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  1. 香港地租 - 维基百科,自由的百科全书

    zh.wikipedia.org/wiki/香港地租
    • 徵收對象
    • 《中英聯合聲明》
    • 《新界土地契約(續期)條例》(香港法例第150章)
    • 《基本法》
    • 自1997年7月1日後的批地安排
    • 特殊批地及地租政策
    • 《地租(評估及徵收)條例》(香港法例第515章)
    • 地租類別
    • 《政府租契條例》(香港法例第40章)
    • 《地租(評估及徵收)條例》(香港法例第515章)的實施

    1841年香港開埠,香港島上的土地於同一年便開始由殖民地政府出售予私人買家。除了中環花園道的聖約翰座堂的土地屬永久業權外,其他所有土地均以批租形式出售。契約條款因應出售當時的土地政策而有差異。一般的批租期為固定年期75年、99年、150年或999年,而沒有續租權利;或是可續租年期75年、99年或150年,而有權分別再續租相同的年期。土地買方(即契約持有人)須於批給契約時,向政府繳付反映當時土地的地價,並且繳交年租,此之為「地稅」(有時亦會籠統稱為「地租」)。地稅通常為象徵式金額。 香港島和界限街以南的九龍半島為中國永久割讓予英國之地,而界限街以北之新九龍和新界則為英國按1898年簽定之《展拓香港界址專條》而向中國之租借部份,限期99年。因這些地區的土地只屬租借性質,所以港英政府需另立法源去確立在這地區收取稅項。故在這些地區所批出和賣出的土地繳交的,便是為「地租」,有別於按其他法例而徵收的「地稅」。

    中國政府及英國政府於1984年12月19日簽署《中英關於香港問題的聯合聲明》(下稱《聯合聲明》)。該聲明於1985年5月27日生效,而其附件III載列有關批出新土地契約及不可續期土地契約的續期事宜。 根據《聯合聲明》附件III的規定,香港政府在1985年5月27日至1997年6月30日期間批出的新土地契約的租期不可超越2047年6月30日。(而在這期間獲批或獲續期土地契約的港島和九龍物業,也改為繳交地租,而非之前這兩地區一直繳交的地稅。)土地承租人須繳納地價及象徵式租金直至1997年6月30日,在該日以後則無須補地價,但須每年繳納相當於當日該土地應課差餉租值3%的年租,此後,年租會隨應課差餉租值的改變而調整。 附件III亦訂明,除了短期租約和特殊用途的契約外,1997年6月30日以前期滿的不可續期土地契約,如承租人願意,均可續期至2047年6月30日止,無須補地價。從續期之日起,每年繳納相當於當日該土地應課差餉租值3%的年租,此後,年租會隨應課差餉租值的改變而調整。 至於1997年6月30日以後期滿而沒有續期權利的契約,附件III訂明,將按照香港特別行政區有關的土地法律及政策處理。

    《聯合聲明》附件III載列的大部分不可續期契約是關乎新界(包括新九龍)的土地。當時有超過30,000張新界土地契約,不少屬共有業權。由於沒有可能逐張契約續期,唯一可行方法就是透過立法,在差不多同一時間把大批的契約續期。政府因而在1988年制定了香港法例第150章《新界土地契約(續期)條例》。 該條例第6條把所有新界土地契約(除葵青貨櫃碼頭及香港中文大學等28幅特殊用地外,於回歸後另擬新契,有效期亦是50年,但並非由1997年7月1日起計)自動續期至2047年6月30日,毋須補地價,但承租人須按照第8條的規定,每年按時繳納相當於批租土地應課差餉租值3%的租金。不過,有關新定應繳地租和豁免地租的條款稍後被廢除,並納入1997年制定的《地租(評估及徵收)條例》(香港法例第515章)中。

    《香港特別行政區基本法》於1997年7月1日生效,令《聯合聲明》所訂明的土地政策得以實施。 第120條 香港特別行政區成立以前已批出、決定、或續期的跨越1997年6月30日年期的所有土地契約和與土地契約有關的一切權利,均按香港特別行政區的法律繼續予以承認和保護。 第121條 從1985年5月27日至1997年6月30日期間批出的,或原沒有續期權利而獲得續期的,超出1997年6月30日年期而不超過2047年6月30日的一切土地契約,承租人從1997年7月1日起不補地價,但需每年繳納相當於當日該土地應課差餉租值3%的租金。此後,隨應課差餉租值的改變而調整租金。 第122條 原舊批約地段、鄉村屋地、丁屋地和類似的農村土地,如該土地在1984年6月30日的承租人,或在該日以後批出的丁屋地承租人,其父系為1898年在香港的原有鄉村居民,只要該土地的承租人仍為該人或其合法父系繼承人,原定租金維持不變。 第123條 香港特別行政區成立以後滿期而沒有續期權利的土地契約,由香港特別行政區自行制定法律和政策處理。

    香港回歸及香港特別行政區政府成立後不久,政府根據《聯合聲明》附件III制定首項土地政策。行政會議於1997年7月15日通過各項有關土地契約和相關事宜的條文。 上述土地政策包括,由批租日期起計,新批土地契約的年期定為50年,惟新批作特殊用途契約及短期租約則除外。承租人除繳付地價外,還須由批租當日起每年繳納地租,款額相當於批租土地應課差餉租值的3%。 當沒有續期權利的土地契約期滿後,香港特別行政區政府有全權酌情決定期滿後續期50年。承租人無須補繳地價,惟同樣須由續期當日起就有關物業每年繳納地租,款額相當於有關物業應課差餉租值的3%(而特殊用途土地另計)。 1. 2012年,海運大廈續租土地21年,代價是按季繳納租值3%之地租,加補地價79億。

