搬寫字樓 checklist 相關
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寫字樓清潔多少錢?
2019年11月26日 · 泓富物業組合的一個特性就是物業定位中端，變相防守力較強。以叫價力相對乙丙級寫字樓高的甲級物業為例，泓富物業多處於非核心商業區，相對中區及鄰近一帶的同級數物業，泓富的寫字樓租金較實惠。
- 寫字樓分三級
- 議租力大不同
- 物業租戶的構成
寫字樓分很多種，估值和議租力亦會存在分別。例如核心商業區的寫字樓普遍會比工廠區寫字樓值錢，租金叫價力亦相對地高。香港的差餉物業估價署就將寫字樓分為三個級別，甲級、乙級、丙級。這三個級別的定義並不包括物業坐落地區，而是按照樓宇的裝修，空間，及設施來劃分，以下為甲級寫字樓的定義：「新型及裝修上乘；間隔具彈性；整層樓面面積廣闊；大堂與通道裝潢講究及寬敞；中映空氣調節系統完善；設有良好的載客及載貨升降機設備；專業管理；普遍有泊車設施。」
寫字樓物業的估值和議租力，通常與物業的級別相關。就以核心商業區－中區為例，根據2018年的數據，甲級寫字樓的平均租金較乙級物業高51%，而乙級寫字樓的平均租金就較丙級物業高30%。租金增長方面，由1999年至2018年，甲乙丙三級的平均租金分別有212%，169%，及165%的升幅。 除了級別差異，物業坐落地區亦會影響寫字樓的租金收入。以甲級寫字樓為例，中區物業的平均租金較上環和觀塘區的同級別物業分別高25%及235%。簡短地說，核心商業區的寫字樓的租金叫價力較高，若物業屬於甲級，叫價力就更加高。值得留意的是，此類相對昂貴的物業的租金波動性會較高，因為經濟不景時，由中區甲級寫字樓遷往觀塘區乙級寫字樓，分分鐘可為公司節省近7成的租金開支。 香港上市的REITs中，泓富（SEHK：808）就在多...
除了物業本身的級別與地理差異，寫字樓租戶的構成亦會影響到物業收租的防守力。最簡明的就是私人機構與公營機構的分別。公營機構的營運與經濟表現的敏感度極低，甚至可能會有逆週期的部署。至於私人機構，業務的拓展與縮緊的部署普遍與經濟週期相關，例如下行週期時，縮減租金開支是控制成本的其一措施。換言之，公營機構租戶佔比越高的寫字樓，續租率理論上會較穩定。 香港上市的REITs中，陽光（SEHK：435）的組合就有53%為寫字樓，當中，屬甲級寫字樓的陽光中心就佔基金的物業收入淨額的27%。陽光中心作為商業區的甲級寫字樓，租金波動理應較高，但值得留意的是，截至今年6月，陽光中心有逾30%的可出租面積租予政府及相關機構，大大加強物業的防守力。除陽光中心外，基金亦在多個商業區擁有多棟乙級寫字樓。 目前而言，陽光和...
2019年11月6日 · 陽光為恒基兆業地產發展有限公司 (SEHK:12)的全資附屬公司，在香港管理11幢寫字樓及五個零售物業，總出租面積 (GRA)近120萬平方英呎。 置富持有的16個商場全部位於香港。 截至2019年6月底，可出租總面積為300萬平方呎，另有2,713個車位。 領展物業分布全港，而置富分布在九龍及新界。 由於兩者的物業組合內有多項物業，雖則難免受到近日社會運動影響，但受到單一的商場影響較低，而且多屬民生必需，租戶很多為大型連鎖店，小店比率較低，即使減租也未必一刀切，尤其對連鎖店的減幅未必很大。 較受影響的應是盈利分成，以及傾續租或新租約時的租金可能會被壓價，或被要求提供過渡性短期租務優惠。 而估計領展對減租應企得較硬，置富則有可能較人性化。
2021年9月14日 · 疫情當下，經濟前景不明朗，企業成本意識提高，租賃策略亦變得保守，租金水平相對昂貴的核心商業區甲級寫字樓首當其衝，反而地理優勢一般但價廉物美的非核心地區寫字樓的需求較穩定。 截至今年6月底，泓富的整體租用率為96%，依然屬於較高水平，當中只有紅磡的都會大廈的租用率跌穿90%。 低息環境帶來正面影響. 雖然泓富的整體租用率穩定，但續租租金調整率依然處於負數水平，組合收益按年倒退1.9%。 管理人的積極成本控制措施帶來正面影響，抵消了收益下跌的部分衝擊，期內物業收入淨額僅按年減少0.4%。 此外，疫情令低息環境重現，泓富的融資成本大幅減少超過9成，撇除衍生工具公平值變化，跌幅亦有近2成。 這為泓富的分派能力帶來支持，期內可分派收入同比增加1.2%，表現已領先不少本地房託。 長線增派前景一般.
2020年12月23日 · 新冠肺炎疫情引發封城、禁足等措施，令商場、寫字樓等收租物業生意大受打擊，持有這些收租物業的房託（REITs）租金收入也跟隨下挫。 如房託龍頭之一的Realty Income(NYSE:O) 4月份租金回收率降至83%，另一行業龍頭National Retail Properties(NYSE:NNN) 租金回收率更跌至 ...
2020年4月25日 · 所謂的地產股可以是指發展商，或者從商業房地產和購物商場等各項資產中賺取收入的房地產巨企。 香港地產股的例子之一，是 置地控股有限公司 (SGX:H78)，其寫字樓物業集中在中環地區。 雖然置地在新加坡上市，旗下大部分的商業物業卻位於香港和中國。 該公司因在中環擁有多項物業而聞名，當中包括怡和大廈、遮打大廈和太子大廈等。 不過， 置地控股最受投資者垂青的是 其股息和企業價值。 目前，這間公司的市賬率為0.25倍，實在低得離譜，而且預測股息率達到5.4%。 可惜的是，筆者認為置地是價值陷阱。 增長結構欠佳. 置地於中環黃金地段擁有眾多物業，但甲級寫字樓租金一直下跌，故此在筆者眼中，這是一大不利因素。
2020年8月4日 · 太古地產的物業組合中擁有不少定位優越的寫字樓項目，如位於港島區的太古廣場、太古坊，以及港島東中心及太古坊一座。這三大物業項目在2020年6月底的租用率分別有97%，98%，及100%，而且續租租金增幅穩定，分別增加2%、12%及11%。
