁邊一塊近萬呎的德安祖土地，便能增加一倍面積：「零散都不要緊，砌在一起就好完整，便這樣建議，容易可行。」 司理早在海外身故，他唯有親自聯絡分散英國及香港的五房人代表，「花了很多時間要他們明白，因他們身在外國會有好多想像。之後游說了四房，有一房反對，但不想...
曾玉安補充，若按舊時傳統也未必要全部有份人同意才能轉售土地，「以前有個宗長、族長，由他決定，識大體，整體方向對就可以，沒可能民主諮詢」。祖堂地旨在子嗣有恆產，故新界氏族都深明不應隨便變賣祖先資源，但他指恆產可以另一方式存在，不一定有田地才能保障後人收益：「換現代的，例如祖堂名義的債券、成立公司、房產，一樣遵守了祖先給恆產的長遠保障，不是賣了就什麼都沒有。」有評論預料鄉紳不會輕易賣地，或會以公司名義與財團合作，在項目上分一杯羹，如此豐厚的收入，或許超出祖先預期。而發展商要與鄉紳談攏條件，也並非易事。
2022年1月30日 · 【明報專訊】長沙灣汝州西街永康工廠大廈是市建局首幢局部改造工廈。 該局於2013年向業主發出收購建議，準備重建，但4年間只收得約67%業權。 業主立案法團更在2016年翻新外牆和更換升降機，顯然無意易手。 該局董事會於2018年通過終止重建計劃，及後決定局部重修這幢於1962年落成、樓宇狀况屬「失修」類別的工廈，耗費約1.5億，其單位主要用作樓宇復修部的辦公室。 這在外界看來是騎虎難下之計，市建局則視之為範例，冀供面對工廈業權分散難題的法團及發展商等參考。 公用空間改造較少見. 香港測量師學會建築測量組主席張文滔指局部改造其實一直存在，對行內人來說不算新穎，早有不少工廈將部分樓層改為數據中心，與這次的模式相近，「但這次有些不同的地方，就是連公共位置都有改建工程」。
2021年2月9日 · 新型冠狀病毒疫情肆虐全球，除了造成人命傷亡外，亦嚴重打擊各行各業，香港電影業亦不能倖免，令電影業接近停擺。. 有見及此，劉鑾雄與太太陳凱韻（甘比），再度為香港電影業界出力，將向天下一集團旗下公司開拍的5部本地製作電影，投資1500萬港元，令 ...
2024年1月13日 · PAST ARTICLES. 張致恒雯雯開公司 自家製節目月費388 每條影片收100元 (13:45) 文章日期：2024年01月13日. Share. 張致恒和太太雯雯宣布開設影片製作平台，為品牌製作宣傳影片、企業影片及長片，平台另外定期推出自家製收費節目。 （張致恒Ig圖片 / 網上圖片 / 明報製圖） 張致恒（Steven）和太太區燕雯（雯雯）雖然關係時好時壞兼有經濟困難，雯雯不時在社交平台嗌離婚，被網民取笑為「離婚界KOL」，但兩人仍四年抱四。 Steven最近半年已做過多份工，惟每次也只做一陣子；雯雯稱要照顧兒子不能打工，平日靠偶爾的網上廣告收入幫補生計。 Steven早前在社交平台公開新動向，稱加入帶貨行列賣翡翠玉石等奢侈品。
2023年2月19日 · 類似爭議並非首次在啟德出現，政府曾改劃部分商業用地作住宅，同樣引來地產商以影響CBD為由反對。到底大量商業用地是否CBD的必需品？香港正在規劃第三、第四個CBD，整體商業用地供應又是否愈多愈好？
2022年1月30日 · PAST ARTICLES. 地盤選秀：柴灣中巴車廠 地標大改造 工廠住宅好相處. 文章日期：2022年01月30日. Share. （LOSZEHAHA提供） 【明報專訊】傳統工業區如柴灣、觀塘和荃灣不斷有新樓盤建成，「工廠三寶」（爵悅庭、樂悠居和立坊）更坐落荃灣工廈群中，可見住宅與工業區不再涇渭分明。 隨着工廈重建和活化，將有更多在工業區與住宅區之間的新建築平地而起，就像昔日柴灣中華巴士車廠位處的地皮。 它俗稱「柴廠」，曾是巴士迷的朝聖地、小西灣居民回家的地標，現在也是該工業區內首個綜合發展區。 日後取而代之的新成員，能否承載社區的歷史，加強與整個社區的諧協？ 乜窿窿：柴灣道391號. 清拆時間：2020年. 地盤面積：10.242萬方呎.