    政府對以下14類機構的特殊批地及地租安排如下: 1. 公用事業公司(電力公司、電訊公司、煤氣公司等,鐵路除外)、香港賽馬會:按市價批出公用事業及馬場所需用地,並按現行地租及地稅政策繳納地租。 1. 香港房屋委員會:以1000元象徵性價格批出建造資助出售房屋所需土地(通常在開始接受申請前兩個月,但亦有例外),並按現行地租及地稅政策繳納地租;公屋方面,已拆售商業部分予領展或已納入租者置其屋計劃的屋邨需註冊為一地段,處理與新建資助出售房屋相似。而由房委會全權持有的屋邨,則根據短期租約(在建時)及歸屬令(完工後,按照《房屋條例》第5條規定,不適用於土地註冊制度),永久批予房委會。 1. 香港房屋協會:以按市價折扣(通常為半價)後的地價批出建造公屋及資助出售房屋所需土地(而該地價折扣將成為資助出售房屋日後售價及補地價計算參考),並按現行地租及地稅政策繳納地租。 1. 市區重建局:以1000元象徵性價格批出重建項目土地,並按現行地租及地稅政策繳納地租。 1. 九廣鐵路公司及港鐵公司:以1000元象徵性價格批出營運鐵路所需土地(前者稱九廣鐵路地段,後者稱地下鐵路地段),並按現行地租及地稅政策繳納地租。若港鐵需發展上蓋項目,則需向政府就相關項目土地補地價。 1. 私人會所、慈善機構、國際學校及資助專上院校用地(不包括中文大學及賽馬會):以1000元象徵性價格批出所需土地;契約修訂及增批則無需付地價或只需付優惠地價(約數十萬至數百萬元)。 1. 香港中文大學:按《香港中文大學條例》第18條規定,只可收取每年10元象徵性地租(包括但不限於條例第2條訂明大學本部所在的沙田市地段437號);契約修訂及增批則無需付地價。 1. 自資專上院校:按政府一貫政策,自資專上院校土地以象徵性1或1000元批出,只有10年地契年期,並按辦學情況決定續期與否;契約修訂及增批則無需付地價或只需付優惠地價(約數十萬至數百萬元);此外,這種批地契約需同時由地政總署及教育局批核。 1. 聖約翰座堂:按《英語聖公會信託條例》第6條規定,聖公會享永久地權及地上權,無需繳納地租;但若教堂終止運作或另作別用,政府有權收回土地。 1. 深圳市人民政府:西九龍站內地口岸區以永久租賃(同時與政府及九鐵公司租賃)方式,連同司法管轄權(不包括六項指定民法及名義港深邊界)於2018年9月4日凌晨零時起劃歸深圳市福田區;地租為象...

    自《聯合聲明》生效後,所有政府土地契約均包含一項標準條件,規定由1997年7月1日起,承租人每年須繳納租金,款額相當於批租土地應課差餉租值的3%(下稱「地租」)。不過,香港法例第150章和政府土地契約條件均沒有就評估、繳納和徵收地租提供足夠詳情,亦沒有賦予地租繳納人任何權利就評估提出反對及上訴。為方便管理地租的評估和徵收,政府於1997年5月30日制定了《地租(評估及徵收)條例》(下稱《地租條例》)。而根據該條例第34條,另一附屬條例,即《地租(評估及徵收)規例》(下稱《地租規例》)於1997年6月6日制定,旨在就地租的評估及徵收事宜制定守則及程序。 《地租條例》適用於根據下列契約所批租的土地權益: 1. 《新界土地契約(續期)條例》(香港法例第150章)第6條適用範圍內續期的契約;及 2. 契約有明文規定,須每年不時繳納地租,款額相當於批租土地應課差餉租值的3%。

    自1997年7月1日起,根據不同契約條款向契約持有人徵收的地租,一般來說共分四類,即: 1. 區域地稅,一般是象徵式金額,在政府契約上訂明須在整個契約期內繳交; 2. 《政府租契條例》(香港法例第40章)的可續期政府租契在續租期內應繳的地稅; 3. 根據《地租條例》評估的地租,相當於批租土地的應課差餉租值3%;以及 4. 優惠地租,一般是象徵式金額,適用於根據《地租條例》規定,由新界原居村民自1984年6月30日起持續擁有的合資格業權。 香港特別行政區地政總署負責徵收區域地稅及優惠地租,即上文類別1及4。至於類別2的地稅,香港特別行政區差餉物業估價署(下稱「估價署」)負責評估及通知地政總署發單和徵收。由於估價署負責執行《地租條例》,因此全權負責評估和徵收類別3的地租。

    承租人在行使可續期土地契約賦予的再續期權利時,須繳付「工務司在續期日就土地所釐定的公平和合理的租金」。這個批出可續期契約的做法於1880年代首次實施。一般而言,契約租期為75年或99年,可分別再續期75年或99年。 不過,根據契約條款,契約持有人須繳納土地續期當日的市值租金,作為續租期間應繳的租金。由於七十年代初期物業租金大幅上升,因此契約持有人強烈反對這個評估基礎。有鑑於此,政府遂推出一系列續期措施,最終在1973年12月14日實施了《官契條例》(現時已更名為《政府租契條例》,香港法例第40章)。該條例訂明,契約持有人須在續租期每年繳交租金,款額相當於有關土地在契約續期當日應課差餉租值的3%。在整個續租期內以這個方式評估的地稅將維持不變,直至有關土地重新發展為止,屆時地稅會以土地上新建築物的臨時估價應課差餉租值的3%來計算。

    繳納地租的法律責任

    《地租條例》第6條訂明,該條例規管的政府租契(下稱「適用租契」)的承租人,有責任繳交地租。此等承租人包括出租土地的不分割份數的擁有人。如該土地的不分割份數已轉讓予該土地上的建築物內的個別物業單位,而有關物業單位已作差餉評估,儘管其差餉繳納人未必是物業單位的擁有人,估價署署長仍獲授權發出差餉及地租綜合賬單,要求該差餉繳納人繳納地租。如物業單位擁有人以外的人士就該物業單位繳交地租,除非他與該擁有人有訂明協議,否則已繳地租即屬擁有人欠下該人士的債項。

