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2018年3月16日 · 銀行及中介按揭回贈. 除銀行有現金回贈外，坊間的按揭中介普遍都有獎賞給客人，大家應去格下價，最高可達貸款額0.4%。. 新造按揭及轉按，銀行現金回贈，加上中介回贈，令總回贈高達2.25%。. 用按揭中介比自己walk in銀行著數因有他們方面的回贈 ...
2018-01-25. 幾間銀行都批了按揭，如無意外，利率都是一樣，或只相差很少，按揭如何比較和決擇，我們分享一些心得： 現金回贈 ：雖然如現金回贈多過1%，銀行要扣減貸款額，但始終都是有錢落袋的。 除了銀行提供的現金回贈，如經中介也要考慮中介的回贈。 現時坊間的按揭中介普遍都會有獎賞給客人，由幾百元超市卷到高達貸款額0.4%現金不等，客人計算總現金回贈時，要把銀行部份和中介部份一條總數去考慮。 但要留意，中介回贈也是要扣減貸款額，和銀行現金回贈做法一樣，客人需要在按揭申請表上聲明。 參考： 按揭現金回贈率達2.3%扣減貸款額等於冇錢賺？ 火險、家居保險： 有些銀行送火險半年，大部份都送一年，有些銀行需要買一年才送一年。 有些銀行送家居保險。 其實家保很重要，但很多人忽視。
- 定息按揭利率
- 浮息按揭息率
- 壓力測試
- 「免壓測」的另一選擇
- 按揭保險費
- 總結
- 參與計劃的銀行名單
暫時推出的計劃，定息息率根據定息按揭年期而有所不同，分別為10年期2.55%、15年期2.65%及20年期2.75%。定息計劃的好處當然是息率穩定，在定息期內的供款亦因此不變，但筆者的解讀為「穩定地高」，讀者可參考下一段有關浮息按揭的息率以為比較。 在已公布的資料顯示，定息計劃在定息期後可以選擇繼續用定息還是轉為浮息。不少人誤解了可在申請時選擇20年供款、20年定息，並在定息期完結前一刻以浮息續期。但實際操作上並不可能，因為如選用了20年供款、20年定息，在第20年終結時其實已供滿按揭了。申請人實際上需在申請按揭時便需選擇總年期，同時選擇首10至20年採用定息，在定息期將完結時再選擇以定息或浮息繼續供款。 現階段推出的計劃，定息期後的浮息息率為最優惠利率P-2.35，在HKMC網站上的標註，...
以貸款額300萬元以上計，近期的H按(銀行同業拆息)，批核的按息大約是H+1.3，昨日的一個月銀行同業拆息大約是0.85%即實際年利率低於2.15%。封頂利率是大P-2.75或細P-2.5，即是實際年利率2.5%。 換句話說，將來銀行同業拆息如升至1.26% (10年定息) 至1.45% (20年定息)，同時最優惠利率增加0.05% (相對10年定息) 至0.25% (相對20年定息)，才會導致浮息按比定息按的息率較高。
銀行在批核貸款時，需要符合特定的供款與入息比率。以沒有其他按揭的申請人，申請自住物業按揭為例，需符合「現息下供款與入息比率不超過50%」及「按息加3%壓力測試下，供款與入息比率不超過60%」，即所謂50/60。由於定息按揭不會出現加息的情況而導致供款增加，所以沒有壓力測試的部份。 譬如客戶揀選了30年供款，首10年定息計劃 (息率2.55%)，假設其後以浮息計，而最優惠利率假設是以5.25%，P-2.35即是2.9%。如當初申請100萬元貸款，首10年每月供款3977.3元；其後20年浮息期以沒有加息計，月供4106.2元，如以+3%計算，供款額則是5309.6元。以沒有其他按揭的申請人為例，在定息期內「不會加息」，所以入息要求是每月最少7954.6元；轉為浮息期後，沒加3%息的話，入息要求...
假如採用要壓測的50/60供款與入息比率，以100萬元貸款額、30年按揭及2.5%按息計，申請人的入息要求是9469.7元，比上述30年按揭、20年定息計劃的入息要求多15%。 申請一般成數按揭，除了選用上述定息計劃，因本身沒有必要計壓測而可以借多一點外，並無其他選擇。申請高成數按揭的個案則在去年10月按揭放寛後多了一個「免壓測」的選項。該按揭新制原本只定了「業主必須首置」一項要求，不過各大銀行亦各自定立了額外的批核基準，稍為收緊批核情況。其中最起碼的條件是抵押人、借款人及擔保人不能有其他按揭才會接受申請，亦有銀行採用50/65的「放寛版壓測」。 假如採用按揭保險的「免壓測」的條款，以100萬貸款額，30年供款及2.5%按息計，申請人的入息要求是7,905.1元，比上述30年按揭、20年定息...