    出租土地的應課差餉租值

    《地租條例》第7條訂明,適用租契的出租土地的應課差餉租值,應為該出租土地所包含的各物業單位的應課差餉租值的總和。

    土地及物業單位的估價

    《地租條例》第8條賦予估價署署長權力,可隨時對根據適用租契而持有的土地及其所包含的任何物業單位評估應課差餉租值。除《地租條例》另有規定外,評估應課差餉租值的依據與《差餉條例》第7及7A條的規定相同。如物業單位的預計應課差餉租值不超過最低應課差餉租值,其應課差餉租值須當作1元,估價署亦不會發出徵收地租通知書。現時最低應課差餉租值為3,000元,並與《差餉條例》第36(1)(l)條所訂豁免差餉的款額一致。

  2. 龐氏騙局 - 維基百科,自由的百科全書

    zh.wikipedia.org/zh-tw/龐氏騙局

    龐氏騙局(英語: Ponzi scheme )是非法性質的金融詐騙手法,是一個著名的代表案例,發生於20世紀初的美國。 它吸引投資者並利用後期投資者的資金向早期投資者支付利息。時至今日,龐氏騙局的各種變體(資金盤、老鼠會)依舊存在金融市場中。其運作模式多以投資名 ...

  3. 北京城牆 - 維基百科,自由的百科全書

    zh.wikipedia.org/zh-tw/北京城墙
    • 歷史
    • 建築特色
    • 城牆的保護與復建
    • 參見

    興建

    明清北京城的前身為1264年營建的元大都城。大都城設計時曾參照《周禮·考工記》中「九經九軌」、「前朝後市」、「左祖右社」的記載,規模宏偉,規劃嚴整,設施完善。惟城北為適應蒙古族生活方式,並沒有九經九軌的規畫,也少有固定式建築。 1358年,歐洲黑死病蔓延至元大都。 1368年(洪武元年)八月,明朝將軍徐達攻陷元大都。由於元順帝不戰而逃,城市未受到破壞,完整地保留了下來。但是由於城池過大,因黑死病與元順帝北逃,人口僅剩萬餘,非常不利於防守,於是徐達決定將北城牆向南移2.8公里,加上古代城池建設不能超過都城的三分之一,放棄城北的閒地於墳地(或為蒙古包住宅區)。同時用城磚將城牆外側包砌起來,以提高其防守能力。 1399年朱棣發動靖難之役,於1402年奪得帝位,於1403年改北平為北京。1406年(永樂四年),開始籌劃遷都北京,相繼建成皇城、宮城,同時將南城牆南移0.8公里。 1436年至1445年,明英宗對北京城牆進行了第二次增建,將城牆內側用磚包砌;開挖太液池南海;建九門城樓、瓮城和箭樓;城池四角建角樓;城門外各立牌坊一座;護城河上的木橋全部改為石橋,橋下設水閘,河岸用磚石建造駁岸。...

    城牆的拆除

    在明朝和清朝時期,非常重視對北京城牆的保護和修葺工作。城牆上不得任意增開豁口,城樓、箭樓、雉堞、牆面磚體如果發生破損、塌陷和酥裂起鼓,都要及時進行維修。直至1900年,北京城池仍保持完整。1900年義和團之亂時,英國軍隊扒開永定門東側的外城城牆和天壇壇牆,將京奉鐵路(京瀋鐵路)的終點由城外馬家堡延伸至天壇內(英軍和美軍司令部所在地)。這是北京城牆第一次被扒開豁口。1901年,英軍又將鐵路終點東延至正陽門東側,即後來的正陽門東火車站(前門火車站),以便使館人員在戰亂時乘車撤至天津。此外英軍還將東便門南的外城東城牆扒開,修建了東便門至通州的鐵路支線。 1912年至1949年期間,中華民國北洋政府、國民政府和華北維新政府都對北京城牆進行了小規模的拆除和改動。為方便交通,在城牆上開闢了和平門、建國門、復興門等通道。皇城城牆除南面和西南面保留一段外,也被陸續拆除。到1949年時,北京城池的總體布局依然保持完整,大部分城樓、箭樓也保持完好。 1949年以後,北京成為中華人民共和國的首都。但此後中國政府認為北京城牆妨礙交通、不利於都市計畫,因此決定將其徹底拆除。北京城牆的拆除經歷了一個較長的過...

    內城城牆

    北京內城城牆中,最久的東垣和西垣修築於元至元年間,北垣建於明朝洪武年間,南垣建於永樂年間。正統年間曾有大規模重修。內城城牆為夯土結構,外包1米至2.9米厚的磚層,基部為條石。城牆頂部外側為雉堞,高1.9米,寬1.5米,厚0.75米,間距為0.5至0.8米。頂部內側為女牆,高1.2米左右。 明初北平四面城牆中,北牆高四丈半左右,頂寬五丈;其他三面城牆高三丈左右,頂寬二丈,長約四十里。正統四年整修北京城牆後丈量的數據為:城南一面長2295丈9尺3寸,北面長2232丈4尺5寸,東面長1786丈9尺3寸,西面長1564丈5尺2寸。城牆高三丈五尺五寸,垛口五尺八寸,基厚六丈二尺,頂厚五丈。 根據1950年至1958年的一系列實測,北京內城的四面城牆的尺寸為: 1. 北城牆頂厚平均為18.5米,基厚平均為24.5米,通高12米 2. 南城牆平均頂厚15.5米,基厚19.5米,高11.6米 3. 東城牆平均頂厚11.8米,基厚17.5米,高11.3米 4. 西城牆平均頂厚12.75米,基厚15.6米,高10.65米。 城牆向外伸出的墩台,稱為「敵台」,北京內城敵台頂長平均為20米,寬約35米,...

    外城城牆

    因明朝中葉前期北京及周圍地區多次遭到蒙古軍隊襲擾,因此嘉靖二十一年(1542年)掌都察院毛伯溫奏請修築北京外城。嘉靖二十九年(1550年)開始修築前三門外的關廂城(三座獨立於城門之外的小城),但由於需要拆毀的店鋪民房甚多,民情洶懼,工程不久即停止。 嘉靖三十二年(1553年),給事中朱伯辰奏稱「城外居民繁眾,不宜無以圍之……四郊咸有土城故址,環繞如規,周可百二十餘里。若仍其舊貫,增卑補薄,培缺續斷,可事半功倍」。於是明世宗命朱伯辰等人相度外城選址,擇日興工。兵部尚書聶豹奏稱外城可築城七十餘里,其走向為:自正陽門南馬道口經天壇南牆向東,至蔭水庵東牆,計九里;轉北至元大都土城光熙門遺址,計十八里;向西至元土城肅清門遺址,計十九里;向南至金中都宮城北牆(西南土城)北端、再沿此牆向南包過金中都外城彰儀門遺址為十五里,再轉西至馬道口,為九里,四面共計七十二里,其中有舊城遺址可以沿用者二十二里,需要新築者約四十八里。其規制擬為厚二丈、頂寬一丈二尺、高一丈八尺,內城各城門外新建外城城門九座,其位置與內城城門相直,另在東西城牆南段彰儀門、大通橋的位置各開一座城門,共計十一座城門。明世宗批准該奏,...

    皇城城牆

    北京皇城城牆修築於明朝永樂年間,是在元大都皇城的基址上向東、北、南三面擴建而成的,是北京宮殿城池建設的配套工程。皇城城牆周長18里(北城牆2506米,南城牆1701米,東城牆2756米,西城牆3724米),平面呈長方形,西南角因避讓道衍和尚為住持的慶壽寺而維持元代南皇城牆故缺一角。一說西南為內鬼門留慶壽寺鎮守鬼門故避之。牆高約7至8米,底厚2米,頂厚1.7米,外刷紅赭色泥灰,上覆黃琉璃瓦。皇城牆是北京城墻中唯一比南京城牆長的部分,其餘內城外郭及宮城皆小於南京城。

    隨著復興傳統文化的聲音增強與北京舉辦2008年夏季奧運會,已經有人要求恢復北京凸字形城池,再現昔日京城風華。永定門的復建即為一例。恢復北京城池的舉措包括恢復護城河,復建前三門(甚至是整個內城所有的城門)等。不過,由於過去修建北京城池的土地現已多被占有開發,因此重建北京城池實際上有相當困難。可行性較大的工作包括對北京城池現存的城樓、箭樓、角樓和城垣進行保護,以及復建部分城牆。 1987年,西便門附近約100米長的明內城城牆殘餘部分被修復。2001年至2002年,位於北京站南的北京內城南城垣東段、全長1540米左右的城牆被整理修復,作為「明城牆遺址公園」開放,並被列為北京市重點文物保護單位。2005年至2006年,北京內城東城垣南段遺址整修完畢,也被納入明城牆遺址公園。目前在討論中的規劃包括恢復北京古觀象台段的城牆和敵台,以及復建外城東南角樓、恢復正陽門瓮城等。

  4. 威遠城牆 - 維基百科,自由的百科全書

    zh.wikipedia.org/zh-hk/威远城墙

    威遠古城位於四川省 內江市 威遠縣,文物遺址年代判定為明。2012年7月16日公佈為第八四川省文物保護單位 [1]。 威遠古城位於四川省內江市威遠縣嚴陵鎮東北400公尺處,始建於明正德七年(1512),長1280公尺、高6公尺,城垣四門築樓。經多次修繕 ... ...

  5. 索馬利亞海盜 - 維基百科,自由的百科全書

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    • 歷史
    • 各國軍事護衛
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    • 相關條目
    • 外部連結

    由於索馬利亞長年內戰,與其地理位置優勢(亞丁灣位於連接歐亞的蘇伊士運河的航線必經之海域),導致海盜猖獗。由於國家制度崩潰, 加上其他國籍非法越界捕撈的漁船經常出現在索馬利亞的領海中。當地的漁民、商人、叛軍發現他們可以透過海盜的行為獲取更多利益。在大多數的劫持事件中,人質並沒有受到傷害,通常以交付贖金解決。海盜組織嚴謹、裝備完善,成員多為曾受訓的軍人。他們配備大量威力強大的武器及武裝小船,迫使多國政府出動海軍圍剿,尤其在印度洋哈豐角一帶最為頻繁。

    為防止海盜行為繼續蔓延,北約成員國及其他國家聯合派出海軍艦隻組成保安部隊,希望能夠打擊海盜行為。這支艦隊的組成如下: 北約 1. 加拿大海事指揮部 1. 丹麥皇家海軍 1. 德國海軍 1. 西班牙海軍及空軍 1. 希臘海軍 1. 義大利海軍 1. 荷蘭皇家海軍 1. 土耳其海軍 1. 英國皇家海軍 1. 美國海軍 1. 歐盟,「阿塔蘭塔」行動。 其他國家 1. 印度海軍:2008年11月19日一艘印度隱形巡防艦塔巴爾號(stealth frigate INS Tabar)在索馬利亞外海用重砲摧毀了一艘海盜「母艦」。後來有報導說那一艘是被海盜奪取的泰國漁船,不過印度軍方發布聲明說他們是先被攻擊才開火的,國際海事局聲明「印度海軍可能沒有收到該船是被劫持的漁船的情報。」 1. 馬來西亞皇家海軍 1. 俄羅斯海軍:2008年9月25日,索馬利亞海盜挾持烏克蘭貨輪「芬娜號(Faina)」,載有俄羅斯售予肯亞的軍火,包括33輛二手T72型坦克、彈藥與其他武器,之後派出巡洋艦遠赴印度洋來遏止海盜攻擊。 1. 中國人民解放軍海軍:索馬利亞護航行動從2008年開始,每批護航編隊由2艘戰艦和1艘補給艦組成,每次持續約4個月。至2019年,護航編隊已累計派出三十一批,護航行動仍在持續中。第一批編隊171海口號驅逐艦,169武漢號驅逐艦及887微山湖號補給艦前往索馬利亞海域執行反海盜巡邏任務,於2008年12月26日出發,於2009年1月6日到達預定執行任務的亞丁灣海域開始護航任務。 1. 伊朗海軍:一艘伊朗海軍戰艦已經抵達亞丁灣索馬利亞海域。 1. 日本海上自衛隊:日本政府決定向索馬利亞海域派遣兩艘護衛艦為本國船隻護航。 1. 大韓民國海軍:韓國於2009年1月底派遣4500噸級配備導彈的忠武公李舜臣級驅逐艦之一的姜邯讚號保護南韓商船,加入歐美反海盜軍艦行列。目前共有六艘KDX-II驅逐艦,正在考慮每隔4、5個月更換一艘。