在申請按揭保險時，如要動用「免壓測」的條款，按揭保險費將上調10至15%。另一方面，假如算用定息按揭，保費比浮息按揭平大約5至10%。有些客戶可能會想，那我不如申請定息按揭吧，利息可能貴了一點，但保費又下調了一點。 筆者問過了現時有提供定息按揭申請的銀行，銀行在批出定息按揭時是不會批出任何回贈 (亦不會發出中介費)。屈指一算，假設申請800萬元物業的八成按揭，用定息按揭將少了樓價六成的1.3%回贈即大約6.2萬元，而因動用免壓測而增加的保費是樓價八成的 (2.47%-2.32%) x 六折，即大約4,320元而已。 因此，按揭保險申請人並無動機選用定息計劃以通過供款能力測試。
以暫時推出的計劃及利率走勢看來，定息按揭的利率比近期批出的高按高。而申請按揭保險的個案，定息按揭比浮息按揭的按揭保險費節省不了多少費用。最「蝕抵」的是定息按揭不會獲得任何回贈。純粹以「抵唔抵」角度看，定息按揭並無任何優勢。 筆者看來，只有普通成數按揭申請人，假如入息僅僅未能通過壓力測試，才有必要透過定息按揭的「無壓測」特性來申請按揭。否則，在財務角度也沒有誘因選用定息計劃。相信這個計劃並不會太受歡迎。
現時已公布參與計劃的銀行如下。 1. 中國銀行(香港)有限公司 2. 創興銀行有限公司 3. 大新銀行有限公司 4. 中國工商銀行(亞洲)有限公司 5. 上海商業銀行有限公司 6. 東亞銀行有限公司 子非魚 延伸閱讀: 1. 【明報】星之谷莊錦輝：沒必要申請定息按揭因利息較高 2. 【東方日報】預算案：星之谷指定息計劃「無着數」 難助市民上車 3. 【香港01】按證推「定息按揭」助上車？ 星之谷：供樓開支或增逾53萬 4. 【頭條日報】星之谷按揭：定息按揭令置業人士支出增加 如對本文章有任何問題或意見，歡迎按右上角 Whatsapp 按鈕聯絡我們互相交流。
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申請按揭時如何選擇最優惠利率?
浮息按揭如何選擇定息?
定息按揭的利率比浮息的按揭保險費節省多少費用?
沒有其他按揭的申請人入息要求是多少?
2021年11月26日 · 星之谷編輯部. - 2021-11-26. 最後更新： 27/09/22 @ 12:07 下午. 香港置業是人生大事，除非有豐厚財力，可以Full Pay不用承造按揭，否則基本按揭知識都是要略有所知比較好。 而在向銀行申請按揭前，準業主應基本了解按揭貸款的條款及細則，尤其是按揭成數相關的資訊。 不過，按揭知識如此之多，到底有怎麼基本知識要特別留意呢？ 一般按揭成數. 首先，要留意的是現時的 金管局 按揭成數指引。 如果申請人是在職人士，在不申請 按揭保險 的情況下，1,000萬以下物業的按揭最高 按揭成數 是六成，而貸款上限是500萬，至於1,000萬以上物業，按揭成數最高是五成。
2018年2月4日 · 一個表比較晒3間銀行定息按揭計劃. 作者: 星之谷編輯部. - 2018-02-04. 最近連 ICBC 都加入了定息按揭的戰團 （ https://goo.gl/wckwA9 ），現時一共有4間銀行有定息按揭計劃。 各大銀行的定息按揭計劃. ML = Mortgage Link, 按揭高息掛鈎戶口. (市場資訊，一切以銀行批核為準） 當選擇用那個定息按揭時，要留意以下幾點： 不要只考慮銀行方面的現金回贈，也要考慮按揭中介的獎賞，以一條總數計算。 坊間的按揭中介普遍都有獎賞給客人，客人記住要爭取喔！ 華僑的首年 1.7% 比1.68% 高0.02% (即300萬相差＄600），但並不代表不著數，要考慮銀行現金回贈，中介獎賞，一拼計算現金流。 要留意條款細節。
2018年3月16日 · 2018-03-16. 住宅按揭成數上限. 首次置業，住宅的最高按揭成數和樓價的關係，參考以下表： 實質最高按揭成數也因不同物業或入息類別而異： 【更新：2022年2月23日政府宣布放寬按揭成數，1,000萬或以下可借高達9成按揭、1,200萬可借高達8成按揭、1200萬以上至1920萬貸款上限960萬元。 自去年政府放寬按揭保險幫助首置人士上車，新例下1000萬樓最高可借9成，1200萬樓最高可借8成，想做高成數按揭究竟有甚麼要注意? 不如等陳偉琪 Vicky 話你知，放寬按揭成數點樣幫到你。 【星之谷會客室第三集】陳偉琪話你知放寬按揭成數點樣幫到你? Watch on. 不是所有人都可1000萬借9按. 政府雖然放寬了按揭成數，但魔鬼在細節，亦不是所有人都可以1000萬做9按。
2022年9月19日 · 至於 按揭證券公司 提供的20年定息按揭計劃，目前利率為3.8%，相比起H按2.75%差距仍遠。 筆者相信，未來20年不會永遠處於加息周期，肯定是有加有減，但假如美國因經濟衰退又重新推行量化寬鬆，港元拆息有機會重回1%的話，選擇定息按揭無疑是自討苦吃。 況且按揭證券公司的定息按揭沒有現金回贈，相較市場上其他按揭計劃最高現金回贈率達2% (400萬元貸款額計算為8萬元)，顯得沒有比較優勢；再者，定息按揭未有附送與 按息掛鈎的高息存款戶口 (Mortgage link) ，業主未能在加息周期以儲蓄對沖按揭利息開支。 子非魚. https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20220917/bkn-20220917083004057-0917_00842_001.html