    於2009年11月13日在香港舉行的「國際海盜問題關注大會」上,專家提出一系列船隻自我防護的建議,其中包括 1. 使用高壓水槍射向駛近貨船的海盜小艇,製造包圍船身的水牆以阻止海盜用梯爬上甲板 2. 利用鐵絲網陣包圍貨輪外圍防止盜徒爬上貨輪 3. 以碎玻璃及滑油對付赤腳海盜 以上的方法都是為了防止海盜上船,若海盜已經成功上船,則要防止他們挾持船員,因此最後的防線就是要依靠在船艙及駕駛艙裝設防衞鐵閘。

    海盜

    索馬利亞海盜宣稱,只要船東願意支付贖金,他們就不會傷害人質,而且他們經常撥出贖金幫助索馬利亞窮人。海盜頭目甚至公開宣稱自己是索馬利亞的「海軍」。他們揚言,因為索馬利亞政府無力維護海洋權益,結果造成外國船隻頻繁侵犯索馬利亞領海主權並搶掠當地漁業資源,甚至傾倒廢物,所謂的贖金是這些船隻主人對索馬利亞的必要補償。

    索馬利亞政府

    索馬利亞總統阿卜杜拉希·優素福·艾哈邁德強調,外國軍隊可對海盜動武。希望借國際之手,對付索國海域海盜。

    聯合國安理會

    2008年6月2日,聯合國安理會已一致投票允許各國在6個月內,派遣軍艦進入索馬利亞領海打擊海盜。

    2008年10月2日,英國皇家國際問題研究所,發表名為「威脅全球貿易,支持局部戰爭」的報告。指出2008年,索馬利亞海盜已獲得上千萬美元贖金,而全球的海盜市場的贖金總額可能在1,800萬美元至3,000萬美元之間。 政經情報顧問公司Geopolicity指出,至少有1,500人的索馬利亞海盜於2010年的營業額約新台幣69億元,2015年可望成長至台幣116億元。2010年全球經濟因海盜蒙受的損失約台幣2400億元,2015年預估將達到台幣4340億元,5年間的成長率將近100%。Geopolicity用「合理利潤極大化的企業家典範」形容索馬利亞海盜,並預測隨著所得差距擴大,將有更多索馬利亞民眾加入海盜行列,擴大海盜的勢力範圍。索馬利亞海盜2010年每人平均年收入折合台幣約229萬元,是該國平均國民所得1萬5千台幣的150倍以上,說明了索馬利亞海盜每年增加四百人的原因。

  6. 億京發展 - 維基百科,自由的百科全書

    zh.wikipedia.org/zh-hk/億京發展

    億京發展及策劃有限公司(英語: Billion Development and Project Management Ltd ),簡稱億京發展,1994年創立,是一間發蹟於香港 東九龍的地產發展商 [1]。公司始創人余卓兒與父親余錦炯於1972年一同創辦迅達五金機器廠,主力承辦消防工程生意,及後將殘舊工廠 ...

  7. 連翠邨 - 维基百科,自由的百科全书

    zh.wikipedia.org/wiki/連翠邨
    • 歷史及概要
    • 樓宇
    • 相關條目
    • 外部連結

    連翠邨所在地皮曾計劃用作興建私人住宅,有關地皮於2010年9月拍賣,當時開價5.3億港元,但未有發展商承價,為16年以來首次有拍賣的官地需要收回。 邨內僅建有一座36層高的非標凖型設計樓宇(名為「連翠樓」)配上「構件式單位」設計,為港島區首個採用構件式單位設計的公屋項目,聳立在3層高平台之上,首層為正門入口、閣樓為機電層、平台層為平台花園、長者康樂設施、屋邨辦事處及互助委員會辦公室,標準層每層8伙,每層有2睡房單位1個、1睡房單位3個(其中兩個可打通)、2/3人單位及1/2人單位各2個,樓宇呈T型的佈局及單邊走廊以阻隔墳場景觀,連翠邨由房屋署總建築師(2)設計,俊和建築工程有限公司承建,2016年10月28日房屋署透過公開招標批給創毅物業服務顧問有限公司作物業管理,全邨共提供288個單位,主要提供小型單位及家庭式單位。 此邨於2018年7月12日落成入伙,大廈外牆顏色以灰、白及橙色為主,以配合週遭環境,使整個社區的視覺效果更加和諧協調。

    連翠邨與鄰近屋苑

    1. 環翠邨北部,圖內北端高層外牆採用橙色的樓宇為連翠邨(2018年6月)

    興建期間的圖片庫

    1. 2018年5月,基座 2. 2017年7月 3. 2016年12月 4. 2016年12月,基座 5. 2015年9月 6. 2015年1月 7. 2014年7月

    房委會物業位置及資料 連翠邨 (页面存档备份,存于互联网档案馆)
  8. 柏傲莊 - 维基百科,自由的百科全书

    zh.wikipedia.org/wiki/柏傲莊
    • 歷史
    • 規劃過程
    • 項目
    • 設施
    • 商場
    • 公共設施
    • 相關工程
    • 興建圖片
    • 知名住客
    • 意外

    大圍站上蓋發展項目原址為大圍歡樂城,因興建港鐵馬鞍山綫(前稱馬鐵)的關係,在2001年正式關閉。該址現為港鐵馬鞍山綫大圍站及大圍站公共運輸交匯處,於2004年年底落成啟用,巴士站初時維持不變,與毗鄰新的公共運輸交匯處一同使用,但隨後亦在2005至2006年間關閉,一直空置至2015年。

    起源

    在1997年3月,路政署委託顧問公司為包括馬鞍山鐵路(現稱屯馬綫一期)在內的東鐵延線項目進行研究,建議在大圍站上蓋建造8幢43至45層高住宅,另加一幢寫字樓;而鄰近的大圍車廠則建造19幢25-26層高住宅及1幢酒店,以補貼九鐵建造東鐵延線。但是,最後寫字樓及酒店被剔除。 2000年5月中,政府已批准九鐵擬於大圍車廠及毗鄰空地(前為大圍歡樂城)建近7,000個住宅單位的發展大計。當中大圍鐵路車廠佔地6.12公頃,擬建11座樓高42至47層高住宅,基座設一層停車場,提供3,890個單位;至於大圍車站地盤則佔4.85公頃,可建9幢39至46層(基座設一層停車場及兩層商場),提供約3,040個住宅單位。 同年8月4日,城規會要求在《沙田分區計劃大綱草圖編號S/ST/14》上的申請地點(大圍站上蓋)由「政府、機構或社區」地帶和「其他指明用途」註明「九廣鐵路」地帶改劃為「綜合發展區(1)」地帶。

    沙田區議會不滿發展

    在圖則展示期間,當局接獲7份反對書,其中一份由沙田區議會的議員提交,反對把火炭、沙田頭(現稱車公廟站)和大圍的三塊車站用地劃為「綜合發展區(1)」地帶。2000年10月中旬,沙田區議會向城規會提出上訴,反對項目以高樓式屏風建成、有加重該區交通及社區設施負擔之嫌。惟最終城規會仍保留九鐵的原來發展大計。

    城規會否決反對意見 屏風式住宅上馬

    2001年1月16日,城規會轄下的聆訊反對小組委員會在進一步考慮有關的反對意見後,否決沙田區議會有關反對,認為有關九鐵建高密度及住宅並無問題,因為項目是以同區合理地積比(約四至五倍)發展。聆訊反對小組委員會亦同意,城規會須擬備規劃大綱,為「綜合發展區(1)」地帶的未來發展提供指引。分區計劃大綱圖其後於2001年9月25日獲行政長官會同行政會議核准。 同年10月,九鐵為了令項目順利「上馬」並早日推出招標,大圍站項目物業幢數由原來的9幢減至8幢,惟樓高卻因而由原來最高的46層被扯高至59層,是新界區最高住宅物業。項目預料於2006年至2008年落成。

    項目分為3期發展,第1、2期分別提供約800個及1400個單位,主打實用約500至700餘方呎的2至3房單位為主。其中2期設216個實用面積僅178平方呎的開放式戶,1期最細則為1房戶,最大戶型是實用逾千方呎的4房戶。 所有樓宇均採用迅達集團提供的升降機。

    設施分布在5樓及6樓,項目其中一個賣點是各幢住宅的空間、戶外範圍和住客會所有大量綠化設計元素。 項目設有面積約約28萬方呎住客會所「FARM PAVILION」,設有三大主題建築,分別為供住客進餐的Farm House、引入長幼共融概念的Sky House及提供運動設施的Well House。會所設施由來自挪威的斯諾赫塔建築事務所設計、園境範圍由日本設計師Ohtori負責。設施包括戶外25米泳池、約50米室內泳池、桑拿室、蒸氣室、大型兒童遊樂區、網球場、半邊籃球場地、天幕羽毛球場、健身室、水療中心、瑜伽觀景台和老人會所等設施。室外游泳池附近另設天際茶室。 另設佔地約96,295平方呎的園景區供住客休憩散步,並設大草坪、魚米共生圈、可供住戶種植的階梯田園、以及芬蘭建築設計公司Avanto設計和及香港設計工作室Daydreamers的設計野上燒烤木舍。6樓平台設鈴木花道,兩旁種有鈴木花樹,供住戶欣賞。往地面的大堂外設靜觀池。

    基座將設有佔地65萬平方呎,樓高4層,設150間商戶的商場,命名為「The Wai 圍方」,由港鐵獨資營運,興建和管理,預計2023年開業,落成後將成為新界東第二大商場。外牆設計與新世界發展旗下的商場K11 MUSEA相近,大量採用石材和綠化設計。戶外2樓至4樓設平台花園,合共約8萬平方呎。港鐵到2021年5月,在柏傲莊3期推售前才公佈初步資料。商場初步傾向主打民生商戶,包括大型超市、餐飲及娛樂商戶,最快2021年底或2022年初招租。 根據公契文件,場內設多個中庭,並有5000呎的表演場地,而4至5樓設6間影院。而停車場提供430個車位。商場1樓將設有1.3萬方呎單車停車場,提供330個單車停車位,為全港最大。 不少網民質疑商場名稱「老套」及不明白,並列舉其它創意的名稱,包括「圍威喂」、「圍封」、「圍骰」及「哈佬圍」、「喂你好嗎」等。

    柏傲莊設3層15,000平方米物業,作專上學院用途。教育局於2016年9月22日公佈由香港伍倫貢學院獲配校舍。學院樓高3層,可容納約1,700名學生,用地於2020年交付,裝配教學設施後將成為城專永久校舍,主要用作教授副學士課程和學生服務中心。但受到大圍站月台沉降事件影響,該範圍地盤停工達半年,要到2023年才連同第三期樓宇交付。 此外,項目內現存的大圍站公共運輸交匯處將予以擴建。

    為配合大圍站上蓋發展項目發展,港鐵向路政署建議將區內的「八爪魚天橋」北翼拆除,直接接駁天橋至商場第二層。沙田區議員梁永雄、沙田居民權益會代表李世鴻及環保觸覺均質疑當中牽涉「官商勾結」,工程完成之後市民必須經過港鐵商場才可到達大圍站,令港鐵增加商場租金收入。 儘管有關工程資料在2010年11月和12月曾在沙田區議會交通及運輸委員會中討論,但會上多名議員關注將來興建商場後美田路的行人路擴闊問題,以及將來部分單車泊車位搬入港鐵物業內,有關泊車位應否收費的問題。其後政府就拆除天橋北翼的工程刊憲,共收集了1,300多份反對意見書,均表示在刊憲前對工程毫不知情,不滿區議會沒有就工程進行諮詢。 不過政府最後沒有理會沙田區議會、地區組織及居民訴求,於2011年11月為工程刊憲。工程項目包括興建橫跨美田路的有蓋行人天橋連相關地基和支柱,興建橫跨車公廟路的有蓋行人天橋連相關地基和支柱,改建並延伸車公廟路與美田路交界處現有的有蓋行人天橋,改建在日後的上蓋物業發展範圍內的部分現有公共運輸交匯處和改建沿車公廟路的現有單車停泊處。 其他項目包括永久封閉並重新定線翠田街行人路及行車道的部分路段,永久封閉並拆卸該天橋北端的部分現有有蓋行人天橋、行人路、單車徑、自動梯、樓梯、行人斜路及單車斜道,永久封閉並拆卸前大圍站巴士總站及進行附屬工程,包括相關的公用設施及復修工程。

    大圍站及柏傲莊所在位置发展前(2007年)的样貌
    柏傲莊所在位置发展前(2010年)的样貌
    2016年3月
    2016年12月
    前新聞主播方健儀
    中國大慈善家錢峰雷
    前香港小姐亞運李姿敏(Germaine)與丈夫澳洲籍練馬師賀賢

    鋼筋被壓至變形彎曲

    2018年5月31日,地盤近美田路的第7座基座工地發生鋼筋支架倒塌意外,大量鋼筋被壓至變形彎曲。新世界發展回覆指意外未有造成傷亡,正向分判商了解事件。最後决定將第7座住宅基座拆卸重建。

    地盤打樁影響大圍站月台沉降

    2018年7月13日,受地盤打樁影響,東鐵綫大圍站2號月台末端位置沉降21毫米,港鐵要求新世界地產即時停止項目的地基工程。到8月2日,屋宇署證實未有因為地盤停工而改善,同一測量位置月台的沉降已增至23毫米,該範圍地盤未能復工。 到2019年1月4日,政府發言人表示屋宇署接納港鐵將停工指標放寬一倍至40毫米後,樁柱工程獲恢復進行。

  9. 嘉里建設 - 維基百科,自由的百科全書

    zh.wikipedia.org/zh-hant/嘉里建設
    • 旗下公司
    • 投資物業
    • 住宅項目
    • 旗下物業
    菲律賓Shang Properties, Inc.34.61%之股票及30.75%之預託證券權益
    嘉里(瀋陽)房地產開發公司
    May Towers
    蔚皇居
    譽皇居(出租物業)樓面面積204940平方呎
    Branksome Crest(出租物業)樓面面積153375平方呎

    香港主要物業

    1. 企業廣場 2. 縉庭山 3. 現崇山

    最新落成/建築中物業

    1. 傲名 2. 皓畋

  10. 國際金融中心 (香港) - 维基百科,自由的百科全书

    zh.wikipedia.org/wiki/國際金融中心二期
    • 歷史
    • 組成
    • 特色
    • 重要活動
    • 自殺事件
    • 爭議
    • 發展商
    • 參見
    • 外部連結

    1990年代,香港政府宣佈香港機場核心計劃,計劃包括興建機場快綫連接香港國際機場與中環,並在港島中環對開的維多利亞港進行填海工程,以興建地鐵香港站。香港站上蓋則計劃興建多座商業大廈、酒店及商場,即現在的國際金融中心。工程把部份原有設施,如卜公碼頭及統一碼頭拆卸,並興建了多條新道路連接新建築物。發展商為計劃的設計舉行建築設計比賽,由美國籍建築師西萨·佩里勝出。 香港站上蓋發展計劃共分四期,第一期為國際金融中心一期,第二期設約588,900方呎商場及為一幢88層高的摩天寫字大廈,樓面面積約195萬1,600方呎,至於第四期為酒店項目,樓面約110萬方呎,約提供1,200間客房。 香港站上蓋發展計劃於1996年3月進行招標,其中2至4期的項目最終由新鴻基地產、恒基兆業、香港中華煤氣、中銀香港、新中地產及地鐵合作發展,並組成了中環海濱置業發展公司以300億元奪得項目的發展權,成為香港史上單一項發展成本最高的物業。其建築費達每平方呎2,000元,較一般商廈的建築成本高出兩至三成。 由於發展規模龐大,當初地鐵招標時要求將整個項目分為四期,並分期磋商補地價,較早前地政總署便批出第二期的補地價為26億,平均每呎5,100元﹐雖然對1998年前批出的金額大幅下降四成,相以當時市道而言,補地價金額仍然偏高。 到1999年12月,因地產商提出香港站二至四期的公共樓面補地價過多的上訴理據合理,上訴得值,地政總署決定將原本63億的補地價降低至55億元﹐每呎樓面補地價亦由1,800元調低至1,571元,減幅一成三。當時地政總署署長布培指出,地鐵公司於1999年12月9日與政府達成削減香港站三期補地價協議,主要由於地鐵提出上蓋項目涉及的公共樓面太多的理由合理,果亦獲政府調減金額至55億元,他表示,有關金額反映樓市前景依然樂觀正面,但發展商在傾談補地價的過程中,態度仍然保守。

    國際金融中心一期

    國際金融中心一期(國金一期),樓高210米,屬於辦公室大廈,是國際金融中心首個完成的部份,於1998年7月6日入伙,共地上38層,地下4層,樓面面積7萬2,850平方米,設有4層交易樓層,供大型金融機構租用,共有18部電梯,分為4個服務區域,估計每日約有5,000人在此工作。基座設3層共18萬方呎的商場。 國際金融中心一期的主要租戶包括香港交易所(10至12樓,已遷回交易廣場)、富昌金融集團(已遷出)、麥格理集團(18至23樓)、海通國際證券(28樓)、中金公司(29樓)、環球銀行金融電信協會(SWIFT,已遷出)及瑞士寶盛銀行(37至39樓)等。 下列為國際金融中心一期部分租戶樓層分佈: 1. 7樓至8樓:三井住友銀行(SMBC) 2. 10樓至12樓:兴业银行香港分行(CIBHK) 3. 13樓:Eastspring Investments(Hong Kong)Limited 4. 17樓:International Finance Center Management Co Ltd(1710室) 5. 18樓至23樓:麥格理集團(Macquarie) 6. 19樓:Lazar...

    升降機配置

    國際金融中心一期升降機服務樓層列表(一律採用富士達升降機) 1. No. 1-6(6部來往5/F-17/F之升降機):U3、5-13、15-17 2. No. 7-10(4部來往18/F-25/F之升降機):U3、18-23、25 3. No. 11-14(4部來往26/F-32/F之升降機):U3、26-32 4. No. 15-18(4部來往33/F-39/F之升降機):U3、33-39 5. No. 19(載貨升降機):B3、U3、M1、5-13、15-23、25、M2、M3、26-39 6. No. 20(消防及載貨升降機):B3、G、1、U2、U3、M1、5-13、15-23、25、M2、M3、26-39 (不設以下樓層:4/F, 14/F及24/F)

    國際金融中心二期

    國際金融中心二期(國金二期),樓高415.8 米,於2003年10月18日入伙,一般說有地上88層,但事實上建築結構(藍圖)有90層樓,地下6層,樓面面積18萬5,805平方米,設有22層交易樓層,有多達62部電梯。其外型設計與國金一期相似,外牆均為玻璃幕牆,在頂層設計皇冠式和象牙形裝飾,晚間由投射燈照射。香港金融管理局總部設於國金二期,是金管局於2001年4月以接近37億港元向發展商購入,包括頂樓在内共14層辦公室面積,曾被部份人士批評浪費公帑。金管局目前持有34萬平方呎樓面,分別位於55樓、56樓部份樓面和77至88樓,部份樓層出租予香港按揭證券公司(80樓)、香港存款保障委員會及國際結算銀行(78樓)等相關金融機構。金融管理局總裁余偉文的辦公室位於88樓,並可使用私人專用電梯出入,以加強保安及私隱。 國際金融中心二期的升降機系統分為大約10個區域,其中直接連接地下及33樓、1樓及35樓、地下及55樓和1樓及56樓的升降機均採用雙層升降機設計(因受大樓的設計和空間限制而採用)。 國際金融中心二期的主要租戶包括野村集團、德國商業銀行、華平投資(Warburg Pincus)、瑞...

    國際金融中心是世界少數採用雙層升降機的大廈之一,國金二期共有升降機62部,乘升降機由地面至90樓的頂層只需2分鐘,共有2,500級樓梯。
    在國金兩座辦公室大廈工作的所有職員均獲發給一張八達通卡或登记已有八達通,以供出入大廈時保安檢查之用。
    整個國際金融中心的公共休憩地方共有14萬平方尺,停車場車位則有1800個。
    在國金二期興建高峰期,每日有3,500人同時進行工程,建築每一層平均所需時間為3日。
    國金二期在興建時,曾被借用作拍攝好萊塢電影《古墓丽影2》部份危險動作鏡頭的背景。
    2003年9月,國金二期落成啟用前,英國金融時報、匯豐及國泰航空曾在國金二期的玻璃外牆以模仿金融時報版面的報章形式賣廣告。其中東面和北面報章的高度超過50層,達226米,覆蓋面積達19,000平方米,以網狀布料製成,是世界最大的報章及摩天大樓戶外廣告。
    2004年10月,法國國寶,畫家畢加索在1917年為俄羅斯芭蕾舞家狄亞基列夫(Serge de Diaghilev)同名芭蕾舞劇繪畫的最大幅帷幕畫《巡遊》於國際金融中心商場展出,並由專程來港的法國總統希拉克主持儀式。為保護此幅作品,商場需特別安裝深色的布簾遮擋強光,及把燈光調至較暗,以免損害畫上的油彩;保安亦需特別加強。
    國金二期每年一度舉行跑樓梯比賽,參加者由地面跑上第88樓,為慈善機構籌款。
    2017年7月28日,一名53歲患上抑鬱症姓劉女子,懷疑思念亡母,於商場4樓平台位置跳樓自殺,重創昏迷,最終搶救後不治。
    2018年8月16日下午5時許,一名任職於中環一間設計公司,37歲鄭姓男子,由商場4樓平台跳樓自殺,倒卧在民祥街當場死亡。警方發現死者懷疑有財政問題。
    2019年6月3日下午4時14分,一名在47歲姓賴的男子,疑因生活及金錢問題不開心,從商場4樓平台墮下到對開的金融街,重傷昏迷,最終送往瑪麗醫院搶救後不治。
    2019年6月30日,一名任職文員,有因社會事件負面情緒的29歲女子由商場4樓平台跳樓自殺,倒卧在民祥街,延至晚上9時搶救後不治。女子在墮樓前曾致電男友處理身後事,其後更在facebook提及「香港,加油。我希望可以看到你們的勝利。七一我去不了,其實真的絕望透了。」
    不少人批評國際金融中心二期,阻擋了太平山頂及中環、半山區一帶望向維多利亞港的景色,並被部份港人與一期合稱為「兩支香」。
    國際金融中心業主反對在商場外填海,以保障大廈能享有無敵海景。業主亦聯同商戶反對在商場外興建阻擋商場及商廈的建築。
    國際金融中心官方網站 (页面存档备份,存于互联网档案馆)
    (英文)Central 18 at Two IFC